Entscheidung des Obersten Gerichtshof (OGH) zur Heizkostenabrechnung

Am 21.04.2022 hat der Oberste Gerichtshof (OGH) entschieden, dass die Kosten für Zählermiete keine nach dem HeizKG zu verteilende Kosten sind. Die von einigen Landesgerichten als korrekt bestätigte Vorgehensweise wurde somit vom OGH aufgehoben.

Aufgrund der OGH-Entscheidung können die Kosten für die Zählermiete nach unserer Rechtsauffassung nicht mehr über die Heizkostenabrechnung verteilt werden. Ob Sie diese Kosten an die Abnehmer (Wohnungseigentümer bzw. Mieter) umlegen können, richtet sich nach der jeweils anzuwendenden Wohnrechtsmaterie bzw. den vertraglichen Bestimmungen (z.B. Mietvertrag). Diese Prüfung müssten Sie für die einzelnen Liegenschaften selbst vornehmen.

Änderungen bei Abrechnung von Wärmepreisen

Weiters ist nach Auffassung des OGH eine Abrechnung von Wärmepreisen (vereinbarte Preise gemäß § 3 Abs 2 HeizKG) nur noch bei Fern- oder Nahwärmeanlagen (§ 4 Abs 2 Z 1 HeizKG)oder fern- oder nahwärmeähnlichen Anlagen (§ 4 Abs 2 Z 2 HeizKG)zulässig.

Eine fern- oder nahwärmeähnliche Versorgung setzt nach Ansicht des OGH voraus, dass ein gewerbsmäßiger Wärmeerzeuger mit Zustimmung der Wärmeabnehmer im Gebäude (in der wirtschaftlichen Einheit) Wärme erzeugt, die nicht nur dieses Gebäude (diese wirtschaftliche Einheit), sondern auch andere Gebäude (andere wirtschaftliche Einheiten) mit Wärme versorgt.

Die bisherige Praxis, auch bei Heizzentralen (z.B. Wärmepumpen-, Pellets-, Gasheizungen) in Gebäuden (wirtschaftlichen Einheiten), die nur dieses Gebäude (diese wirtschaftliche Einheit) versorgen, Wärmepreise zu verrechnen, ist nach dieser OGH-Entscheidung nicht mehr zulässig. Stattdessen sind die Energiekosten im Sinne des § 2 Z 9 HeizKG und die sonstigen Kosten des Betriebs im Sinne des § 2 Z 10 HeizKG auszuweisen. Liegen daher die Voraussetzungen zur Abrechnung von Wärmepreisen nicht vor, sind etwa anstelle eines vereinbarten Arbeitspreises u.a. die zur Wärmeumwandlung eingesetzten Energieträger (z.B. Strom- oder Gaskosten) und anstelle eines vereinbarten Grundpreises u.a. die Kosten für Betreuung und Wartung in der Heizkostenabrechnung zu verteilen. Wir empfehlen eine rechtliche Prüfung Ihrer Wärmelieferverträge, wenn es sich bei einzelnen Liegenschaften um solche Fälle handelt.

Anpassung des Aufteilungsschlüssels

Aufgrund der Novellierung des HeizKG möchten wir nochmals informieren, dass ab der Abrechnung für das Kalenderjahr 2022, sofern keine anderslautende schriftliche einstimmige Vereinbarung mit den Abnehmern vorliegt, die Aufteilungsschlüssel angepasst werden. Sollten wir keine gesonderte Information von Ihnen erhalten oder bereits erhalten haben, werden wir die Aufteilungsschlüssel wie folgt umstellen:

• Die Energiekosten für Heizung und Warmwasser werden statt dem Aufteilungsschlüssel 65% nach Verbrauch und 35% nach versorgbarer Nutzfläche ab 1.1.2022 mit dem Aufteilungsschlüssel 70% nach Verbrauch und 30% nach versorgbarer Nutzfläche aufgeteilt.
• Die Trennung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt statt dem Aufteilungsschlüssel 70% Heizung und 30% Warmwasser ab 1.1.2022 mit dem Aufteilungsschlüssel 60% Heizung und 40% Warmwasser.