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After-Sales-Service

Die Aussage „Nach dem Kauf ist vor dem Kauf“ fasst die Absicht des After-Sales-Service zusammen. Der Verkauf ist nicht das Ende, sondern der Beginn der Kundenbeziehung. Die Kunden-Nachbetreuung findet also nach der Abwicklung des eigentlichen Geschäfts statt und dient dazu, den Kunden an das eigene Produkt, die eigene Dienstleistung und an die eigene Marke zu binden. Neue Version.

Blower-Door-Verfahren

Die Methode wird seit über 15 Jahren in den USA, Kanada und Schweden zur Überprüfung der Luftdichtheit von Gebäuden angewandt. In Deutschland gibt es das Verfahren seit 1989. Die neuen Bauvorschriften forcieren seine Bedeutung. Zur Untersuchung der Luftdurchlässigkeit von Gebäudehüllen wird ein Drucktest des gesamten Gebäudes durchgeführt. Dabei wird innerhalb des beheizbaren Bereichs eine stationäre Druckdifferenz zur Umgebung aufgebaut. Die gebräuchlichste Mess-Ausrüstung für solche Untersuchungen heißt Blower-Door (blasende Türe). Durch die Messung der Luftwechselzahl erhält man Informationen darüber, wie dicht oder undicht die Gebäudehülle als Ganzes ist. Im Hinblick auf mögliche Bauschäden oder die Feststellung, welches Gewerke für wesentliche Undichtheiten verantwortlich ist, ist eine Lokalisierung der vorhandenen Leckagen der wichtigste Teil der Messung. Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 01 / 2003

Cooperative Housing

Die Idee des Kooperativen Wohnens, einer beliebten und kostengünstigen Alternative zu Eigenheim und hohen Mietpreisen, stammt ursprünglich ais Skandinavien. Cooperative Housing bedeutet, Aufgaben und Verantwortung zu teilen. Die Wohnfläche ist Eigentum, der in ihr lebenden Gemeinschaft, also sind die Mitglieder auch selbst für die Instandhaltung zuständig. Statt Miete zahlen die Mitglieder eine monatliche Gebühr, die die Zinsforderungen der Bank und die Betriebskosten senkt. Kooperative Wohngemeinschaften sind Non-Profit-Organisationen. Überschüsse werden nicht ausgezahlt, sondern in die Erhaltung der Gebäude investiert. Buchhaltung und Verwaltung, Gartenarbeit und die Reparatur von Wasserrohrbrüchen organisieren die Mitglieder selbst. Deshalb ist das Wohnen in einer kooperativen Wohngemeinschaft meist preiswerter als auf dem freien Markt. In Kanada gibt es Cooperative Housing seit Ende der 60er Jahre. Heute wohnen etwa 250.000 Kanadier in so genannten „Coops“, mehr als 40.000 stehen auf den Wartelisten. Familien machen den größten Teil der Coop-Mitglieder aus. Es finden sich aber auch Singles und Stundenten genauso wie Senioren. Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 4 / 2000

Dampfbremse

Die Dampfbremse stellt auch wie die Dampfsperre die Luftdichtheit des Hauses her. Im Unterschied zur Dampfsperre wird hier die Dampfdiffusion jedoch nur gebremst und nicht verhindert. Diese Diffusion ist ein sehr langsamer Vorgang, der Dampfaustausch durch Diffusion wird von vielen Bauökologen positiv beurteilt. Die Diffusion darf jedoch nicht mit Undichtheit verwechselt werden! Wenn ein Haus undicht ist, wird sehr viel Raumfeuchte in die Konstruktion eingebracht und es kann zu Feuchtigkeitsproblemen bis hin zu Schimmelbildung kommen. Außerdem weisen undichte Häuser auch immer einen höheren Energieverbrauch auf, da die Dämmung nur wirksam ist, wenn die Luft in der Dämmung steht. Aus diesen Gründen ist es wichtig, die Dampfbremse an allen Anschlüssen luftdicht zu verkleben und auch später nicht mehr zu verletzen (z.B. beim Einbau von Deckenspots). Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 02 / 2003

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis oder auch bedarfsorientierter Energieausweis ist eine von zwei Formen des Energieausweises. Hiefür werden die Gebäudehülle, die verarbeiteten Materialien und das Heizungssystem analysiert. Das Resultat ist ein objektives Bild der energetischen Qualität des Gebäudes, unabhängig vom Verhalten einzelner Nutzer.

Energieausweis

Der Energieausweis liefert Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes. So macht er einen Vergleich zwischen Immobilien möglich, den Miet- oder Kaufinteressenten in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen können. Für die Errichtung von Neubauten ist die Ausstellung von Energie- oder Wärmebedarfsausweisen schon seit 1995 vorgeschrieben. Bei Vermietung oder Verkauf haben potenzielle Mieter oder Käufer seit dem 1. Juli 2008 das Recht, die Vorlage eines Energieausweises vom Eigentümer, Vermieter oder Verkäufer einzufordern. Dies gilt für Häuser, die bis 1965 gebaut wurden. Seit Anfang 2009 ist der Energieausweis bei allen Wohngebäuden Pflicht. Gewerbebauten und andere Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen, so genannte Nichtwohngebäude, benötigen seit Juli 2009 einen Energieausweis.

Die Novelle der Energieeinsparverordnung, die zum 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, rückt den Energieausweis noch stärker in den Mittelpunkt. Verkäufer oder Vermieter müssen den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige nennen. Bei Wohnungsbesichtigungen muss der Ausweis vorgezeigt werden. Energieausweise, die ab Mai 2014 für Wohngebäude neu ausgestellt werden, müssen eine Effizienzklasse ausweisen. Die Skala reicht künftig von "A+" ("energetisch sehr gut") bis "H" ("energetisch sehr schlecht"). Vermieter, die sich im Energieausweis nicht an die neuen Vorgaben zur Energieeffizienz halten, handeln ordnungswidrig. Sie müssen mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen. Diese Regelung gilt allerdings erst ein Jahr nach Inkrafttreten der EnEV 2014, also zum 1. Mai 2015.

Barrierefreies Bauen

Beim barrierefreien Bauen geht es um die Vermeidung von Hindernissen in Gebäuden, vor allem bei der Gestaltung und Ausführung von Zugängen. Dazu gehören vor allem Treppen, Gänge und Aufzugsanlagen. Ziel ist es bei der Errichtung von Gebäuden und Verkehrswegen, Menschen mit Behinderungen und Senioren ein unterstützendes und körpergerechtes Lebensumfeld zu ermöglichen. Aber auch bei Bewegungsflächen im Raum sind einige Dinge zu beachten, damit sich z.B. gehbehinderte Menschen problemlos fortbewegen können. So sind Türschwellen und Türanschlagschienen im Fußboden zu vermeiden, Breiten und Anschläge von Türen zu beachten.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 04 / 2003

Due Dilligence

Due Dilligence bezeichnet ein Verfahren, bei dem mit "gebührender Sorgfalt" vor dem Kauf bzw. Verkauf von Unternehmensbeteiligungen oder Immobilien das Vertragsobjekt geprüft wird.

Quelle: Ausgabe ista aktuell 04 / 2006

Edelputz

Als Edelputz werden weiß oder farbig eingefärbte mineralische Oberputz bezeichnet. Hohe Luftfeuchtigkeit Regen und niedrige Temperatur können den Abbindeprozeß verzögern, was zu Farbtonunterschieden und Ausblühungen führen kann. Damit eine optisch einwandfreie, gleichmäßig farbige Fassade entsteht, muss daher zusätzlich ein Egalisationsanstrich vorgenommen werden,  eine sog. „Ausgleichsfarbe“ auf Dispersions-, Organo-, Silikat- oder Siliconharzbasis. Damit werden optische Unregelmäßigkeiten bei einer farbigen Edelputz-Fassade ausgeglichen. Der Egalisationsanstrich muss auf den Edelputz abgestimmt sein und darf erst dann aufgebracht werden, wenn dieser oberflächlich gut abgetrocknet ist.
Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 3 / 2003

Eigenheimzulage

Seit 1996 erhält jeder, der eine Wohnung kauft oder baut, um sie selbst zu nutzen, auf Antrag die so genannte Eigenheimzulage. Die Eigenheimzulage wird über acht Jahre mit jährlich maximal 2.556 Euro (Neubau) bzw. maximal 1.278 Euro (Altbau; Kauf einer Immobilie, die nach dem zweiten Jahr der Fertigstellung erworben wird) gezahlt. Bei Kindern, für die der Anspruchsberechtigte einen Kinderfreibetrag oder Kindergeld erhält und die zum Haushalt des Zulageberechtigten gehören, erhöht sich die Zulage pro Jahr und Kind noch einmal 767 Euro. Voraussetzung für die Eigenheimzulage ist, dass der Antragsteller seinen Wohnsitz in Deutschland hat und die gebaute oder gekaufte Wohnung sich im Inland befindet. Momentan kursieren allerdings Gerüchte, wonach die Bundesregierung eine massive Kürzung der Eigenheimzulage um zehn Milliarden Euro plant. Die Spekulationen haben in der Immobilienwirtschaft eine Protestwelle ausgelöst.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 2 / 2002

Einbruchhemmende Verglasung

ist eine Zertifizierung des Verbands der Sachversicherer, die einbruchhemmende Verglasungen (EH) auf durchbruchhemmende Eigenschaften prüft. Die vom Verband anerkannten Scheiben werden in ein Verzeichnis aufgenommen. Die verschiedenen EH-Verglasungen sind in fünf Widerstandsklassen mit steigender Schutzwirkung eingeteilt (EH01, EH02, EH1, EH2, EH3). Einbruchhemmende Verglasung darf nicht mit durchbruchhemmende Verglasung und durchwurfhemmende Verglasung verwechselt werden.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 1 / 2004

Einheitswert

ist der steuerliche Wert von Grundvermögen, ermittelt zu den Wertverhältnissen des 01.01.1964. Er dient als Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer, bei Vererbung gilt jedoch der „Grundbesitzwert“.

Quelle: Ausgabe ista aktuell 3 / 2006

Elektro-Bus-Systeme

Als BUS bezeichnet man eine Datenleitung, an die mehrere Endgeräte (in der Haustechnik z.B. Heizkörper, Lichtschalter, Fenster, Jalousien, Türen, Rauchmelder, Lüftung, Temperaturfühler, Dämmerungsschalter usw.) angeschlossen und von zentraler Stelle aus angesteuert werden können. Auf dem BUS werden Daten, (Geräte-)Adressen und Steuersignale übertragen. Über am BUS angeschlossene Sensoren werden verschiedene Betriebszustände (z.B. Temperatur) gemessen und über eine Regelung werden Aktoren angesteuert, die z.B. Fenster und Rollläden öffnen und schließen oder die Ventile an Heizkörpern verstellen. Zurzeit kommen unterschiedlichste leitungsgebundene BUS-Systeme zum Einsatz (z.B. EIB, LON-Bus). Zunehmend gewinnt auch der Einsatz von Funktechnik (u.a. Bluetooth) an Bedeutung.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 3 / 2004

eLiving

Die komplett vernetzte Wohnung - besser bekannt unter dem Begriff "eLiving" umfasst drei Komponenten: Einen vorinstallierten Inter- und Intranetzugang sowie eine Verkabelung mit einem BUS-System, dass den Anschluss programmierbarer Geräte erlaubt. In das Inter- und Intranet loggt sich der Mieter in der Regel über den Fernseher ein, der über den Kabelanschluss mit der Außenwelt verbunden ist. Über das Intranet können die Bewohner miteinander kommunizieren und Serviceleistungen des Verwalters in Anspruch nehmen. Typische Leistungen sind die Abrechnung der Nebenkosten oder billigeres Einkaufen bei ausgewählten Anbietern. An das BUS-System kann der Mieter Haushaltsgeräte, aber auch die Heizung, Fenster oder Jalousien anschließen. Die Geräte werden über Telefon, Handy oder Internet ferngesteuert, setzen aber auch programmierte Anweisungen um. Über Sensoren kann beispielsweise ein Fenster so eingestellt werden, dass es sich bei einsetzendem Regen sofort schließt. Per SMS oder Telefon nehmen die Geräte Kontakt zur Außenwelt auf - wenn die Heizung defekt ist oder ein Einbrecher registriert wird.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 1 / 2001

Erbbaurecht

Wer das nötige Kleingeld nicht hat, aber gerne im eigenen Heim wohnen möchte, kann sich bei der Kommune oder bei einem kirchlichen Träger nach einem günstigen Erbbaugrundstück erkundigen. Wird er fündig, kann er ein Haus auf einem fremden Grundstück errichten und es wie ein Eigentümer nutzen. Nach Ablauf einer bestimmten Frist, meist nach 99 Jahren, fällt das Grundstück wieder an den Eigentümer zurück. Während des vereinbarten Zeitraums kann der Hauseigentümer über das Gebäude frei verfügen, es also vermieten, umbauen oder erneuern. Das Erbbaurecht kann er verkaufen, mit Grundschulden belasten und vererben. Der Vorteil: Der Bauherr kann mit geringem Eigenkapital ein Haus bauen, weil die Finanzierung des Grundstücks entfällt. Im Gegenzug werden Erbbauzinsen fällig, die sich im Lauf der Jahre erhöhen können.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 3 / 2001

Betriebskosten, Abrechnung, Darstellung der Rechenschritte

Stellt der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung nicht den Gesamtbetrag aus der jahresübergreifenden Rechnung des Versorgers ein, sondern nur den von ihm ermittelten Betrag, der auf das Kalenderjahr entfällt, ohne die dazu führenden Rechenschritte anzugeben, so wird die Betriebskostenabrechnung dadurch nicht formell unwirksam.
 
Eine Betriebskostenabrechnung muss nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, 27. November 2002 - VIII ZR 108/02) folgende Mindestangaben enthalten:

  • Zusammensetzung der Gesamtkosten
  • Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen.

 

Der Vermieter, der vom Versorger eine jahresübergreifende Abrechnung erhält, kann - wenn er  seinen Mietern gegenüber verpflichtet ist, nach dem Kalenderjahr abzurechnen - aus dem in der Versorger-Rechnung angegebenen Gesamtbetrag die Kosten, die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallen, ermitteln und allein diese Kosten dann in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, anzugeben, wie er den in die Abrechnung eingestellten Betrag für das Kalenderjahr ermittelt hat, und muss daher auch nicht seine Rechenschritte offenlegen. Diese sind für die Nachvollziehbarkeit und damit für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich.

Der BGH verweist in diesem Zusammenhang auch auf seine Entscheidung vom 09. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, in der er bereits dort andeutet, dass er an der doch sehr strengen Rechtsprechung, dass eine sonst nachvollziehbare und den Mindestanforderungen genügende Abrechnung im Nachhinein doch als formell unwirksam behandelt wird, weil sich nach Einsichtnahme in die Betriebskostenunterlagen herausstellt, dass ein in der Abrechnung nicht ausgewiesener Vorwegabzug oder andere Rechenschritte vorgenommen wurden, nicht mehr festhalten wird.

Durch dieses Vorgehen wird die Betriebskostenabrechnung übersichtlicher, wovon die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung schließlich auch abhängt. Für die Nachvollziehbarkeit und Prüfung der Rechenschritte oder Vorwegabzüge gibt es das Recht des Mieters zur Einsichtnahme in die Betriebskostenunterlagen.

 

BGH, Urteil vom 02. April 2014 (und Berichtigungsbeschluss vom 28. April 2014) – VIII ZR 201/13

Einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums auf mehr als 12 Monate

§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.

Grundsätzlich darf ein Abrechnungszeitraum im Wohnraummietrecht nicht länger als 12 Monate sein. Der BGH hat allerdings entschieden, dass ausnahmsweise und einmalig die Verlängerung dieses Zeitraums – im konkreten Fall sogar auf 19 Monate - zulässig ist, wenn u.a. eine solche Vereinbarung mit der Mieterschaft herbeigeführt wird. Es steht also nicht allein dem Eigentümer zu, den Abrechnungszeitraum frei anzupassen, dies muss vielmehr im Einvernehmen mit den Mietern geschehen. Der BGH verwendet insofern Ausführungen wie "einer im Verlauf des Mietverhältnisses vereinbarter Verlängerung" und von einer "getroffenen Absprache". Ohne ein solches Einvernehmen ist es dem Vermieter nicht möglich, eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums herbeizuführen.

Zudem muss noch ein sachlicher Grund für die Umstellung gegeben sein; in dem vom BGH zu beurteilenden Fall war dieser darin zu sehen, dass durch die Umstellung ein Gleichlauf mit den Abrechnungszeiträumen der Versorger erzielt werden sollte.

Des Weiteren darf diese Umstellung allein für einen einzigen Zeitraum erfolgen, d.h. dass der verlängerte Abrechnungszeitraum nicht dauerhaft zukünftig gelten darf, sondern nur für eine Abrechnungsperiode; danach muss die Dauer des Abrechnungszeitraums wieder 12 Monate betragen.

BGH, Urteil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10

Anforderungen an die formelle Richtigkeit der Abrechnung bei Abrechnungseinheit

Anforderungen an die formelle Richtigkeit der Abrechnung bei Abrechnungseinheit; keine Angabe der einzelnen Gebäude notwendig

Zu den Mindestanforderungen an die formelle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung gehören Informationen, aus welchen Gebäuden die der Abrechnung zugrunde gelegte Abrechnungseinheit besteht, nicht. Auch ohne diese zusätzlichen Informationen kann der Mieter anhand der aus der Abrechnung ersichtlichen Gesamtkosten, der angesetzten Gesamtfläche sowie der in die Abrechnung eingestellten eigenen Wohnfläche gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie der ihm in Rechnung gestellte Kostenanteil ermittelt worden ist.

BGH, Beschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11

Duldungspflicht beim Austausch auch auf Funk

Duldung des Austauschs von Erfassungsgeräten; Umstellung auf ein funkbasiertes System  

Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HKVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Die Duldungspflicht des § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 HKVO beschränkt sich nicht auf die erstmalige Installation von Erfassungsvorrichtungen, sondern besteht auch bei einem späteren Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch moderne Systeme. Denn die Duldungspflicht erstreckt sich nach dem Regelungskonzept des § 4 HKVO auf alle Maßnahmen, die zur Verbrauchserfassung notwendig sind, also auch auf das Ablesen des Verbrauchs, die Wartung und Instandhaltung sowie den Austausch der Vorrichtungen.

Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.

BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 326/10

Abrechnung von Doppelhaushälften und Einwendungsausschluss

Einwendungsausschluss greift nicht gegenüber einer formell unwirksamen, aber materiell richtigen Abrechnung; (Nicht-)Geltung der Abrechnungsgrundsätze für eine Doppelhaushälfte

  1. Der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB greift nicht gegenüber einer formell unwirksamen, aber materiell richtigen Abrechnung.
  2. Die für die Abrechnung einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung geltenden Grundsätze können auf eine Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte nicht ohne weiteres übertragen werden.
  3. Es würde eine leere Förmelei darstellen, zunächst im Rahmen der Abrechnung für eine Doppelhaushälfte die Angabe der Gesamtkosten zu verlangen. Der Vermieter genügt seiner Abrechnungspflicht in derartigen Fällen, wenn er die ihm für die Doppelhaushälfte gesondert in Rechnung gestellten Kosten, wie etwa Grundsteuer, Wasser- und Entwässerungskosten sowie Straßenreinigungsgebühr an den Mieter weiterleitet.


BGH, Urteil vom 15. März 2011 - VIII ZR 243/10 

Bedeutung unrichtiger Angaben zur Fläche in Abrechnung

Unrichtige Angaben zur Flächengröße in einer Abrechnung stellen lediglich materielle Unrichtigkeit dar   

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07

Bildung von Abrechnungseinheiten bei Gemeinschaftsheizung

Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit bei Versorgung durch eine Gemeinschaftsheizung 

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 02. Februar 2011 - VIII ZR 151/10 

Abflussprinzip bei Heizkosten im Rahmen der Einzelabrechnungen; Leistungsprinzip im Rahmen der Gesamtabrechnung

WEG-Verwalter muss Heizkosten nach Verbrauch im Rahmen der Einzelabrechnungen verteilen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung einer WEG alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen sind, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen. Denn der WEG-Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.
Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern. 

Erwirbt die WEG also beispielsweise im Abrechnungsjahr 2010 für 20.000,00 € Heizöl, sind diese Kosten - unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch - zunächst in der Gesamtabrechnung vom WEG-Verwalter auszuweisen. Wurde allerdings Heizöl in diesem Jahre lediglich zu einem Wert von 15.000,00 € verbraucht, hat der WEG-Verwalter auch allein diesen Betrag in den Einzel-Jahresabrechnungen - dort im Rahmen der Heizkostenaufstellung - zugrunde zu legen und auf die Eigentümer anteilig aufzuteilen; zudem muss er die Differenz in den Abrechnungsunterlagen nachvollziehbar erläutern.

BGH, Urteil vom 17. Februar 2012, V ZR 251/10

Abrechnung der Brennstoffkosten nach dem Abflussprinzip nicht zulässig

Eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip entspricht nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung

Der BGH hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Diese Regelung ist so zu verstehen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip gerade nicht gerecht.
Der BGH hat weiter klargestellt, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV um 15 % ausgeglichen werden kann.  Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.  Im vorliegenden Fall wurde verbrauchsabhängig abgerechnet - allein die in Ansatz gebrachten Kosten entsprachen nicht den Vorgaben des § 7 Abs. 2 HeizkostenV.  
Die Berechnung der Heizkosten allein anhand der geleisteten Vorauszahlungen kann nach Auffassung des BGH zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich ist. So müsste ein Mieter, der in einem strengen Winter die abzurechnende Wohnung bewohnt, unter Umständen nur anteilig die geringeren Vorauszahlungen für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen - und umgekehrt.  Eine andere Sichtweise würde auch die energiepolitische Zielsetzung der Heizkostenverordnung verfehlen; die Heizkostenverordnung soll nämlich zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren und hierzu anhalten. Daher habe eine Abrechnung allein auf der Basis von Vorauszahlungen und nicht auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs zu unterbleiben.

Folgen des Urteils für Vermieter:
Vermieter sind gehalten, allein die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Heizkosten abzurechnen. Der Vermieter kann zu diesem Zwecke uns bzw. dem jeweiligen Messdienstunternehmen diese Kosten mitteilen, damit wir bzw. das Unternehmen diese dann auf die Mieter umlegen können. Ist die Abrechnungsfrist noch nicht verstrichen, sollten Vermieter die Möglichkeit ergreifen, unverzüglich die fehlerhaften Abrechnungen zu korrigieren bzw. beispielsweise durch uns korrigieren zu lassen und noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist den Mietern die korrigierten Abrechnungen mitzuteilen.
Beanstanden Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist, aber noch innerhalb der Einspruchsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB zu Recht, dass ihre Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip erstellt worden ist, ist der Vermieter gehalten, die Abrechnung unter Berücksichtigung des Leistungsprinzips zu korrigieren. Eine solche Korrekturmöglichkeit eröffnet das BGH-Urteil ausdrücklich, wobei jeweils im Einzelfall zu prüfen sein wird, ob eine für den Mieter nachteilige Abänderung rechtlich überhaupt durchsetzbar ist.
Zu berücksichtigen ist aber, dass der Vermieter im Bereich der sogenannten kalten Betriebskosten sehr wohl berechtigt ist, nach dem Abflussprinzip abzurechnen, so der BGH im Urteil vom 20. Februar 2008, Aktenzeichen VIII ZR 49/07.  

BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11

Einseitige Änderung der Mietstruktur nach § 556a BGB auch in vor dem 01. September 2001 begründeten Wohnraummietverhältnissen

Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Vorschrift des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.

BGH, Versäumnisurteil vom 21. September 2011 - VIII ZR 97/11

Erstattung von Vorauszahlungen nach Ende des Mietverhältnisses

Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05).

BGH, Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11

F - I

Heizkostenschätzung

Wenn die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden konnten, weil der Mieter am Tag der Ablesung nicht zu Hause war, ist es nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung möglich, die Verbrauchswerte für Heizung und Warmwasser zu schätzen. Als Grundlage hierfür können Vorjahreswerte herangezogen werden oder der Verbrauch in einer vergleichbaren Nachbarwohnung. Eine Schätzung ist auch dann zulässig, wenn einzelne Heizkostenverteiler ausgefallen sein sollten. Falls sich eine Schätzung auf eine Wohn- oder Nutzfläche von mehr als 25 Prozent der für die Abrechnung maßgeblichen Gesamtfläche bezieht, dürfen alle Heizkosten nicht geschätzt werden. In diesem Fall müssen alle Kosten pauschal nach Quadratmetern berechnet werden, was normalerweise bisher nur bei verbrauchsunabhängigen Grundkosten möglich war. Will der Mieter eine Schätzung vermeiden, muss er an dem mitgeteilten Ablesetag zu Hause sein oder den Zutritt zur Wohnung auf andere Art und Weise ermöglichen. Quelle: Hausbesitzer-Lexikon 2002 (Ausgabe Viterra aktuell 3/2002)

Immobilie zur Altersvorsorge

Die mit Abstand gravierendste Veränderung bei der Wohnkostenbelastung ergibt sich aber mit dem Eintritt in den Ruhestand. Und dies erklärt auch, warum die selbstgenutzte Immobilie in Deutschland als die private Altersvorsorge schlechthin gilt. Denn die Mieterhaushalte müssen die weiter steigenden Mieten aus ihrem jetzt niedrigeren Einkommen bestreiten. Damit steigt ihre Wohnkostenbelastung bereits im Alter zwischen 60 und 65 sprunghaft auf 28 Prozent. Bei Eigentümerhaushalten dagegen gehen die Kosten für das Wohnen weiter zurück, weil sie ihre eigenen vier Wände bis zum Rentenbeginn in der Regel vollständig „bezahlt“ haben. Trotz geringerer Einkommen im Ruhestand macht der Posten „Wohnen“ in ihrem Haushaltsbudget damit keinen größeren Anteil aus als vorher. Bei den 60- bis 65-Jährigen bleibt er bei zwölf Prozent, bei den 66- bis 69-Jährigen sinkt er auf 11 Prozent, danach sogar auf deutlich unter die 10-Prozent-Marke. Hauptgrund für die gegenläufige Entwicklung der Wohnkosten von Mieter- und Eigentümerhaushalten, ist ein Phänomen, das empirica bereits in einer früheren Untersuchung aufgezeigt hat: Wohneigentümer weisen im Gegensatz zu Mietern ein diszipliniertes Spar- und Konsumverhalten auf. Wer eigene vier Wände erwirbt, ist offenbar weitgehend immun gegen die Anschaffung größerer Konsumgüter. Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 01 / 2003

Farming

Farming ist eine spezifische Marketing-Vorgehensweise, die speziell in Amerika Verwendung findet. Im Rahmen des Farming wird eine bestimmte Personengruppe oder aber – und dies ist auch häufiger der Fall – ein bestimmter Stadt- oder Ortsteil abgegrenzt und marketingtechnisch besonders intensiv bearbeitet. 

Fotovoltaik

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Energie des Lichtes in andere Energieformen umzuwandeln. Fotovoltaik bedeutet die direkte Umwandlung von Licht in elektrische Energie mittels Solarzellen, ohne den Umweg über Wärme – wie bei Sonnenkollektoren. Ein Solar- Modul besteht aus mehreren in Reihe geschalteten Solarzellen, die in Glas oder Kunststoff vor Umwelteinflüssen geschützt werden. Die Module können entweder mit einem Rahmen auf ein Dach montiert oder sogar in das Dach eingebaut werden, was Dachziegel spart. Auf Flachdächern werden sie mit einem Trägergestell aufgestellt und auch senkrechte Fassaden können mit den Modulen ausgestattet werden. Bis jetzt beträgt der Wirkungsgrad bei dieser Methode lediglich 10–15 Prozent.
Der fotovoltaische Effekt beruht auf dem von Alexander Bequerel bereits 1839 entdeckten Fotoeffekt: spezielle, geschickt kombinierte Materialien erzeugen bei Belichtung einen nutzbaren Strom. 

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 5 / 2002

g-Wert

Glas kann wie kein anderes Material aus der natürlichen Sonneneinstrahlung passiv Solarenergie gewinnen und so für kostenlose Heizwärme sorgen. Die Gesamtenergiedurchlässigkeit, auch g-Wert genannt, gibt den Anteil des Sonnenlichts an, der durch eine Verglasung dringt. Bei der modernen Doppelverglasung liegt der g-Wert bei etwa 0,6. Das bedeutet, dass 60 Prozent der eingestrahlten Sonnenenergie in den Raum dringen. Bei Einfachverglasungen liegt dieser Wert bei etwa 0,75. Der Rest wird reflektiert oder von der Scheibe absorbiert. Je höher der g-Wert, desto größer ist der Energiegewinn.

Gebäudepass

Bundesbauminister Kurt Bodewig hat im Rahmen der "Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen" den so genannten Gebäudepass vorgestellt. Dabei handelt es sich um eine Art Fahrzeugschein für neu zu errichtende Einfamilienhäuser. Der Ausweis soll die wichtigsten Daten eines Einfamilienhauses, wie etwa die Baukonstruktion eines Hauses, verwendete Materialien oder technische Anlagen enthalten. Der Erwerb des Gebäudepasses ist freiwillig. Fachverbände wie die Verbraucherschutzzentralen oder die Architektenkammer begrüßen den Gebäudepass ausdrücklich als Instrument zur Sicherung der Bauqualität und des Verbraucherschutzes. Besonders beim Immoblienwettbewerb wäre ein solches scheckheftgepflegtes Haus sicher eine Erleichterung.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 1 / 2002

Geothermie

Wärme aus dem Inneren der Erde kann zur Wärme- und Stromversorgung genutzt werden. In Deutschland beschränkt sich auf Grund schlechter geothermischer Voraussetzungen die Nutzung hauptsächlich auf die Wärmeversorgung. Die Gewinnung der Erdwärme erfolgt in der Regel durch einen Erdwärmetauschvorgang. Kaltes Wasser wird durch ein Rohr in die Tiefe geleitet, dort erwärmt und über ein zweites Rohr nach oben geleitet. Wo es keine natürlichen Quellen gibt, kann man das Hot-Dry-Rock-Verfahren anwenden. Bei dieser Methode wird das heiße Tiefengestein direkt als Wärmetauscher genutzt. Kaltes Wasser wird in den Boden hineingepresst kommt mit 150 °C wieder aus dem Erdreich. Gegenüber der Solarstrahlung und der Windkraft hat die Geothermie den Vorteil, dass sie nicht unstetig, sondern gleichmäßig Energie liefert.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 4 / 2004

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds werden auf dem Immobilienmarkt vor allem zur Finanzierung von großen Projekten wie Einkaufszentren, Wohnanlagen, Bürogebäuden und Hotels angeboten. An die Kapitalanleger werden solange Anteilscheine ausgegeben, bis das Investitionsvolumen erreicht ist. Dann wird der Immobilienfond geschlossen, weitere Anteile werden nicht mehr verkauft. Die einzelnen Anteile können zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Geschlossene Immobilienfonds werden in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der Kommanditgesellschaft oder der GmbH & Co. KG errichtet. Der Anleger ist entsprechend seinem Anteil an den Gewinnen und Verlusten beteiligt. Inder Vergangenheit hatte die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds große steuerliche Vorteile. Momentan ist die Rechtslage weitgehend unsicher.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 2 / 2000

Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (EEWärmeG)

Das EEWärmeG ist derzeit noch in der Planungsphase. Sein Ziel steht aber bereits fest: Beim Heizen soll der Anteil der erneuerbaren Energien bis 2020 von derzeit 6 auf 14 Prozent steigen. Das Gesetz betrifft Neubauten, die dann verpflichtet sind, entsprechende Heizwärmeanlagen einzusetzen. In Baden-Württemberg gilt ein entsprechendes Landesgesetz bereits seit 1.1.2008. 

Grunddienstbarkeit

Ist im Grundbuch einer Immobilie eine Dienstbarkeit eingetragen, dürfen berechtigte Personen das Grundstück in diesem Rahmen nutzen. Eine häufige Art der Grunddienstbarkeit ist das Geh- und Fahrrecht, das das Überquerungsrecht eines Dritten festschreibt.

Quelle: Ausgabe ista aktuell Juni 2005

Hydraulischer Abgleich

Mit hydraulischem Abgleich bezeichnet man die optimale Abstimmung des Wasserdurchflusses durch einzelne Heizkörper und Rohre. In jedem Heizkreis beziehungsweise über jedem Heizkörper sollten annähernd der gleiche Druck und damit die gleiche Durchflussmenge zur Verfügung stehen.

Investor-Nutzer-Dilemma

Ein Nutzer-Investor-Dilemma liegt dann vor, wenn Investitionen sich zunächst nur für den Nutzer rechnen, wohingegen der Investor, zumindest kurz- bis mittelfristig, keinen finanziellen Gewinn hat. Beispiel: Energieeinspar-Investitionen. Sie kosten den Eigentümer Geld, während der Mieter durch zum Beispiel geringere Heizkosten davon profitiert.

Quelle: Ausgabe ista aktuell 04/2007

J - O

Kappungsgrenze

Zum 1. September 2001 ist die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen gesunken. Das bedeutet: Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete jetzt höchstens um 20 Prozent (bisher 30%) anheben. Ausnahmen gelten nach § 558 Abs. 3 BGB bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder Betriebskostenerhöhungen. Die Senkung von 30 auf 20 Prozent wurde am 1. September diesen Jahres durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt. Sie gilt für Erhöhungsverlangen, die ab dem 1.9.2001 zugegangen sind. Diese Obergrenze gilt auch, wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde. Daneben gilt die Beschränkung des § 558 Abs. 1 BGB, sodass eine Mieterhöhung immer nur bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erfolgen kann. Die Kappungsgrenze ist nach der vertraglich vereinbarten Miete zu berechnen. Ist eine Brutto- oder Inklusivmiete vereinbart, ist dies die Ausgangsmiete. Neben der Miete getrennt gezahlte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Quelle: Vermieter-Lexikon (Ausgabe Viterra aktuell 4/2001)

Leibrente

Oft werden Immobilien ganz oder zum Teil auf Leibrente verkauft. Das heißt: Anstatt einer Summe als Kaufpreis erhält der Verkäufer sein Leben lang eine Leibrente vom Käufer gezahlt. Der Zahlende darf die Versorgungsleistung mit ihrem Ertragsanteil als Sonderausgaben steuermindernd geltend machen. Der Zahlungsempfänger muss sie mit ihrem Ertragsanteil versteuern. Bei der Berechnung der Leibrente wird die statistische, vom jeweiligen Lebensalter des Gläubigers bzw. Verkäufers abhängige Lebenserwartung berücksichtigt. Lebt der Gläubiger länger, zahlt der Schuldner mehr für die Immobilie als erwartet. Lebt der Gläubiger nicht so lange, dann zahlt der Schuldner insgesamt weniger für die Immobilie als erwartet - zum Nachteil der Erben des Gläubigers. Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 3 / 2000

LEED

Das US-amerikanische Qualifizierungssystem für Grünes Bauen "Leadership in Energy and Environmental Design" (LEED) ist weltweit anerkannt. Das Zertifikat bescheinigt Gebäuden Energieeffizienz und Umweltschutz. In den USA sind LEED-Gebäude derzeit die Renner am Markt. Sie werden bevorzugt finanziert, erzielen höhere Mieten und weisen geringere Leerstände auf.

Lifestyle-Hypothek

Lifestyle-Hypotheken sind ein neues Beleihungsprodukt für besser Verdienende in England. Zielgruppe ist die wachsende Zahl der Selbstständigen und Personen mit kurzfristigen Arbeitsverträgen. Die flexiblen Hypotheken ermöglichen es Hauskäufern, bei zusätzlichem Einkommen mehr und zu anderen Zeitpunkten weniger zurückzuzahlen oder sogar eine „Auszeit“ der Zahlungen zu nehmen. In Fällen, in denen der Darlehensgeber dem jeweiligen Darlehensnehmer vertraut und der Wert des beliehenen Objektes ausreicht, um das Risiko des Darlehensgebers zu rechtfertigen, können Darlehensnehmer sogar über das Aussetzen der Rückzahlungen zum Beispiel während des Mutterschaftsurlaubs oder einer „Karrierepause“ von bis zu sechs Monaten verhandeln. Die Wohneigentumsquote liegt in England derzeit bei über 67 Prozent (Deutschland: 41 Prozent); der Mietwohnungssektor ist also sehr viel kleiner als in Deutschland.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 4 / 2002

Nachmieter

Mieter, die vor Ende der regulären Mietzeit ausziehen wollen, können einen Nachmieter benennen, der an ihrer Stelle die restliche Zeit das Mietverhältnis fortsetzt. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mietvertrag eine so genannte Nachmieterklausel enthält. Ohne eine solche Vereinbarung braucht der Vermieter den Mieter grundsätzlich nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Quelle: ista aktuell März 2005

Negativbescheinigung

Nicht in allen Verkaufsfällen hat die Kommune ein Vorkaufsrecht. Sie kann deshalb im Vorfeld eines Immobiliengeschäfts aufgefordert werden, durch ein Negativattest zu bescheinigen, dass ihr ein Vorkaufsrecht nicht zusteht.

Quelle: ista aktuell Dezember 2006

Objektive Unmöglichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung

Objektive Unmöglichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung; maßgebliche Fläche für die Heizkostenabrechnung bei Abweichung der Mietfläche; Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HKVO objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden.  
 
Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der BGH-Urteile vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 – und vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06).

Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der im Abrechnungsjahr vereinbarten und geschuldeten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen (teilweise) nicht erbracht hat, da es sich bei diesem Anspruch nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB handelt (Fortführung des BGH-Urteils vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04).

Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnungen jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

BGH, Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06

Möglichkeit der einseitigen Änderung der Mietstruktur in Alt-Mietverhältnissen

Möglichkeit der einseitigen Änderung der Mietstruktur nach § 556a BGB auch in vor dem 01. September 2001 begründete Wohnraummietverhältnisse gegeben

Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Vorschrift des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreform-gesetzes am 01. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.

BGH, Versäumnisurteil vom 21. September 2011 - VIII ZR 97/11

Mitteilungspflicht des Mieters bezüglich der Vereinbarung einer Pauschale

Mitteilungspflicht des Mieters bzgl. einzelner Betriebskostenarten, für die eine Pauschale vereinbart worden ist
 
Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB, also innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind.

BGH, Urteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10

Kosten Betriebsstrom / Abrechnungseinheiten / Grundsteuer / Hausmeisterkosten / Belegeinsichtnahmerecht

Es ist unschädlich, dass die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms der Heizung enthält.
Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist zulässig.
Ein Anspruch auf Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft steht dem Mieter nicht zu.
Eine Aufschlüsselung der Hausmeisterkosten ist nicht mehr erforderlich, wenn zwei verschiedene Verträge über umlagefähige und nicht umlagefähige Tätigkeiten bestehen.
Die Grundsteuer kann bei vermieteter Eigentumswohnung direkt ohne Angabe eines Umlageschlüssels dem Mieter dieser Wohnung gegenüber abgerechnet werden.

Ergänzend BGH, Beschluss vom 13. September 2011 - VIII ZR 69/11:

Bei der Beheizung mit Fernwärme genügt die Angabe der verbrauchten Wärmemenge. Die Angabe der Zählerstände ist nicht erforderlich.

BGH, Beschlüsse vom 13. September 2011 – VIII ZR 45/11 und VIII ZR 69/11

Kürzungsrecht bei Schätzung nach § 9a HKVO

Kann der an einem Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert entsprechen, obliegt es dem eine Nachzahlung fordernden Vermieter im Rahmen seiner Darlegungslast, den Verbrauch nach § 9a Absatz 1 HKVO zu ermitteln. Ansonsten ist der Vermieter auf die verbrauchsunabhängige Abrechnung nach § 12 HKVO unter Abzug von 15 % des auf den betroffenen Mieter entfallenden anteiligen Betrags beschränkt.

Hintergrund dieses höchstrichterlichen Hinweises ist der, dass im Rahmen des Rechtsstreits gutachterlich festgestellt wurde, dass der an einem Heizkörper gemessene Verbrauch in einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses schon aus physikalischen Gründen nicht zutreffen konnte. Da eine Messung des tatsächlichen Verbrauchs für den bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum nicht nachgeholt werden kann, ist ein Anwendungsfall des § 9a Absatz 1 HKVO gegeben mit der Folge, dass dieser Heizkörper nicht auf der Grundlage des abgelesenen, nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechenden Werts abgerechnet werden kann, sondern dass der Verbrauch für diesen Heizkörper anhand einer der in § 9a Absatz 1 HKVO genannten Methode ermittelt werden muss.  Soweit auf diese Weise eine Verbrauchsermittlung nicht möglich ist, etwa weil geeignete Vergleichsdaten nicht vorliegen, bliebe nur eine verbrauchsunabhängige Abrechnung, etwa nach Wohnfläche, wobei dem Mieter dann ein Kürzungsrecht nach § 12 HKVO zusteht.

BGH, Hinweisbeschluss vom 05. März 2013 – VIII ZR 310/12

Keine Pflicht des Vermieters zur Vorlage von Rechnungen des Drittlieferanten bei Wärmecontracting gegenüber Mieter

Hat der Vermieter einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Wärmecontractor geschlossen, ist er nicht verpflichtet, dem Mieter die Rechnung, die der Drittlieferant dem Contractor ausgestellt hat, vorzulegen.

Grundsätzlich hat der Mieter ein Recht auf Vorlage der der Betriebskostenabrechnung zugrundliegenden Abrechnungsunterlagen - wie z.B. Rechnungen oder auch Verträge des Vermieters mit Dritten -, damit er die Möglichkeit hat, die Abrechnung zu überprüfen.

Der Mieter hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm die Rechnung vorlegt, die dem Wärmecontractor von seinem Vorlieferanten ausgestellt wird. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter das Heizöl direkt von dem Heizöllieferanten bezieht. In diesem Fall kann der Mieter auch nicht verlangen, dass er über die Preise informiert wird, die der Heizöllieferant mit seinem Vorlieferanten vereinbart hat. Für die Prüfung, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eingehalten ist, kann sich der Mieter Vergleichsangebote von anderen Wärmelieferanten einholen.

BGH, Urteil vom 03. Juli 2013 – VIII ZR 322/12

P - T

Perimeterdämmung

Dichtet Kellermauern gegen Feuchtigkeit aus dem Erdreich ab und wird meist mit einem Bitumenanstrich ausgeführt. Bitumen wird durch Aufbereitung aus Erdöl gewonnen. Es ist schwarz, zäh und klebrig bis hart und lässt sich unter Wärmezufuhr in einen fließenden Zustand bringen. Generell unterscheidet man zwischen Heiß- und Kaltbitumen: Heißbitumen wird vor Ort geschmolzen und beispielsweise zum Verkleben von bituminösen Dachbahnen aufgetragen. Kaltbitumen ist bereits mit Zusätzen verflüssigt und wird unter anderem zur Abdichtung des Kellermauerwerks außen auf dem Isolierputz verwendet.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 6 / 2003

REIT

Abkürzung für „Real Estate Investment Trust“, Anlageform in den USA, börsennotierte Aktiengesellschaft. Reit´s müssen mindestens 75 Prozent ihres Kapitals in Immobilien investieren und 75 Prozent des Bruttogewinns aus Mieteinnahmen bestreiten. Sie müssen 95 Prozent ihrer Erträge an die Anteilseigner ausschütten. In Deutschland sollen Reit´s noch in diesem Jahr eingeführt werden.

Quelle: ista aktuell Mai 2005

Rohbauland

Bezeichnung für den Entwicklungszustand von Flächen mit Baurecht, deren Erschließung noch nicht gesichert ist (Nettorohbauland) oder die noch so parzelliert werden müssen, dass die Bebauung erst möglich wird (Bruttorohbauland).

Quelle: ista aktuell April 2006

Solarthermie

Unter diesem Begriff versteht man die Umwandlung von Sonnenstrahlung in direkt nutzbare Wärme, wie die Erwärmung von Trinkwasser und Heizungswasser durch Sonnenenergie. Im Gegensatz zur Photovoltaik wird dabei kein Strom erzeugt, vielmehr erwärmt das Sonnenlicht Wasser, das durch Sonnenkollektoren geleitet wird. Dieses Wasser wird entweder dazu genutzt, Trinkwasser zu erwärmen oder es fließt direkt in den Heizkreislauf. Teilgebiete sind die passive Solarnutzung beim solaren Bauen, die Standard-Solartechnik zur Erwärmung von Brauchwasser und zur Raumheizung und die Parabolspiegel zur industriellen Erzeugung von Prozessenergie und Elektrizität. Mit der Solarthermie lassen sich viel Energie und damit Kosten sparen. Ein wertvoller Beitrag zum Umweltschutz und mittelfristig auch für den eigenen Geldbeutel.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 06 / 2002

Strahlungswärme

Wärmestrahlen sind elektromagnetische Wellen, die ein warmer Körper an einen anderen Körper abgibt. Die Luft zwischen ihnen erwärmt sich nicht. Strahlungswärme empfindet der Mensch als sehr angenehm, die Wärmeabgabe durch Konvektion hingegen eher als unangenehm. Daher sind Heizkörper mit hohem Strahlungsanteil vorzuziehen. Je größer die Fläche, die der Heizkörper einnimmt, desto weniger bewegt sich die Luft und desto behaglicher ist die Wärme.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt die Teilung eines Grundstücks oder Mehrfamilienhauses in Mit-, Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sie regelt Rechte und Pflichten der Eigentümer und wird beim Grundbuchamt hinterlegt.

Transmissionswärmeverlust

Der Transmissionswärmeverlust entsteht infolge der Wärmeableitung über die Umschließungsflächen beheizter Räume, wie Wände, Fußböden, Decken, Fenster und wird in W/(m2 x K) angegeben. Dieser Wärmeübergangskoeffizient bestimmt die Intensität des Wärmeübergangs an einer Grenzfläche. Die zulässigen Höchstwerte liegen zwischen 1,55 (große Nichtwohngebäude mit Fensterflächenanteil über 30 Prozent) und 0,44 W/(m2 x K) für kleine Gebäude.

U - Z

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis oder verbrauchsorientierter Energieausweis ist eine von zwei Formen des Energiausweises. Er stellt den tatsächlichen Energieverbrauch je Quadratmeter fest. Dazu werden die entsprechenden Daten auf Basis der Heizkostenabrechnung der letzten drei Jahre ermittelt.Diese Form des Energieausweises steht daher in enger Abhängigkeit zum individuellen Nutzerverhalten.

Wärmecontracting

Der Begriff bezeichnet ein Dienstleistungskonzept im Bereich der Wärmeversorgung, bei dem ein Gebäude oder Objekt (mehrere Gebäude) mit Wärme durch einen außenstehenden Dritten versorgt wird. Dieser trägt das unternehmerische Risiko. Je nach Vertragsumfang übernimmt der Contractor Finanzierung, Planung, Bau, Betrieb und Leistungsabrechnung, wobei Teilleistungen auch an Subunternehmer vergeben werden können. Kundenvorteile: Der Wärmecontractor stellt ein technisches, administratives und ökonomisches Know-how zur Verfügung, das sich der Kunde sonst durch eigenes qualifiziertes Personal teuer erkaufen muss. Durch die Zusammenarbeit mit einem Contractor lässt sich Zeit einsparen - sei es bei der Umsetzung einer Modernisierungsmaßnahme oder Leistungsabrechnung mit dem Wärmenutzer.

Quelle: Handbuch Contracting (Ausgabe Viterra aktuell 2/2001)

Wärmedurchgangskoeffizient

Wird im Bauwesen U-Wert genannt (früher k-Wert). Er gibt an, welche Wärmemenge (in kWh) durch eine Bauteilfläche von 100 m_ in einer Stunde transportiert wird, wenn zwischen innen und außen ein Temperaturunterschied von zehn Grad besteht. Je kleiner der Wert, desto besser. Ein guter U-Wert für ein Dach liegt bei etwa 0,20 kWh. Dies wird mit einer Zwischensparrendämmung von etwa 20 cm Dicke oder einer Aufsparrendämmung von etwa 12 cm Dicke erreicht. Bei einem Niedrigenergiehaus sollte der U-Wert des Daches unter 0,15 liegen. Dies wird durch entsprechende Erhöhung der Dämmstoffdicke erreicht. Ein guter U-Wert für eine Wand liegt bei 0,30, um Niedrigenergiehaus-Standard zu erreichen, sollte der U-Wert 0,20 nicht überschreiten.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell Dezember 2004

Wohnkostenbelastung

Wer sich dem anhaltenden Trend zu immer höheren Wohnkosten entziehen will, muss frühzeitig Wohneigentum erwerben. Auf diesen Nenner lässt sich eine Studie des Forschungsinstituts empirica zum Spar- und Konsumverhalten privater Haushalte in Deutschland bringen.
Die wissenschaftliche Untersuchung im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) hatte zum Gegenstand, wie sich die Wohnkostenbelastung von Mietern und Eigentümern im Zeitablauf üblicherweise entwickelt. Das Ergebnis war eindeutig. Zwar profitieren Mieter in jungen Jahren von einer verhältnismäßig niedrigen Belastung, die Zeche müssen sie dafür aber im Alter zahlen. Anders bei Wohneigentümern. Ihre Sparanstrengungen in den ersten Jahren werden später belohnt – durch deutlich sinkende Wohnkosten im Alter. Die Analyse zeigte, dass die durchschnittliche Wohnkostenbelastung von 35- bis 39-jährigen Mietern mit 17 Prozent nur halb so hoch wie die der gleichaltrigen Eigentümer ist. Dieser Kostenvorteil der Mieter schwindet jedoch mit jedem Jahr, in dem die Eigentümer Tilgungsleistungen erbringen und ihre Finanzierungslast drücken. In der Altersgruppe der 50- bis 54-Jährigen schließlich wendet sich das Blatt. Weitere fünf Jahre später sind die Eigentümer bereits deutlich im Vorteil.

Quelle: Ausgabe Viterra aktuell 2 / 2003

Zubehörräume

Nach der Wohnflächenverordnung sind Zubehörräume Räume innerhalb eines Wohngebäudes, deren Grundflächen nicht zu den Wohnräumen zählen. Dies sind Keller-, Abstell-, Trocken-, Bodenräume, Waschküchen und Garagen.

Umlegbarkeit verbrauchsunabhängiger Bestandteile der Kaltwasserkosten - Praktikabilität der Abrechnung - Abrechnungsgerechtigkeit

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.

Absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten wird vom Gesetz nicht gefordert. Denn Umlagegerechtigkeit ist nicht die einzige Anforderung an Betriebskostenabrechnungen; daneben sind Gesichtspunkte der Praktikabilität zu berücksichtigen. Betriebskostenabrechnungen sollen für den Vermieter einfach zu erstellen und für den Mieter übersichtlich und leicht nachvollziehbar sein. Deshalb sind gewisse Ungenauigkeiten und damit auch Ungerechtigkeiten durch eine generalisierende Betrachtungsweise im Interesse der Vereinfachung von Betriebskostenabrechnungen hinzunehmen.

BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 -  VIII ZR 183/09

Unterschiedliche Flächenangaben ggf. materieller Fehler - Abrechnungseinheit

Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die "formelle" Wirksamkeit, sondern die "inhaltliche" Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04).

BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09

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