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Betriebskosten, Abrechnung, Darstellung der Rechenschritte

Stellt der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung nicht den Gesamtbetrag aus der jahresübergreifenden Rechnung des Versorgers ein, sondern nur den von ihm ermittelten Betrag, der auf das Kalenderjahr entfällt, ohne die dazu führenden Rechenschritte anzugeben, so wird die Betriebskostenabrechnung dadurch nicht formell unwirksam.
 
Eine Betriebskostenabrechnung muss nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, 27. November 2002 - VIII ZR 108/02) folgende Mindestangaben enthalten:

  • Zusammensetzung der Gesamtkosten
  • Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen.

 

Der Vermieter, der vom Versorger eine jahresübergreifende Abrechnung erhält, kann - wenn er  seinen Mietern gegenüber verpflichtet ist, nach dem Kalenderjahr abzurechnen - aus dem in der Versorger-Rechnung angegebenen Gesamtbetrag die Kosten, die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallen, ermitteln und allein diese Kosten dann in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, anzugeben, wie er den in die Abrechnung eingestellten Betrag für das Kalenderjahr ermittelt hat, und muss daher auch nicht seine Rechenschritte offenlegen. Diese sind für die Nachvollziehbarkeit und damit für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich.

Der BGH verweist in diesem Zusammenhang auch auf seine Entscheidung vom 09. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, in der er bereits dort andeutet, dass er an der doch sehr strengen Rechtsprechung, dass eine sonst nachvollziehbare und den Mindestanforderungen genügende Abrechnung im Nachhinein doch als formell unwirksam behandelt wird, weil sich nach Einsichtnahme in die Betriebskostenunterlagen herausstellt, dass ein in der Abrechnung nicht ausgewiesener Vorwegabzug oder andere Rechenschritte vorgenommen wurden, nicht mehr festhalten wird.

Durch dieses Vorgehen wird die Betriebskostenabrechnung übersichtlicher, wovon die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung schließlich auch abhängt. Für die Nachvollziehbarkeit und Prüfung der Rechenschritte oder Vorwegabzüge gibt es das Recht des Mieters zur Einsichtnahme in die Betriebskostenunterlagen.

 

BGH, Urteil vom 02. April 2014 (und Berichtigungsbeschluss vom 28. April 2014) – VIII ZR 201/13

Anforderungen an die formelle Richtigkeit der Abrechnung bei Abrechnungseinheit

Anforderungen an die formelle Richtigkeit der Abrechnung bei Abrechnungseinheit; keine Angabe der einzelnen Gebäude notwendig

Zu den Mindestanforderungen an die formelle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung gehören Informationen, aus welchen Gebäuden die der Abrechnung zugrunde gelegte Abrechnungseinheit besteht, nicht. Auch ohne diese zusätzlichen Informationen kann der Mieter anhand der aus der Abrechnung ersichtlichen Gesamtkosten, der angesetzten Gesamtfläche sowie der in die Abrechnung eingestellten eigenen Wohnfläche gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie der ihm in Rechnung gestellte Kostenanteil ermittelt worden ist.

BGH, Beschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11

Einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums auf mehr als 12 Monate

§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.

Grundsätzlich darf ein Abrechnungszeitraum im Wohnraummietrecht nicht länger als 12 Monate sein. Der BGH hat allerdings entschieden, dass ausnahmsweise und einmalig die Verlängerung dieses Zeitraums – im konkreten Fall sogar auf 19 Monate - zulässig ist, wenn u.a. eine solche Vereinbarung mit der Mieterschaft herbeigeführt wird. Es steht also nicht allein dem Eigentümer zu, den Abrechnungszeitraum frei anzupassen, dies muss vielmehr im Einvernehmen mit den Mietern geschehen. Der BGH verwendet insofern Ausführungen wie "einer im Verlauf des Mietverhältnisses vereinbarter Verlängerung" und von einer "getroffenen Absprache". Ohne ein solches Einvernehmen ist es dem Vermieter nicht möglich, eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums herbeizuführen.

Zudem muss noch ein sachlicher Grund für die Umstellung gegeben sein; in dem vom BGH zu beurteilenden Fall war dieser darin zu sehen, dass durch die Umstellung ein Gleichlauf mit den Abrechnungszeiträumen der Versorger erzielt werden sollte.

Des Weiteren darf diese Umstellung allein für einen einzigen Zeitraum erfolgen, d.h. dass der verlängerte Abrechnungszeitraum nicht dauerhaft zukünftig gelten darf, sondern nur für eine Abrechnungsperiode; danach muss die Dauer des Abrechnungszeitraums wieder 12 Monate betragen.

BGH, Urteil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10

Duldungspflicht beim Austausch auch auf Funk

Duldung des Austauschs von Erfassungsgeräten; Umstellung auf ein funkbasiertes System  

Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HKVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Die Duldungspflicht des § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 HKVO beschränkt sich nicht auf die erstmalige Installation von Erfassungsvorrichtungen, sondern besteht auch bei einem späteren Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch moderne Systeme. Denn die Duldungspflicht erstreckt sich nach dem Regelungskonzept des § 4 HKVO auf alle Maßnahmen, die zur Verbrauchserfassung notwendig sind, also auch auf das Ablesen des Verbrauchs, die Wartung und Instandhaltung sowie den Austausch der Vorrichtungen.

Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.

BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 326/10

Abrechnung von Doppelhaushälften und Einwendungsausschluss

Einwendungsausschluss greift nicht gegenüber einer formell unwirksamen, aber materiell richtigen Abrechnung; (Nicht-)Geltung der Abrechnungsgrundsätze für eine Doppelhaushälfte

  1. Der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB greift nicht gegenüber einer formell unwirksamen, aber materiell richtigen Abrechnung.
  2. Die für die Abrechnung einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung geltenden Grundsätze können auf eine Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte nicht ohne weiteres übertragen werden.
  3. Es würde eine leere Förmelei darstellen, zunächst im Rahmen der Abrechnung für eine Doppelhaushälfte die Angabe der Gesamtkosten zu verlangen. Der Vermieter genügt seiner Abrechnungspflicht in derartigen Fällen, wenn er die ihm für die Doppelhaushälfte gesondert in Rechnung gestellten Kosten, wie etwa Grundsteuer, Wasser- und Entwässerungskosten sowie Straßenreinigungsgebühr an den Mieter weiterleitet.


BGH, Urteil vom 15. März 2011 - VIII ZR 243/10 

Bedeutung unrichtiger Angaben zur Fläche in Abrechnung

Unrichtige Angaben zur Flächengröße in einer Abrechnung stellen lediglich materielle Unrichtigkeit dar   

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07

Bildung von Abrechnungseinheiten bei Gemeinschaftsheizung

Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit bei Versorgung durch eine Gemeinschaftsheizung 

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 02. Februar 2011 - VIII ZR 151/10 

Abflussprinzip bei Heizkosten im Rahmen der Einzelabrechnungen; Leistungsprinzip im Rahmen der Gesamtabrechnung

WEG-Verwalter muss Heizkosten nach Verbrauch im Rahmen der Einzelabrechnungen verteilen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung einer WEG alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen sind, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen. Denn der WEG-Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.
Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern. 

Erwirbt die WEG also beispielsweise im Abrechnungsjahr 2010 für 20.000,00 € Heizöl, sind diese Kosten - unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch - zunächst in der Gesamtabrechnung vom WEG-Verwalter auszuweisen. Wurde allerdings Heizöl in diesem Jahre lediglich zu einem Wert von 15.000,00 € verbraucht, hat der WEG-Verwalter auch allein diesen Betrag in den Einzel-Jahresabrechnungen - dort im Rahmen der Heizkostenaufstellung - zugrunde zu legen und auf die Eigentümer anteilig aufzuteilen; zudem muss er die Differenz in den Abrechnungsunterlagen nachvollziehbar erläutern.

BGH, Urteil vom 17. Februar 2012, V ZR 251/10

Abrechnung der Brennstoffkosten nach dem Abflussprinzip nicht zulässig

Eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip entspricht nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung

Der BGH hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Diese Regelung ist so zu verstehen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip gerade nicht gerecht.
Der BGH hat weiter klargestellt, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV um 15 % ausgeglichen werden kann.  Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.  Im vorliegenden Fall wurde verbrauchsabhängig abgerechnet - allein die in Ansatz gebrachten Kosten entsprachen nicht den Vorgaben des § 7 Abs. 2 HeizkostenV.  
Die Berechnung der Heizkosten allein anhand der geleisteten Vorauszahlungen kann nach Auffassung des BGH zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich ist. So müsste ein Mieter, der in einem strengen Winter die abzurechnende Wohnung bewohnt, unter Umständen nur anteilig die geringeren Vorauszahlungen für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen - und umgekehrt.  Eine andere Sichtweise würde auch die energiepolitische Zielsetzung der Heizkostenverordnung verfehlen; die Heizkostenverordnung soll nämlich zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren und hierzu anhalten. Daher habe eine Abrechnung allein auf der Basis von Vorauszahlungen und nicht auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs zu unterbleiben.

Folgen des Urteils für Vermieter:
Vermieter sind gehalten, allein die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Heizkosten abzurechnen. Der Vermieter kann zu diesem Zwecke uns bzw. dem jeweiligen Messdienstunternehmen diese Kosten mitteilen, damit wir bzw. das Unternehmen diese dann auf die Mieter umlegen können. Ist die Abrechnungsfrist noch nicht verstrichen, sollten Vermieter die Möglichkeit ergreifen, unverzüglich die fehlerhaften Abrechnungen zu korrigieren bzw. beispielsweise durch uns korrigieren zu lassen und noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist den Mietern die korrigierten Abrechnungen mitzuteilen.
Beanstanden Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist, aber noch innerhalb der Einspruchsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB zu Recht, dass ihre Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip erstellt worden ist, ist der Vermieter gehalten, die Abrechnung unter Berücksichtigung des Leistungsprinzips zu korrigieren. Eine solche Korrekturmöglichkeit eröffnet das BGH-Urteil ausdrücklich, wobei jeweils im Einzelfall zu prüfen sein wird, ob eine für den Mieter nachteilige Abänderung rechtlich überhaupt durchsetzbar ist.
Zu berücksichtigen ist aber, dass der Vermieter im Bereich der sogenannten kalten Betriebskosten sehr wohl berechtigt ist, nach dem Abflussprinzip abzurechnen, so der BGH im Urteil vom 20. Februar 2008, Aktenzeichen VIII ZR 49/07.  

BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11

Einseitige Änderung der Mietstruktur nach § 556a BGB auch in vor dem 01. September 2001 begründeten Wohnraummietverhältnissen

Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Vorschrift des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.

BGH, Versäumnisurteil vom 21. September 2011 - VIII ZR 97/11

Erstattung von Vorauszahlungen nach Ende des Mietverhältnisses

Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05).

BGH, Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11

J - O

Objektive Unmöglichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung

Objektive Unmöglichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung; maßgebliche Fläche für die Heizkostenabrechnung bei Abweichung der Mietfläche; Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HKVO objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden.  
 
Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der BGH-Urteile vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 – und vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06).

Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der im Abrechnungsjahr vereinbarten und geschuldeten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen (teilweise) nicht erbracht hat, da es sich bei diesem Anspruch nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB handelt (Fortführung des BGH-Urteils vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04).

Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnungen jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

BGH, Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06

Möglichkeit der einseitigen Änderung der Mietstruktur in Alt-Mietverhältnissen

Möglichkeit der einseitigen Änderung der Mietstruktur nach § 556a BGB auch in vor dem 01. September 2001 begründete Wohnraummietverhältnisse gegeben

Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Vorschrift des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreform-gesetzes am 01. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.

BGH, Versäumnisurteil vom 21. September 2011 - VIII ZR 97/11

Mitteilungspflicht des Mieters bezüglich der Vereinbarung einer Pauschale

Mitteilungspflicht des Mieters bzgl. einzelner Betriebskostenarten, für die eine Pauschale vereinbart worden ist
 
Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB, also innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind.

BGH, Urteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10

Kosten Betriebsstrom / Abrechnungseinheiten / Grundsteuer / Hausmeisterkosten / Belegeinsichtnahmerecht

Es ist unschädlich, dass die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms der Heizung enthält.
Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist zulässig.
Ein Anspruch auf Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft steht dem Mieter nicht zu.
Eine Aufschlüsselung der Hausmeisterkosten ist nicht mehr erforderlich, wenn zwei verschiedene Verträge über umlagefähige und nicht umlagefähige Tätigkeiten bestehen.
Die Grundsteuer kann bei vermieteter Eigentumswohnung direkt ohne Angabe eines Umlageschlüssels dem Mieter dieser Wohnung gegenüber abgerechnet werden.

Ergänzend BGH, Beschluss vom 13. September 2011 - VIII ZR 69/11:

Bei der Beheizung mit Fernwärme genügt die Angabe der verbrauchten Wärmemenge. Die Angabe der Zählerstände ist nicht erforderlich.

BGH, Beschlüsse vom 13. September 2011 – VIII ZR 45/11 und VIII ZR 69/11

Kürzungsrecht bei Schätzung nach § 9a HKVO

Kann der an einem Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert entsprechen, obliegt es dem eine Nachzahlung fordernden Vermieter im Rahmen seiner Darlegungslast, den Verbrauch nach § 9a Absatz 1 HKVO zu ermitteln. Ansonsten ist der Vermieter auf die verbrauchsunabhängige Abrechnung nach § 12 HKVO unter Abzug von 15 % des auf den betroffenen Mieter entfallenden anteiligen Betrags beschränkt.

Hintergrund dieses höchstrichterlichen Hinweises ist der, dass im Rahmen des Rechtsstreits gutachterlich festgestellt wurde, dass der an einem Heizkörper gemessene Verbrauch in einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses schon aus physikalischen Gründen nicht zutreffen konnte. Da eine Messung des tatsächlichen Verbrauchs für den bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum nicht nachgeholt werden kann, ist ein Anwendungsfall des § 9a Absatz 1 HKVO gegeben mit der Folge, dass dieser Heizkörper nicht auf der Grundlage des abgelesenen, nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechenden Werts abgerechnet werden kann, sondern dass der Verbrauch für diesen Heizkörper anhand einer der in § 9a Absatz 1 HKVO genannten Methode ermittelt werden muss.  Soweit auf diese Weise eine Verbrauchsermittlung nicht möglich ist, etwa weil geeignete Vergleichsdaten nicht vorliegen, bliebe nur eine verbrauchsunabhängige Abrechnung, etwa nach Wohnfläche, wobei dem Mieter dann ein Kürzungsrecht nach § 12 HKVO zusteht.

BGH, Hinweisbeschluss vom 05. März 2013 – VIII ZR 310/12

Keine Pflicht des Vermieters zur Vorlage von Rechnungen des Drittlieferanten bei Wärmecontracting gegenüber Mieter

Hat der Vermieter einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Wärmecontractor geschlossen, ist er nicht verpflichtet, dem Mieter die Rechnung, die der Drittlieferant dem Contractor ausgestellt hat, vorzulegen.

Grundsätzlich hat der Mieter ein Recht auf Vorlage der der Betriebskostenabrechnung zugrundliegenden Abrechnungsunterlagen - wie z.B. Rechnungen oder auch Verträge des Vermieters mit Dritten -, damit er die Möglichkeit hat, die Abrechnung zu überprüfen.

Der Mieter hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm die Rechnung vorlegt, die dem Wärmecontractor von seinem Vorlieferanten ausgestellt wird. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter das Heizöl direkt von dem Heizöllieferanten bezieht. In diesem Fall kann der Mieter auch nicht verlangen, dass er über die Preise informiert wird, die der Heizöllieferant mit seinem Vorlieferanten vereinbart hat. Für die Prüfung, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eingehalten ist, kann sich der Mieter Vergleichsangebote von anderen Wärmelieferanten einholen.

BGH, Urteil vom 03. Juli 2013 – VIII ZR 322/12

U - Z

Umlegbarkeit verbrauchsunabhängiger Bestandteile der Kaltwasserkosten - Praktikabilität der Abrechnung - Abrechnungsgerechtigkeit

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.

Absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten wird vom Gesetz nicht gefordert. Denn Umlagegerechtigkeit ist nicht die einzige Anforderung an Betriebskostenabrechnungen; daneben sind Gesichtspunkte der Praktikabilität zu berücksichtigen. Betriebskostenabrechnungen sollen für den Vermieter einfach zu erstellen und für den Mieter übersichtlich und leicht nachvollziehbar sein. Deshalb sind gewisse Ungenauigkeiten und damit auch Ungerechtigkeiten durch eine generalisierende Betrachtungsweise im Interesse der Vereinfachung von Betriebskostenabrechnungen hinzunehmen.

BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 -  VIII ZR 183/09

Unterschiedliche Flächenangaben ggf. materieller Fehler - Abrechnungseinheit

Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die "formelle" Wirksamkeit, sondern die "inhaltliche" Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04).

BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09

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