15.04.2020 - Artikel
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Das ändert sich mit der WEG-Reform: Thorsten Woldenga im Interview (Teil 2)

Das Bundeskabinett hat am 23.03.2020 den Gesetzesentwurf zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen und damit ins Gesetzgebungsverfahren gebracht. Was ändert sich? Was müssen Verwalter jetzt wissen? ista hat nachgefragt: bei Thorsten Woldenga, Immobilienverwalter und zertifizierter Business-Coach/-Trainer.

ista:

Herr Woldenga, wir haben mit Ihnen bereits in Teil 1 unseres Interviews über wichtige Veränderungen gesprochen, die die WEG-Reform mit sich bringen wird. Das war aber noch längst nicht alles.

Thorsten Woldenga:

Ein ganz entscheidender Bereich, in dem sich vieles ändern wird, sind die baulichen Maßnahmen. Aber bevor wir auf dieses Thema zu sprechen kommen, will ich noch kurz auf einige Änderungen wichtiger Formvorschriften hinweisen.

ista:

Um welche geht es da?

Thorsten Woldenga:

Zum einen um Eintragungen ins Grundbuch. Hier ist vor allem das Thema der Haftung für Geldschulden spannend. In einigen Gemeinschaftsordnungen gibt es Regelungen, die dazu führen, dass jemand, der Eigentum erwirbt, für die Schulden des Vorgängers haften muss. Die WEG-Reform verlangt jetzt, dass solche Regelungen auch im Grundbuch zu finden sein müssen. Für die Praxis der Verwaltung gibt es außerdem eine zweite spannende Änderung: Im Grundbuch sollen künftig Beschlüsse verankert werden, die auf Grundlage von vereinbarten Öffnungsklauseln - also in der Gemeinschaftsordnung - stattgefunden haben. Wenn Beschlüsse auf der Grundlage gesetzlicher Öffnungsklausel gefasst werden, müssen diese nicht zwingend ins Grundbuch.

ista:

Im neuen Gesetzestext wird auch der Begriff des werdenden Wohnungseigentümers zu finden sein. Was hat es damit auf sich?

Thorsten Woldenga:

Wir wissen ja: Eigentümer ist der, der im Grundbuch steht. Wenn aber eine Eigentümergemeinschaft neu entsteht, dann gab es dabei schon immer das Problem, dass nicht sofort mit dem Verkauf und der Übergabe die Umschreibung im Grundbuch stattfindet. In der Rechtsprechung hat man sich hier bisher mit dem Konstrukt des werdenden Wohnungseigentümers geholfen. Und dieses wurde nun auch ins Gesetz mit aufgenommen.

ista:

Welche Neuerungen gibt es in Sachen Rechtsverfahren?

Thorsten Woldenga:

Hier ändert sich einiges die Zuständigkeit betreffend. Das hat damit zu tun, dass die WEG-Reform die Eigentümergemeinschaft mehr ins Zentrum rückt und nicht mehr den einzelnen Eigentümer. Wenn also zum Beispiel Herr Müller anficht, dann war Herr Müller die eine Partei und alle übrigen Eigentümer waren die andere Partei, die dann über die Verwaltung organisiert durch einen Rechtsanwalt vertreten wurde. Künftig ist es so, dass bei einem Anfechtungsverfahren die eine Partei derjenige ist, der anficht und die andere Partei ist der Verband. Natürlich auch vertreten durch die Verwaltung.

ista:

Bisher gab es die Möglichkeit, dass die Prozesskosten der Verwaltung auferlegt werden, wenn das Gericht feststellen konnte, dass das Verfahren nur durch einen Fehler des Verwalters notwendig wurde.

Thorsten Woldenga:

Der betreffende Paragraph fällt mit der WEG-Reform weg, das wird es also jetzt nicht mehr geben. Nach wie vor ist es natürlich trotzdem so, dass die Eigentümergemeinschaft den Verwalter auf Schadensersatz verklagen kann, wenn dieser irgendwelche Fehler produziert. 

ista:

Die Entziehung des Wohnungseigentums ist sicherlich etwas, das nicht allzu häufig vorkommt. Trotzdem ist natürlich interessant, was sich hier ändert.

Thorsten Woldenga:

Zum einen ist so etwas jetzt auch für Zweier-EGs möglich. Wichtig zu wissen ist hier, dass auch bei einem solchen Verfahren die klagende Partei nun der Verband ist. Und, was sicher besonders interessant ist: Es reicht nun auch die einfache Mehrheit, um das Verfahren in Gang zu bringen. Aussicht auf Erfolg gibt es aber nur, wenn mindestens drei Kriterien erfüllt sind: Der betreffende Eigentümer muss wiederholt, gröblich und trotz Abmahnung gegen seine Pflichten verstoßen haben. 

ista:

Sie haben anfangs schon angesprochen, dass es besonders im Bereich der baulichen Maßnahmen gravierende Veränderungen geben wird. Was kommt da auf uns zu?

Thorsten Woldenga:

Meinem Eindruck nach herrschte bisher bei vielen die Meinung, dass bauliche Veränderungen verboten seien. Das neue Gesetz macht jetzt deutlich, dass sie künftig nicht nur erlaubt, sondern sogar gewünscht sein werden.

ista:

Und wie will der Gesetzgeber diesen Wunsch durchsetzen?

Thorsten Woldenga:

Zum einen durch Vereinfachungen des Gesetzestextes von 2007, der ja durch seine Kompliziertheit fast eher das Gegenteil bewirkt hat. Zum anderen durch neue Regelungen, die die Beschlussfassung für bauliche Maßnahmen erleichtern. Im Gesetz wird künftig der Begriff ordnungsmäßige Erhaltung stehen. Dieser Oberbegriff soll dafür sorgen, dass man sich nicht mehr darüber streiten muss, ob etwas Instandhaltung, Instandsetzung, Pflege oder Reparatur ist. Treppenhausanstrich, Dachreparaturen, die Instandsetzung einer Fassade – das fällt jetzt alles unter diesen Begriff, also bestimmt 90 Prozent der Maßnahmen.

ista:

Und die anderen 10 Prozent?

Thorsten Woldenga:

Ganz neu ist der Bereich der privilegierten baulichen Veränderungen. Hiermit sind vier Maßnahmen gemeint: Barrierefreiheit bzw. -reduktion, Elektromobilität, also das Bereitstellen von Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Einbruchschutz und die Optimierung der Telekommunikation, u. a. also schnelles Internet. Wenn ein einzelner Eigentümer einen Antrag auf eine dieser Maßnahmen stellt, dann kann dieser kaum noch verhindert werden. Die Gemeinschaft muss die Maßnahme genehmigen und kann lediglich über Details hinsichtlich der Umsetzung mitbestimmen. 

ista:

Was hat sich noch für die Beschlussfassung geändert?

Thorsten Woldenga:

Nach dem neuen Gesetz ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, also unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind. Dazu kommt jetzt, dass alle baulichen Maßnahmen, also ordnungsmäßige Erhaltungen, privilegierte bauliche Veränderungen und der Rest, der unter andere baulichen Veränderungen zusammengefasst werden kann, mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden können. Das heißt: Wenn bei den anwesenden Eigentümern mehr Ja- als Nein-Stimmen erreicht werden, ist eine Maßnahme beschlossen.

ista:

Gibt es denn überhaupt noch die Möglichkeit, eine Maßnahme zu verhindern?

Thorsten Woldenga:

Der Gesetzgeber hat jetzt Veränderungssperren definiert, die wir sicher in Zukunft häufig in der Praxis benötigen werden. Das betrifft zwei Punkte. Zum einen die grundlegende Umgestaltung.

ista:

Also wenn das äußere Erscheinungsbild verändert wird…

Thorsten Woldenga:

Eben nicht! Hier wird extra betont, dass all diese Maßnahmen dazu führen, dass es hinterher anders aussieht. Für die grundlegende Umgestaltung, die dann zu einer Veränderungssperre führen kann,  muss schon etwas mehr zusammenkommen und das wird eher die Ausnahme sein. Hier wird es spannend werden, wie die Rechtsprechung das auslegen wird, denn nochmal: Diese Maßnahmen sind vom Gesetzgeber gewünscht.

ista:

Und der zweite Punkt?

Thorsten Woldenga:

Da geht es um die unbillige Benachteiligung einzelner. Hier sind wieder zwei Dinge wichtig: Zum einen geht es nicht darum, dass - wie früher - ein Eigentümer irgendeinen Nachteil benennen und damit die Maßnahme stoppen kann. Sondern darum, dass alle Vorteile und alle Nachteile auf den Tisch gelegt werden. Und wenn die Vorteile die Nachteile überwiegen, dann gibt es schlicht keinen Nachteil. Zum anderen ist es so, dass wenn einer eine Benachteiligung für sich feststellt, andere diese Benachteiligung aber auch haben, er also nicht gegenüber den anderen schlechter gestellt wird, er diesen Nachteil auch nicht heranziehen können soll. Ein Eigentümer müsste schon deutlich stärker benachteiligt werden als die anderen, um einen Nachteil geltend zu machen.

Lesen Sie hier den ersten Teil.

Hier geht es zum dritten Teil.

Thorsten Woldenga

Immobilienverwalter und zertifizierter Business-Coach/-Trainer, geschäftsführender Gesellschafter der Engelhardt & Woldenga Immobilien GmbH, Landesvorsitzender Nord des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter (BVI) und Mitherausgeber des Praxishandbuchs „Moderne Wohnungseigentumsverwaltung“.

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