Um den steigenden Energiepreisen entgegenzuwirken, stellen Modernisierungsmaßnahmen neben angepasstem Nutzerverhalten einen wichtigen Hebel dar. Denn energetische Sanierungen sparen Energie und senken die damit verbundenen Kosten.

Ob ein Haus neue Fenster erhält, die Fassade gedämmt wird oder ein neues Heizungssystem Einzug hält, entscheiden die Besitzerinnen und Besitzer der Immobilie. Allerdings ändern sich die Rahmenbedingungen laufend und lenken die Entscheidung: So gibt es zum einen Vorschriften für Neubauten und den Bestand, die auf einen niedrigeren Energiebedarf zielen. Zum anderen sorgen die steigenden Energiekosten (und der in Deutschland 2021 eingeführte CO2-Preis) für ein Umdenken, insbesondere in selbst bewohnten Immobilien. Es wird in Zukunft deutlich teurer, in Häusern mit hohem Energiebedarf zu leben. Und die Bereitschaft zur Modernisierung – genauer: zur energetischen Sanierung – steigt.

Instandhaltung, energetische Sanierung oder Modernisierung?

Wenn es um Veränderungen am Haus oder bei der Hausinfrastruktur geht, nutzen wir viele Begriffe. Sie lassen sich oft nicht trennscharf voneinander abgrenzen: So geht es beim Renovieren in der Regel darum, die Wohnräume zu verschönern, Wände anzustreichen oder neue Kacheln ins Bad zu legen. Reparieren und Sanieren setzen dagegen voraus, dass es einen funktionalen Mangel gibt, den die Maßnahme abstellt. Beispiele wären die Asbest-Sanierung oder die Reparatur einer defekten Toilette. Viele solcher Mängelbeseitigungen dienen lediglich der Instandhaltung oder – im Fall von Asbest – der Gefahrenabwehr: Sie stellen einen Zustand wieder her, verbessern jedoch nichts.

Doch wie verhält es sich mit der energetischen Sanierung? Sie behebt zunächst einen Mangel, nämlich den des zu hohen Energieverbrauchs bzw. der CO2-Emission. Gleichzeitig verbessert sie den Wohnwert, indem sie Nebenkosten senkt oder ein besseres Innenraumklima schafft. Das rückt die energetische Sanierung in die Nähe der Modernisierung – ein Grund, warum wir diese beiden Begriffe oft synonym gebrauchen. Modernisierung bezeichnet alle Maßnahmen, die das Wohnumfeld verbessern oder Ressourcen einsparen. Dazu zählt, wenn Hausbesitzerinnen und -besitzer Wände dämmen, die Fenster erneuern oder eine energieeffiziente Heizung einbauen. Gemeint ist aber auch der barrierefreie Umbau einer Wohnung.

Welche Häuser brauchen eine energetische Sanierung?

Viele Neubauten entsprechen bereits hohen Standards, weil seit einigen Jahren entsprechende Vorschriften gelten. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) nimmt jedoch auch diejenigen in die Pflicht, die eine ältere Immobilie erwerben. Wenn dort bestimmte energetische Standards wie eine effiziente Heizung, gedämmte Rohrleitungen oder ein gedämmter Dachboden noch nicht umgesetzt wurden, besteht Handlungsbedarf. Ohne Eigentümerwechsel greift die Regelung nicht, auch wenn die Gebäude einen hohen Sanierungsbedarf haben.

Viele Immobilienbesitzerinnen und -besitzer modernisieren ihren Bestand über die geltenden Pflichten hinaus. Sie reduzieren so den Wärmebedarf bzw. den klimaschädlichen CO2-Ausstoß und steigern den Marktwert.

Wem nützt die energetische Sanierung?

Modernisierungen, die den Verbrauch von Warmwasser und Heizenergie reduzieren oder auf erneuerbare Energien setzen, senken den CO2-Ausstoß. In erster Linie profitiert also das Klima – und damit die gesamte Gesellschaft. Im Jahr 2030 soll der CO2-Ausstoß im Gebäudebereich nur noch 70 Millionen Tonnen im Jahr betragen. Ob Deutschland dieses Klimaziel erreicht, ist angesichts der eher niedrigen Sanierungsquote von etwa einem Prozent mehr als fraglich. Noch 2020 lagen die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor laut Umweltbundesamt bei 120 Millionen Tonnen und damit zwei Millionen Tonnen über der angepeilten Menge.

Es kommt also darauf an, Eigentümerinnen und Eigentümer zu energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu motivieren. Vom geringeren Energiebedarf, den sinkenden Kosten und dem gestiegenen Wohnwert profitieren dann auch diejenigen, die das Haus besitzen, es bewohnen oder mieten – vor allem dann, wenn sie sich energiebewusst verhalten.

Wie schnell rechnet sich die Modernisierung?

Ob sich eine energetische Sanierung lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wie viel investiert die Eigentümerin oder der Eigentümer? Welches Einsparpotenzial gibt es? Wird die Maßnahme gefördert? Tools wie der Sanierungskonfigurator des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz helfen dabei, die Lage nüchtern einzuschätzen.

Welche Maßnahmen lassen sich umlegen?

Energetische Sanierungen oder Modernisierungen lassen sich auf die Mietparteien umlegen – für Instandhaltungen und Reparaturen gilt das nicht. Wie hoch der Eigenanteil der Immobilienbesitzerinnen und -besitzer ist, hängt also von dieser oft feinen Unterscheidung ab: Stellt die Maßnahme lediglich sicher, dass die Immobilie in vertragsgemäßem Zustand ist? Oder bewirkt sie eine Verbesserung, von der auch die Mieterinnen und Mieter profitieren – beispielsweise, indem sie Energie sparen? Im wirklichen Leben gibt es oft Mischformen: Die neue, energieeffiziente Heizung kann dann nur zu einem Teil umgelegt werden, weil ohnehin ein Heizungstausch anstand.

Wie erfolgreich sind Modernisierungsmaßnahmen?

Wie viel Energie neue Fenster, die Hybridheizung oder die Fassadendämmung einsparen können – das lässt sich berechnen. Wie viel weniger CO2 die Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich produzieren, hängt noch von etwas anderem ab: dem Rebound-Effekt. Studien zeigen nämlich, dass Einsparungen oft zu Mehrausgaben an anderer Stelle führen. Das energieeffiziente Heizsystem ‚verführt‘ dann dazu, mehr Räume zu heizen oder höhere Temperaturen einzustellen.

Den Rebound-Effekt zu vermeiden, ist nicht einfach. Allerdings hat sich gezeigt, dass detaillierte und häufige Verbrauchsinformationen dabei helfen können: Die Nutzerinnen und Nutzer sind sich bewusst, wie viel CO2 und welche Kosten ihr Verhalten verursacht – und steuern gegen. Und das macht energetische Sanierungen dann wirklich erfolgreich.

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