Le droit de la copropriété est important à connaître, d’autant qu’il est parfois déroutant. Jusqu’au 12 juillet 2010, date de promulgation de la Loi dite « Grenelle 2 », il était quasi impossible d’imposer à un copropriétaire des travaux d’amélioration concernant ses parties privatives. Mais la notion de partie privative est parfois mal interprétée par certains copropriétaires. Désormais la législation éclaire le sujet et permet qu’une copropriété puisse, sous certaines conditions, imposer des travaux dits d’intérêt collectif sur parties privatives.
Les radiateurs comme les fenêtres sont souvent considérées par les copropriétaires, voire par les règlements de copropriété comme des parties privatives à part entière. Certes, l’usage les classe en partie privative, et un copropriétaire a le droit de peindre ses radiateurs ou la face interne de ses fenêtres de la couleur de son choix sans demander l’avis de la copropriété.
Par contre, pour augmenter la puissance d’un radiateur, ou pour peindre la face externe de ses fenêtres, il faut l’accord de la copropriété et se conformer aux exigences en vigueur.
Ainsi ces équipements ne sont ils pas entièrement privatifs.
En effet, les radiateurs sont avant tout les équipements terminaux du réseau de chauffage collectif, et à ce titre, ils font partie d’un équipement commun à la copropriété.
De même la qualité isolante des vitrages d’une fenêtre, si elle est médiocre, viendra déséquilibrer la performance énergétique de la copropriété, et pourra susciter de la part de l’occupant du logement une sensation d’inconfort thermique. On constate alors souvent que l’occupant exige que l’exploitant de chauffage pousse un peu la chaudière plutôt que d’envisager de faire installer des fenêtres isolantes. Nombre d’immeubles sont ainsi équipées de façon disparate, de fenêtres de tous âges et de performances très hétéroclites.
Avant la Loi Grenelle 2, il n’était possible d’imposer des travaux sur parties privatives qu’à condition d’obtenir un vote à l’unanimité des copropriétaires en AG. Quasiment impossible !
L’article 7 de la loi Grenelle permet désormais au syndicat de copropriétaire, quand des économies d’énergie sont en jeu, de mettre de l’ordre dans ces disparités en décidant à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives.
Si le vote est positif, c’est le syndic qui sera chargé de la maîtrise d’ouvrage des travaux. Les investissements seront toutefois à la charge de chaque copropriétaire. Si un copropriétaire peut prouver que des travaux équivalents ont été réalisés sur ses parties privatives dans les 10 dernières années, il pourra être dispensé de faire effectuer ces travaux modificatifs.
Ce garde fou, énoncé par le décret d’application du 3 décembre 2012, précise le périmètre concerné mais contient néanmoins quelques zones d’ombre.
Ce décret précise d’abord de façon explicite et restrictive quels sont les quatre types de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives :
- amélioration des fenêtres, vitrages et volets (ou autres systèmes d’occultation extérieurs)
- pose de robinets thermostatiques ou d’équipements d’équilibrages de radiateurs ou de panneaux de sols
- réalisation de l’équilibrage de ces équipements
- mise en place d’équipements de répartition de frais de chauffage ou de compteurs d’énergie thermique.
Les zones d’ombres se cachent comme le diable, dans les détails : le délai de dix ans va donc permettre à un copropriétaire qui a changé ses fenêtres il y a 8 ans, d’échapper à la rénovation énergétique de ses parois vitrées. Pourtant une fenêtre de 8 ans a un coefficient d’isolation thermique 40% à 60% inférieur aux fenêtres installées aujourd’hui. Peut on considérer, comme l’énonce le décret, que les travaux qu’il a effectué il y a 8 ans, sont « équivalents » ?
L’autre zone d’ombre porte sur la Maîtrise d’ouvrage, qui selon la loi incombe au syndicat de copropriétaire, représenté par son syndic, alors que le décret énonce que le copropriétaire est tenu de réaliser les travaux. Peut il agir seul, avec l’entreprise de son choix, dans les délais de son choix ?
Rien n’est jamais simple en copropriété, sauf si l’on recherche le bon sens. En l’occurrence, la mise en place de RFC ou de Compteurs d’Energie Thermique, conduit à plus d’équité, ce qui est toujours favorable pour adopter ensuite des mesures de bon sens.
