16.11.2016 - Article
  • Équité

Individualisation et rénovation pour davantage d’équité

Les copropriétés s’activent pour être en mesure de s’adapter dans les délais requis aux exigences du décret 2016-710 du 30 mai 2016. Si trois échéances (mars 2017, décembre 2017, décembre 2019) ont été fixées en fonction du niveau de consommation d’énergie de chauffage, une seule et même volonté rend obligatoire l’individualisation pour tous les immeubles collectifs chauffés collectivement : économie et équité.

Nous ne reviendrons pas aujourd’hui sur l’économie (15 à 20%) apportées par l’individualisation et la régulation par robinets thermostatiques. C’est l’équité qu’apporte l’individualisation (RFC) qu’il convient d’abord de souligner.

Rappelons d’abord que le mode de répartition aux tantièmes est profondément inéquitable à l’insu de tous les acteurs concernés (copropriétaires comme gestionnaires). En effet, chacun assimile les tantièmes aux surfaces habitables, alors qu’il n’en est rien. Il faut en effet savoir que l’unité « tantième » a été créée par les promoteurs pour évaluer la valeur relative de vente de chacun des appartements. Les critères d’évaluation tiennent compte de la surface mais aussi de l’étage, de l’exposition au soleil, de la vue, et de quelques autres paramètres caractérisant l’attractivité de chaque appartement. Ces critères, pris en compte lors de l’établissement du premier Etat de Division de la copropriété, sont restés au fil des ans comme la seule grille de répartition des charges. Or il apparaît qu’à surface égale, deux appartements peuvent présenter un écart de tantièmes de 15 à 20%, parfois davantage.

L’individualisation gomme cette référence à une grille inadaptée. Mais elle va plus loin puisqu’elle permet que chacun paie désormais en fonction de sa propre consommation. Fini donc une répartition des charges qui vous impute les conséquences du gaspillage de vos voisins. Le décret fixe néanmoins un ratio d’au plus 30% pour prendre en compte les consommations communes de chauffage. Libre à l’assemblée générale de voter un ratio inférieur.

La dynamique de la rénovation énergétique des immeubles permettra de réduire cette part complémentaire qui sera imputée aux tantièmes de chaleur. En effet, une fois l’efficacité énergétique de l’immeuble améliorée, il sera légitime de réduire cette part commune à 20% voire 10% ou moins. Par ailleurs l’installation de chauffage aura été modernisée ce qui permettra également de réduire les déperditions inutiles.

Pour favoriser l’équité, il convient donc de voter l’individualisation d’abord, mais ensuite de procéder à la rénovation thermique de l’immeuble.

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