Le vote des travaux d’intérêt général sur partie privative

Le rapport d’audit de la copropriété n’aura pas manqué de mentionner les déperditions par les parois vitrées et coffres de volet roulants, mises en évidence par la thermographie infra-rouge.

La sensation de froid liée aux infiltrations d’air entre le vieux dormant des fenêtres et les façades, incite naturellement à faire rénover ces vieilles menuiseries extérieures. Mais le débat se complique car il s’agit de travaux réalisables depuis l’intérieur des logements et que chaque copropriétaire considère donc à tort comme « travaux sur parties privatives ».

Qu’en est-il ?

En copropriété, certains équipements, tels que les radiateurs ou les fenêtres sont à la fois parties privatives et parties communes. L’aspect décoratif de ces équipements est privatif. Ainsi chacun peut les peindre comme il l’entend, au moins pour la face interne des fenêtres. Par contre leur fonction d’usage leur confère un statut de partie commune. Ainsi, dans une copropriété en chauffage collectif un radiateur est-il le point aval du réseau de chauffage collectif. A ce titre, sa fonction d’organe de diffusion de la chaleur en fait-il un élément des parties communes. Aucun copropriétaire ne peut donc en modifier les caractéristiques sans l’accord de la copropriété. Changer de radiateur pour en mettre un plus puissant exige un vote favorable en Assemblée Générale, et surtout une modification des tantièmes de chauffage. Pour les fenêtres, il en est de même. L’harmonisation des éléments de façade exige que les copropriétaires respectent l’aspect, la nature du matériau et la couleur des fenêtres en cas de changement.

La Loi Grenelle 2 a renforcé ce caractère «partie commune », de façon à permettre à la copropriété d’agir dans le cadre de travaux d’efficacité énergétique globaux. La rénovation simultanée de l’ensemble des fenêtres est alors indispensable pour permettre d’améliorer l’efficacité énergétique globale de la copropriété.

Les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives renforcent l’équité

L’article 7 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (« loi Grenelle 2 ») a créé le concept de « travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives ».

Dès lors que l’intérêt de tous les copropriétaires le justifie, voter la mise en œuvre de travaux sur les parties privatives (changement des fenêtres par exemple) est désormais possible à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. C’est le cas à l’occasion de la rénovation énergétique de la copropriété.

Les frais seront à la charge de chaque copropriétaire concerné. Seul les copropriétaires en mesure de prouver que des travaux semblables, ont été réalisés sur ses parties privatives dans les 10 dernières années,  pourront être dispensés de les modifier de nouveau.

Si la modernisation des parois vitrées n’est pas le poste de travaux qui contribue le plus à l’amélioration de l’efficacité énergétique, elle est par contre essentielle à l’amélioration de l’équité. D’une part les menuiseries extérieures comprennent les bouches d’aération qui deviennent indispensables dès lors que l’on réalise une Isolation Thermique des façades (ITE). A ce titre elles permettent que chacun bénéficie de la même efficacité de ventilation. D’autre part, la rénovation de la copropriété est l’occasion de mettre l’immeuble en conformité avec les réglementations et donc d’installer les équipements qui permettent l’individualisation des charges de chauffage (Répartiteurs de Frais de Chauffage ou RFC). Or individualiser les charges de chauffage sans supprimer les courants d’air parasites serait inéquitable.

Faire voter les travaux d’intérêt général sur parties privatives est donc avant tout une mesure d’équité.