La copropriété est une forme particulière de propriété. Trop peu de copropriétaires ont prêté attention au fait que bien que propriétaires de leur logement, ils n’ont pas la liberté totale de faire effectuer certains travaux sur certaines parties de leur logement.
Un mur porteur, par exemple, n’est pas la propriété d’un occupant et ne pourrait être modifié sans avis de l’architecte de l’immeuble et de la copropriété. De même en matière d’efficacité énergétique, il faut prendre conscience que chacun des logements est interdépendant des autres et qu’il ne serait pas parfaitement efficace d’isoler des logements si tous ne le sont pas. En effet les cloisons internes restent plus ou moins thermiquement poreuses, et les déperditions de chaleur trouveront leur chemin jusqu’au logement non isolé.
Le concept de « partie privatives d’intérêt collectif »
Les parties de l’immeuble ainsi que les équipements qui contribuent à la consommation et à la diffusion de la chaleur, bien que situées dans les parties privatives, sont à ce titre considérées comme « équipement d’intérêt collectif ». Les radiateurs, les parois externes vitrées rentrent dans cette catégorie car toute modification structurelle de ces « partie privatives » a un impact global sur l’équilibre énergétique de l’immeuble : sur le plan énergétique ces parties « privatives » sont des parties « communes » sur lesquelles la Collectivité a un droit de regard. Si un copropriétaire a le droit de peindre un radiateur de la couleur qu’il souhaite, il n’a par contre pas le droit d’en modifier le type, la taille et donc la puissance sans l’accord de la copropriété. En effet la répartition des tantièmes de chauffage prend en compte des paramètres liés à la puissance des radiateurs. Par négligence pourtant des modifications sur les radiateurs ont été réalisées dans nombre de copropriétés sans en informer la collectivité. Concernant l’isolation des fenêtres, beaucoup de copropriétaires ont pris l’initiative de faire poser individuellement des fenêtres isolantes à double ou triple vitrage. Ils auraient pu exiger une modification des tantièmes de chauffage ou mieux, exiger l’application de la Loi sur l’individualisation des charges de chauffage, qui permet de ne payer que ce que l’on consomme.
Le décret sur les travaux d’intérêt collectif sur parties privatives
C’est pour faciliter la prise de décisions en copropriétés concernant les indispensables travaux d’éco-rénovation que le législateur a promu un décret par lequel la copropriété peut décider de faire effectuer des travaux « d’intérêt collectif » d’efficacité énergétique concernant l’ensemble des équipements concernés, même s’ils sont situés en parties privatives, et à charge de chacun des copropriétaires concernés. Le vote se fait en AG à la majorité de l’article 25. Un copropriétaire ne pourrait en être exempté qu’à la condition qu’il justifie avoir engagé depuis moins de 10 ans le même type de rénovation énergétique (par ex : mise en place de fenêtres isolantes). La création de l’éco-PTZ collectif permet le financement d’au moins une partie de ces travaux. Il s’agit d’un prêt souscrit collectivement par la copropriété, plafonné à 30 000 € par logement, et conditionné au fait qu’il soit utilisé comme résidence principale. La copropriété ne peut souscrire qu’une seule fois un éco-PTZ, et a donc intérêt à élire le bouquet de travaux qui saturera le droit à prêt. La résidence doit en outre avoir été construite avant le 1er janvier 1990.
