Des études menées outre-Atlantique (Canada, USA) et en Europe (Suisse, Allemagne) ont révélé depuis plusieurs années que la qualité environnementale et l’efficacité énergétique des bâtiments leur confèrent un surplus de valeur. La comparaison est réalisée sur des bâtiments similaires non certifiés et non labellisés. Les labels environnementaux utilisés dans les programmes immobiliers (HQE, HPE, BBC Effinergie, Minergie, etc) ont fait apparaître une segmentation par la valeur patrimoniale du mètre carré construit, tant dans le tertiaire que dans l’immobilier de logements.

L’ADEME a souhaité vérifier la réalité de ce que les professionnels appellent désormais la « valeur verte » de l’immobilier, en réalisant une étude avec l’aide du cabinet Sogreah. Les conclusions éclairent utilement le sujet de l’éco-rénovation des bâtiments existants au point que beaucoup de copropriétaires devraient modifier leur perception de l’intérêt d’une éco-rénovation.

La valeur verte se définit comme la « valeur additionnelle d’un bien immobilier résultant d’une meilleure performance environnementale ». Si la consommation des énergies en est un facteur dominant, cette valeur verte est également impactée par le niveau de confort, la qualité de l’air, voire la qualité des matériaux de construction.

Inconsciemment, les particuliers attachent déjà de l’importance à cette valeur verte puisque 7 acheteurs sur 10 reconnaissent avoir pris en compte le niveau de l’étiquette énergétique du DPE.

L’étude menée par l’ADEME a analysée 8 cas types de rénovation plus ou moins complète d’immeubles existants. Ils ont mesurés d’une part le montant des investissements nécessaires, le montant des énergies consommées sur unelongue période, ainsi que le coût de renouvellement des équipements installés. Différents scenarii d’évolution du prix des énergies ont été pris en compte.

Il ressort de cette étude, que pour des immeubles existants, la valeur verte variera de 5% à 30% selon l’âge de l’immeuble (donc selon la norme d’efficacité énergétique au moment de sa construction), son emplacement (donc le prix du marché local), et des sources d’énergies avant rénovation.

Pour exemple, un immeuble des années 1970, situé en zone urbaine dans le bas Rhin, aura bénéficié d’une sur valeur (valeur verte) de 7% après rénovation. Celle ci comprenait une isolation des façades, du toit terrasse et des plafonds des caves, l’installation d’une VMC collective hygro-réglable, et une nouvelle chaudière à condensation équipée de dispositifs de programmation.  Cette valeur verte correspond à 1,5 fois le montant des travaux de rénovation.

Des études comparatives menées sur les immeubles neufs, dont les uns avaient été construits selon la norme RT 2005, en 2011 juste avant la généralisation du label BBC, et les autres construits en 2012 selon cette nouvelle norme BBC, conduisent à des écarts de 60€/m2. On peut imaginer l’écart avec un immeuble voisin construit en 1970 !

Le retour sur investissement des travaux d’éco-rénovation ne se mesure donc pas seulement à l’aune des économies d’énergies qu’ils engendrent. C’est d’abord et à très court terme, grâce à la valeur verte acquise que ces travaux trouvent leur justification, puis sur le long terme grâce aux économies d’énergies qui représenteront un deuxième gain d’autant moins négligeable que le prix des énergies va grimper en flèche.

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