Les Pouvoirs Publics interrogent les professionnels pour comprendre les freins au décollage du vaste chantier de la rénovation énergétique des copropriétés. Ils ont raison de s’interroger car plusieurs centaines de milliers d’emplois en dépendent. Mais se posent ils les bonnes questions ? L’un des freins est lié au financement de la rénovation énergétique.
Peu de professionnels et encore moins de copropriétaires ont eu la curiosité ou l’opportunité de mener les calculs de bout en bout, tant les mécanismes de financement sont complexes et volatils. Regardons ensembles ces calculs, en prenant le cas standard d’une copropriété de 75 logements des années 1970, situé dans le Centre de la France, assez bien entretenue et dont la consommation actuelle de chauffage (collectif), avant rénovation énergétique est de 200kWh/m2/an. L’étiquette énergétique de l’immeuble est donc D rendant ainsi réaliste l’objectif d’atteindre le seuil BBC Rénovation (88 kWh/m2/an en zone climatique H2), avec des investissements raisonnables.
Justement, parlons des coûts. L’audit énergétique a permis de mettre en évidence un bouquet de travaux souhaitable, portant sur l’isolation du bâti, sur le système de chauffage, la ventilation des appartements, l’individualisation des charges de chauffage (RFC) ainsi qu’ une régulation automatisée. Le gain énergétique représentera environ 120 kWh/m2/an et le montant total des travaux et équipements installés a été chiffré à 725 000 € HT. En incluant les coûts de l’audit, de la maîtrise d’œuvre, du pilotage des travaux sous le contrôle d’un organisme certificateur, les assurances et les frais de syndic, le montant total du projet s’élève à 900 000 € TTC, soit 200 € TTC/ m2 habitable.
Pour analyser les besoins de financement, il faut raisonner sur une période de quinze ans (la durée d’un éco-PTZ). Sur cette durée, l’économie minimale sur la facture de chauffage (hypothèse favorable = prix du combustible inchangé) représente un gain de 34 €/m2. Il reste donc à ce stade à trouver un financement de 166 €/m2.
Les copropriétaires occupants non éligibles aux aides de l’ANAH, bénéficient des CEE et des CIDD. Les droits correspondants ont été calculés sur la base du bouquet de travaux retenu : ils s’élèvent à 23 €/m2 pour les CIDD et 14 €/m2 pour les CEE.
Il leurs reste donc à financer 129 €/m2. Pour un appartement de type T3 dont la surface est de 65 m2, cela représente 8500 €, soit un remboursement mensuel sur quinze ans de seulement 47 €.
Pour un copropriétaire bailleur (si non éligible à l’ANAH), les CIDD sont exclus. Par contre, il bénéficie de la contribution du locataire à 50% des économies d’énergie pendant quinze ans. La quote-part d’un tel bailleur s’élève à 169 €/m2 avant de déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers. Pour un T3, son remboursement mensuel d’un éventuel éco-PTZ sur quinze ans sera donc de seulement 60 € (avant avantages fiscaux sur revenus fonciers).
Quant aux copropriétaires dont les ressources les rendent éligibles aux aides de l’ANAH, en général bonifiées par les Collectivités locales, leur quote-part mensuelle varie de 0€ (Catégorie Très Modestes) à 13 €/mois (Copropriétaire Catégorie Modeste en T3).
Que peut-on en conclure ? Qu’on a mal informé les Français qui s’imaginent que l’investissement est beaucoup plus élevé. Que la complexité des aides publiques ne permet que trop rarement de faire une présentation claire et rassurante en AG sur la réalité des coûts. Que l’apport complémentaire d’une baisse de taxe foncière (pratiquée en Ile de France) pendant cinq ans est utile pour que les ménages modestes puissent financer les 13 €/mois nécessaires s’ils habitent un T3.
Ainsi tordons le cou à l’idée fausse que la rénovation énergétique représente un investissement hors d’atteinte. Moins de soixante euros par mois (T3) pour revaloriser son patrimoine (valeur verte) au niveau d’un immeuble BBC !
Le seul problème qui reste à régler est donc celui de l’avance de fonds pendant les quelques mois nécessaires à l’obtention d’un éco-PTZ et au pire pendant l’année de réalisation des travaux, puisque les aides publiques ne sont versées qu’après travaux et sur factures.
Le tiers financement par la CDD et la BCE, via les Régions est donc la mesure d’urgence à généraliser pour permettre la création de trois cent mille emplois.
