Le concept de « facteur quatre » a émergé lorsque les scientifiques ont commencé à partager le constat que les Hommes consomment plus que la planète terre ne peut produire. Cette sur-consommation génère des déchets que la planète ne peut stocker de façon illimitée. Parmi ces déchets, les gaz à effet de serre (GES) jouent un rôle particulier.

On sait que le changement climatique est la conséquence de ces émissions de GES. Maintenir l’élévation de température à moins de 2°C en 2100, exige de diviser par deux les émissions mondiales de GES. Compte tenu de la forte croissance, pendant quelques années encore des émissions des pays émergents, les pays dits développés doivent diviser par quatre les émissions de GES. C’est le fameux « facteur quatre ». L’Etat français a donc pris l’engagement de diviser par quatre entre 1990 et 2050 les émissions de gaz à effet de serre.

Les émissions de gaz à effet de serre viennent pour 25% du parc immobilier. L’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments existants doit donc être engagée massivement. La question pour chaque copropriété est donc de savoir quel est le scénario d’amélioration idéal. Si la réglementation sur les audits énergétiques impose de présenter un scénario de « facteur quatre », celui ci ne représente que le seuil maximal de votre projet de rénovation. Le seuil minimal est lui, déterminé par les aides de l’ANAH : en dessous d’une amélioration de 35% de l’efficacité énergétique, les copropriétaires bailleurs n’auront pas droits à ces aides publiques. Autant dire que votre copropriété n’aura que peu de chance d’obtenir un vote favorable en Assemblée Générale.

Le coût d’un projet à hauteur de 35% d’amélioration est d’environ 200 € TTC /m2. Mais à ce niveau aucune revalorisation patrimoniale ne peut être espérée. La copropriété serait encore trop loin des standards de confort des immeubles neufs.

A partir de 50% d’amélioration de l’efficacité énergétique le coût du projet sera d’environ 270 à 300 € TTC /m2. La valeur verte sera au rendez vous et les économies sur la facture d’énergie seront vraiment significatives.

C’est donc la sociologie de votre copropriété et les éventuelles complexités techniques du projet qui vous permettront de faire émerger le scenario idéal. Celui qui pourra obtenir un large consensus en Assemblée générale. Plus vous y aurez intégré de solutions d’efficacité énergétique active (dont l’individualisation des charges de chauffage pour les immeubles chauffés collectivement) plus votre copropriété se rapprochera du scénario « facteur quatre ».

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