Qu’est-ce au juste cette valeur verte dont on parle de plus en plus ? Comme souvent, cette notion a commencé à apparaitre à l’étranger. L’émergence des labels environnementaux qui sont utilisés dans les programmes de bâtiments tertiaires, tels que HQE, HPE, BBC etc. a fait apparaître une segmentation des marchés immobiliers en deux : les patrimoines verts et les autres.
L’impact des labels environnementaux
C’est probablement en Suisse que tout a commencé avec l’impact du label Minergie sur le prix de l’immobilier tertiaire. Des études ont ensuite confirmé, notamment aux USA et au Québec, que les labels environnementaux (Novoclimat ou Rénoclimat par exemple) créaient un différentiel de valeur pour les bâtiments qui les respectent. Ce différentiel par rapport au parc existant atteindrait en moyenne 15% sur la valeur locative ou à la revente. En effet ces pays bénéficient d’un recul d’une dizaine d’années, depuis que ces labels verts sont exigés. L’augmentation du prix des énergies depuis une décennie a fait le reste. La garantie que le bâtiment sera économe en énergie vient impacter son coût complet incluant le coût de construction et le coût d’utilisation. C’est devenu un argument commercial auquel les sociétés sont évidemment sensibles au moment de louer leurs bureaux. C’est la valeur verte. D’ailleurs les grandes foncières incluent désormais dans leurs modèles de gestion des paramètres de “green rating” ou de “valeur verte”.
La valeur verte segmente déjà le marché résidentiel
Ce qui est vrai pour le tertiaire se propage au secteur résidentiel. Une enquête menée par “A vendre à louer” a révélé que plus de 80% des acquéreurs potentiels estiment légitime de négocier à la baisse un bien dont l’étiquette énergétique est médiocre (D, E ou F), et les moteurs de recherche des biens à vendre ne font même plus apparaitre les logements les moins bien classés (F ou G).
Les bailleurs sociaux qui ont été incités à engager des programmes de rénovation énergétique de leur parc immobilier ont vite réalisé qu’il n’était pas réaliste d’engager des travaux de rénovation dès lors que l’étiquette énergétique initiale est F ou G. Il est globalement moins coûteux (en coût complet) de détruire et de reconstruire à la place un immeuble qui sera BBC, et dont le niveau de confort sera alors garanti.
Bientôt des friches immobilières….
Par contre on n’imagine pas pouvoir détruire un immeuble en copropriété au prétexte qu’il est classé F ou G. C’est tout le problème du parc immobilier résidentiel privé. Le coût de la rénovation de ces immeubles pour leur permettre d’atteindre un niveau acceptable de consommation énergétique (Étiquette C) risque d’être bien trop élevé pour certains copropriétaires occupants, éventuellement âgés et qui ne souhaitent pas s’endetter pour réaliser des économies d’énergies qui n’équilibreront le montant de l’investissement que dans 15 ou 20 ans… Où seront-ils à cette date-là ? Par voie de conséquence les copropriétaires bailleurs des logements voisins, seront privés de locataires, lesquels désormais regardent de très près le second loyer que constituent les charges de l’immeuble à commencer par celles d’énergie. S’ils peuvent trouver à se loger dans un immeuble voisin, classé C voire dans un immeuble neuf BBC, ils n’hésiteront pas.
Ainsi commence à apparaitre dans certaines villes de province des “friches locatives” qui seront bientôt des immeubles entiers ni vendables, ni louables mais que personne n’aura le courage où les moyens de détruire. Les friches immobilières sont un des risques nés du Grenelle de l’Environnement. Si un mécanisme de financement ne vient pas résoudre ce problème spécifique au parc immobilier privé, à quoi ressembleront nos villes dans 20 ans ?
Vous qui êtes gestionnaire d’immeuble, agissez dès maintenant pour inciter vos copropriétaires à bénéficier des multiples aides de financement de l’éco-rénovation de leur patrimoine.
Et n’oubliez pas que la première marche de toute éco-rénovation, c’est d’individualiser les charges de chauffage conformément au décret 2012-545.
