Que vous soyez copropriétaires ou locataires, vous êtes nombreux à nous interpeller sur la légalité de certains modes d’imputation de vos charges d’eau ou de chauffage. On constate effectivement, et c’est souvent le cas dans des petits immeubles où les pratiques peuvent être moins rigoureuses, que les modes de répartition des charges d’eau et de chaleur s’écartent soit de la réglementation, soit simplement du bon sens.
Qu’en est il de la réglementation ?
En ce qui concerne l’eau froide
Les immeubles récents
Il convient de savoir si votre immeuble a été construit avant ou après le 1er novembre 2007. Depuis cette date, il est obligatoire de disposer de compteurs individuels d’eau froide (l’obligation pour les compteurs d’eau chaude existe depuis 1974). Pour ces immeubles récents la facture d’eau globale de l’immeuble est donc répartie simplement au prorata des consommations de chacun. Chacun sait ainsi que s’il est économe, il paiera moins. L’économie d’au moins 10% est immédiatement au rendez vous.
Les immeubles anciens
Pour les immeubles plus anciens, il n’y a pas de réglementation pour l’eau froide. Par contre l’usage et le bon sens ont conduit au fil des années, à ce que plus de 70% des immeubles soient désormais équipés de compteurs individuels d’eau froide (environ 85% des appartements sont équipés pour l’eau chaude, si celle ci est collective). Dans certains immeubles, la conception a entraîné l’installation de nombreuses colonnes montantes d’eau (parfois trois ou plus par appartement). Pour ces types d’immeubles (Haussmanniens à Paris par exemple), il serait coûteux d’installer et de gérer plus de trois compteurs d’eau froide (et autant d’eau chaude) par appartement.
En l’absence de compteurs individuels, la répartition des charges se fait conformément à votre règlement de copropriété. En général la règle qui prévaut est celle des tantièmes, mais on assiste parfois à des débordements d’imagination, complexes à gérer, comme par exemple une répartition en fonction du nombre théorique d’occupants.
Concernant les locataires, il n’est pas rare de constater que les copropriétaires s’autorisent individuellement des règles de rétrocession des charges, différentes de celles qui leurs sont imputées par la copropriété. Il faut savoir que la loi de 1965 sur la copropriété définit avec précision les différents postes de charges répercutables, ainsi que leur mode de calcul (pièces de rechange, main d’œuvre, etc…). Les réglementations plus récentes renforcent toutes l’exigence de transparence. Une quittance détaillée est évidemment souhaitable.
Concernant l’eau chaude sanitaire
Si la mesure du volume consommé, fait force de loi, par contre le prix unitaire correspondant au coût du réchauffement de l’ECS, est laissé à l’appréciation du mode de calcul de votre syndic. Il est donc très variable et pas toujours aussi transparent que cela devrait être. En effet, l’absence fréquente et regrettable de compteur d’énergie en chaufferie, contraint votre syndic à estimer la part de chaleur qui a servi au chauffage et celle qui a servi à l’ECS. Cette approximation conduit souvent à des prix unitaires d’ECS peu conformes à ce qu’ils devraient être.
Pour ce qui est du chauffage, quand celui ci est collectif, vous savez que le décret 2012-545 a renforcé l’obligation d’installer des répartiteurs de frais de chauffage, qui conformément à la Loi 74-908 permettent de répartir le chauffage au proprata de vos consommations.
De façon générale, référez vous à votre règlement de copropriété et exigez le maximum de transparence.
