Glossar für die Wohnungswirtschaft

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Rechenschritte Betriebskostenabrechnung | ista

Stellt der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung nicht den Gesamtbetrag aus der jahresübergreifenden Rechnung des Versorgers ein, sondern nur den von ihm ermittelten Betrag, der auf das Kalenderjahr entfällt, ohne die dazu führenden Rechenschritte anzugeben, so wird die Betriebskostenabrechnung dadurch nicht formell unwirksam.
 
Eine Betriebskostenabrechnung muss nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, 27. November 2002 - VIII ZR 108/02) folgende Mindestangaben enthalten:

  • Zusammensetzung der Gesamtkosten
  • Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen.

 

Der Vermieter, der vom Versorger eine jahresübergreifende Abrechnung erhält, kann - wenn er  seinen Mietern gegenüber verpflichtet ist, nach dem Kalenderjahr abzurechnen - aus dem in der Versorger-Rechnung angegebenen Gesamtbetrag die Kosten, die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallen, ermitteln und allein diese Kosten dann in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, anzugeben, wie er den in die Abrechnung eingestellten Betrag für das Kalenderjahr ermittelt hat, und muss daher auch nicht seine Rechenschritte offenlegen. Diese sind für die Nachvollziehbarkeit und damit für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich.

Der BGH verweist in diesem Zusammenhang auch auf seine Entscheidung vom 09. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, in der er bereits dort andeutet, dass er an der doch sehr strengen Rechtsprechung, dass eine sonst nachvollziehbare und den Mindestanforderungen genügende Abrechnung im Nachhinein doch als formell unwirksam behandelt wird, weil sich nach Einsichtnahme in die Betriebskostenunterlagen herausstellt, dass ein in der Abrechnung nicht ausgewiesener Vorwegabzug oder andere Rechenschritte vorgenommen wurden, nicht mehr festhalten wird.

Durch dieses Vorgehen wird die Betriebskostenabrechnung übersichtlicher, wovon die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung schließlich auch abhängt. Für die Nachvollziehbarkeit und Prüfung der Rechenschritte oder Vorwegabzüge gibt es das Recht des Mieters zur Einsichtnahme in die Betriebskostenunterlagen.

 

BGH, Urteil vom 02. April 2014 (und Berichtigungsbeschluss vom 28. April 2014) – VIII ZR 201/13

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