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Lorsqu’un immeuble est doté d’un chauffage collectif, cela entraîne la nécessité de mettre en place l’individualisation des frais de chauffage. À quoi cela correspond-il exactement et comment le mettre en place ? Quel est l’intérêt de ce dispositif ainsi que la réglementation applicable ? ista fait le point sur l’individualisation des frais de chauffage en copropriété.
Dans un immeuble équipé d’un chauffage collectif, l’individualisation des frais de chauffage est possible grâce à l’installation d’appareils de mesure individuels :
Grâce à l’individualisation des frais de chauffage, les occupants de l’immeuble collectif payent leur consommation réelle de chauffage. En plus, ils sont informés régulièrement du niveau de leur consommation. Le décret du 20 juillet 2020 pose deux obligations à ce titre :
L’information relative au suivi de la consommation est possible grâce au relevé au moins une fois par an des appareils de mesure installés sur le système de chauffage.
Le relevé de la consommation transmis à l’occupant doit être accompagné d’indicateurs de suivi qui sont la comparaison entre la consommation enregistrée à une période donnée avec celle de la période identique de l’année précédente et la consommation moyenne de chauffage de tout l’immeuble.
Ces informations de suivi permettent aux occupants de se situer dans l’évolution de leur consommation et les aident à maîtriser leurs usages.
Individualiser les frais de chauffage présente deux avantages pour la copropriété.
D’abord, cela permet d’instaurer un principe d’équité entre les occupants puisque chacun paye sa consommation réelle de chauffage. Au contraire, la répartition de la consommation globale entre les occupants en fonction des tantièmes de chaque lot entraîne parfois des injustices.
Ensuite, l’individualisation des frais de chauffage incite les occupants à faire attention à leurs usages. Selon l’Ademe, l’individualisation des frais de chauffage permet d’enregistrer une réduction des consommations de l’ordre de 15 %. Cela entraîne corrélativement une baisse des émissions de gaz à effet de serre (GES) liées au fonctionnement du chauffage.
Plusieurs textes ont successivement affiné les modalités d’individualisation des frais de chauffage en copropriété.
Débutée en 2011, la législation a été modifiée par la loi de transition énergétique du 17 août 2015 puis par la loi Élan du 23 novembre 2018. Puis deux arrêtés de mai et septembre 2019 ont précisé l’application de la législation.
Depuis le 25 octobre 2020, les immeubles dont la consommation de chauffage est de 80 kWh/m².an minimum doivent obligatoirement prévoir d’individualiser les frais de chauffage (article L174-2 du code de la construction et de l’habitation).
Deux exceptions sont toutefois prévues par la loi Élan :
En plus, les appareils de mesure installés à partir du 25 octobre 2020 doivent d’ailleurs être relevables à distance, ce qui permet de procéder au relevé même en l’absence de l’occupant. Et à partir de 2027, l’ensemble des appareils de mesure devront pouvoir être relevés par télérelève.
À noter : la loi Élan impose également l’obligation d’installer des dispositifs de régulation thermique permettant de réguler le chauffage dans les logements. Concrètement, il s’agit de poser des robinets thermostatiques sur les émetteurs de chaleur.
La mise en place de l’individualisation des frais de chauffage dans un immeuble chauffé collectivement nécessite de suivre une procédure spécifique.
Avant de prendre la décision d’individualiser les frais de chauffage au niveau de la copropriété, il est nécessaire de préparer le projet.
Il faut d’abord savoir où se situe la copropriété par rapport à l’obligation de procéder à cette individualisation en déterminant la consommation en chauffage de l’immeuble. Si elle est inférieure au seuil réglementaire de 80 kWh/m².an, l’individualisation n’est pas obligatoire. Dans le cas contraire, la copropriété est tenue d’effectuer l’individualisation des frais de chauffage.
Pour le savoir, il convient de calculer la consommation moyenne en chauffage de l’immeuble sur une période de 3 ans. Le syndic effectue le calcul sur la base des dernières factures d’énergie, en soustrayant la consommation liée à l’eau chaude sanitaire. Il divise le résultat par la surface habitable.
Si la copropriété est soumise à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, le syndic effectue une analyse de la rentabilité du projet, afin de déterminer si l’immeuble est éligible à une exonération de son obligation.
Le calcul de la rentabilité s’effectue sur la base d’un devis réalisé par un professionnel.
La décision de mettre en œuvre l’individualisation des frais de chauffage se prend à l’occasion d’un vote en assemblée générale.
Le syndic convoque l’assemblée en inscrivant le vote sur l’individualisation des frais de chauffage à l’ordre du jour. Lors de la réunion, il présente des devis aux copropriétaires afin de chiffrer le coût des travaux et de choisir un prestataire. Les copropriétaires peuvent proposer des sujets à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Il arrive donc souvent que le vote sur l'IFC vienne d'une initiative d'un résident de l'immeuble plutôt que du syndic.
La majorité absolue de l’article 25 est nécessaire pour acter la décision. L’installation des appareils de mesure est ensuite réalisée par le professionnel choisi par la copropriété.
Le coût de la mise en place de l’individualisation des frais de chauffage est supporté par les copropriétaires.
Mais une solution existe pour lisser l’investissement dans le temps. Par exemple, ista propose un service tout compris incluant la location des dispositifs de mesure, leur entretien ainsi que leurs relevés.
En pratique, les copropriétaires payent la pose des compteurs ainsi qu’un forfait de quelques euros par logement et par mois. Cet investissement est largement compensé par les économies d’énergie de l’ordre de 100 à 150 € par an sur le chauffage. L’investissement est généralement amorti dès la première année.
Oui, l’individualisation des frais de chauffage entraîne une baisse des consommations de l’ordre de 15 % du fait de la meilleure maîtrise des consommations de chauffage.
Oui, les appareils de mesure reflètent avec précision la consommation de chauffage de chaque logement.
Non, c’est le contraire. Chaque copropriétaire va régler ses consommations réelles de chauffage. En plus, il est possible d’appliquer des coefficients de correction afin de ne pas léser les appartements moins favorisés du point de vue thermique (logements situés en pignon, en rez-de-chaussée ou encore sous les toits par exemple).
La pose de compteurs d’énergie thermique (CET) ne nécessite pas d’accéder à chaque radiateur de chaque logement puisqu’ils se posent sur la gaine palière devant le logement.
