Améliorer la valeur d’un logement en copropriété passe obligatoirement par des travaux de rénovation énergétique. Entre plus-value sur le marché immobilier et obligations réglementaires, les copropriétés doivent prendre le tournant de la transition énergétique pour améliorer leurs performances énergétiques. Quel est le lien entre la performance énergétique et la valeur d’une copropriété ? Comment s’y prendre pour son chantier de rénovation et quelles sont les aides disponibles ? ista fait le point sur le sujet.
La performance énergétique d’une copropriété occupe une place centrale sur le marché immobilier. La réglementation évolue pour inciter les propriétaires à rénover leurs biens.
Un logement doté de bonnes performances énergétiques dispose d’un avantage sur le marché immobilier. En cas de vente ou de mise en location du bien, le prix de vente ou de location sera plus élevé pour un bien rénové par rapport à un autre logement, toutes choses égales par ailleurs.
C’est ce qu’on appelle la valeur verte du logement.
Cette plus-value s’applique également au niveau de la copropriété. Un immeuble collectif qui fait l’objet d’une rénovation énergétique globale attirera davantage d’acquéreurs ou de locataires et sera mieux coté sur le marché immobilier.
Début 2024, les passoires énergétiques représentaient près de 14 % du parc immobilier des résidences principales. Parmi ces logements, 30,7 % appartenaient au parc locatif privé.
Définition : une passoire thermique correspond à un logement énergivore dans lequel les déperditions énergétiques sont donc très importantes, ce qui entraîne des factures énergétiques élevées.
Afin de connaître les performances énergétiques des copropriétés, il est obligatoire de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, c’est-à-dire au niveau de l’ensemble du bâtiment, pour toutes les copropriétés dotées de plus de 50 lots. Cela concernera aussi les copropriétés de moins de 50 lots dès le 1er janvier 2026.
Il s’agit d’analyser les performances énergétiques du bâtiment ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre (GES) afin de lui attribuer une étiquette comprise entre A et G.
En plus, afin d’améliorer les performances énergétiques des biens présents sur le marché de la location, la réglementation pose certaines obligations à l’égard des propriétaires.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit la mise en location des passoires thermiques :
L’objectif est d’inciter les propriétaires bailleurs à entreprendre la rénovation énergétique des biens donnés en location.
Dans le même sens, la vente des passoires thermiques (classés F ou G) doit obligatoirement donner lieu à la réalisation d’un audit énergétique. L’obligation va s’étendre progressivement :
Cette réglementation vise à informer les acquéreurs des performances énergétiques du bien qu’ils projettent d’acheter. Là encore, un bien doté d’une mauvaise classe énergétique sera dévalorisé sur le marché immobilier par rapport à un bien rénové.
La protection du patrimoine immobilier passe donc par sa rénovation énergétique. Pour cela, il convient de procéder par étapes.
Avant d’engager des travaux, il est primordial de faire le point sur les caractéristiques du bâtiment. L’audit énergétique est l’occasion d’analyser de façon approfondie les points forts et les points faibles d’un logement pour proposer plusieurs scénarios de travaux ainsi que le coût du chantier et le gain énergétique post-travaux.
L’audit énergétique ne doit pas être confondu avec le DPE puisqu’il correspond à un examen plus détaillé du bien. C’est un point de départ idéal pour préparer un chantier de rénovation énergétique.
La première étape de travaux de rénovation énergétique porte généralement sur l’isolation thermique. Le chantier peut être entrepris au niveau d’un logement individuel, mais il est plus efficace lorsqu’il concerne l’ensemble du bâtiment.
L’isolation thermique porte sur plusieurs postes de travaux :
Selon l’Ademe, le chauffage représente 66 % des dépenses d’énergie d’un ménage.
Après les travaux d’isolation, il est donc important de revoir le système de chauffage du logement afin de le remplacer par un appareil plus performant et économique.
Il est possible aussi d’installer ou de rénover un chauffage collectif vétuste pour le remplacer par un modèle moderne comme une chaudière collective au bois.
Plusieurs dispositifs sont accessibles aux copropriétés qui souhaitent engager la rénovation énergétique de leur immeuble collectif.
Attribuée par l’agence nationale de l’habitat (Anah), MaPrimeRénov’ copropriété permet de recevoir une prime pour la réalisation de travaux dans les parties communes d’un immeuble. Voici les conditions d’éligibilité de ce dispositif :
Le montant attribué est déterminé de la façon suivante :
À noter : un bonus de 20 % est possible pour les copropriétés fragiles et des primes individuelles existent également pour les copropriétaires aux revenus modestes ou très modestes ou en cas de sortie du statut de passoire énergétique.
Appelé également éco-PTZ, l’éco-prêt à taux zéro est accessible pour les copropriétés qui entreprennent des travaux de rénovation énergétique. Il s’agit d’un prêt à taux d’intérêt nul qui permet de disposer de la trésorerie pour financer le chantier.
Les travaux envisagés peuvent être ponctuels ou au contraire, porter sur une rénovation globale. Le montant versé dépend de la nature des travaux envisagés. Par exemple, 7000 € sont versés par logement pour un chantier portant sur le changement des fenêtres. 30 000 € par logement peuvent aussi être accordés en cas de mise en œuvre de trois travaux ou plus, dans le cadre d’une rénovation ponctuelle. En cas de rénovation globale, le montant peut s’élever jusqu’à 50 000 € par logement.
Dans tous les cas, les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE.
Pour bénéficier de l’éco-PTZ copropriété, il convient de se rapprocher d’un établissement bancaire ayant signé une convention avec l’État à ce titre. Le prêt est à rembourser dans un délai de 15 ou 20 ans selon l’ampleur des travaux réalisés.
Lorsque le chantier a été réalisé, il est important de valoriser les travaux auprès des tiers. Pour cela, plusieurs actions doivent être menées :
