18.06.2014 - Article
  • Législation

La Loi ALUR va moderniser la gestion des Copropriétés

La loi Alur sur le logement et l’urbanisme a été promulguée. Certains décrets d’application sont encore attendus, ils viendront préciser certaines modalités.

Les règles qui encadrent depuis 1965 le fonctionnement et la gestion des copropriétés sont, pour certaines d’entre elles, modifiées en profondeur. La tendance affichée est de renforcer la rigueur de gestion. Voyons ce qui va changer pour les copropriétaires.

Obligation d’ouverture par le syndic d’un compte bancaire séparé

C’est une mesure phare, que les syndics ont combattu au motif qu’elle alourdirait les frais de gestion. Le véritable changement viendra surtout du fait que les intérêts éventuels rapportés par ces comptes, seront acquis par le syndicat, alors qu’ils constituaient jusqu’à présent une rémunération complémentaire des syndics. Cette obligation entrera en vigueur à partir de mars 2015 pour toutes les copropriétés de plus de 15 lots, et s’appliquera aux contrats en cours à compter de leur renouvellement.

Prestations des syndics forfaitisées

La loi ALUR entend clarifier le vieux débat sur les frais « hors forfait » qui sont très critiqués car ils ne permettent pas a priori de connaître de façon transparente, la rémunération réelle du syndic. Dorénavant, les prestations objet du contrat, seront regroupées dans un forfait, et leur liste sera clairement établie sans dérogation possible. Un décret du Conseil d’Etat, viendra définir les quelques prestations complémentaires qui pourront faire l’objet de rémunération supplémentaire. Ainsi la comparaison entre les tarifs des différents syndics s’en trouvera facilitée, d’autant que la forme du contrat devra respecter un standard unique, lui aussi défini par décret.

Fonds de travaux inaliénable et obligatoire

Le financement des éventuels travaux indispensables au maintien en état de l’immeuble, et a fortiori celui des travaux de rénovation énergétique, se heurtaient aux lenteurs des perception des fonds nécessaires. Dorénavant le mécanisme de « fonds de travaux, déjà pratiqué depuis longtemps par nos voisins européens, sera rendu obligatoire aux copropriétés de plus de dix lots. De quoi s’agit il ?

Une cotisation annuelle obligatoire fixée à 5% minimum du montant du budget annuel courant, sera exigée de tous les copropriétaires. La copropriété pourra décider en AG de voter un seuil plus élevé. Les fonds ainsi collectés seront déposés sur un compte bancaire distinct de celui de la copropriété. Ces fonds seront inaliénables et restent attachés au lot. Ainsi lors d’une mutation, le copropriétaire partant ne pourra pas récupérer sa quote-part du fond de travaux. Il pourra par contre obtenir de son successeur qu’il la lui rembourse… Pas simple au milieu d’une négociation sur le prix d’achat !

Il est important de noter qu’une copropriété dont l’audit global révélerait qu’il n’y a aucun besoin de travaux sur les dix prochaines années, serait dispensée de la constitution d’un fond de travaux.

Le « carnet de santé » de la copropriété sera enfin accessible à tous

Les syndics doivent déjà établir un carnet d’entretien de la copropriété. Combien de syndics prennent le temps de le faire ? Et souvent, s’il est fait, c’est dans une forme tellement allégée qu’elle n’indique pas grand chose.

Désormais, les syndics auront l’obligation de réaliser des fiches synthétiques indiquant la situation financière et l’état de dégradation des logements pour chaque copropriété. Ces fiches devront être mises à disposition des copropriétaires occupants et futurs acquéreurs. En cas de manquement, le syndic pourra être révoqué. Les fiches devront être accessibles d’ici le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 31 décembre 2017 pour celles de plus de 50 lots et le 31 décembre 2018 pour les plus petites.

Un véritable statut des copropriétés grâce à un registre national

Toutes les copropriétés vont enfin être immatriculées dans un registre national. C’est le syndic ou le notaire qui en auront la responsabilité. Cette immatriculation sera censée permettre aux pouvoirs publics de mieux connaître l’état des copropriétés afin de pouvoir enclencher à temps d’éventuelles actions destinées à prévenir des dysfonctionnements. Les données financières (comptes, budget prévisionnel…) et judiciaires de la copropriété seront référencées. L’immatriculation des copropriétés se fera progressivement en fonction de leur taille, selon le même calendrier que celui fixé pour la délivrance des « carnets de santé ».

Un extranet copropriété obligatoire dès 2015

Afin de fluidifier la transmission d’informations entre le syndic et les copropriétaires, ceux ci pourront désormais accéder aux documents relatifs à la gestion des lots par un extranet. Celui-ci sera proposé dès le 1er janvier 2015. Par contre les copropriétaires auront encore la possibilité de voter contre sa mise en œuvre. Par ailleurs, les notifications et mises en demeure des copropriétaires pourront être adressées par mail, et non plus obligatoirement par courrier, si ces derniers le souhaitent. Cette opportunité allégera d’autant les coûts de gestion refacturés aux copropriétaires.

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