La Loi 2010-788 du 12 juillet 2010, plus connue sous le nom de Loi Grenelle 2, a revisité les terminologies existantes, utilisées dans le code de l’urbanisme pour caractériser les surfaces de plancher d’un immeuble et d’une habitation. SHOB, SHON, SHAB, Surface taxable, Surface Loi Carrez, étaient utilisées par différents acteurs du monde immobilier et par les services de l’Etat, en fonction de l’usage. Évidemment toutes sont différentes et il n’existe aucun rapport fixe de proportionnalité entre elles, tant elles dépendent de la structure même et du plan de l’immeuble. 

Le ratio souvent utilisé de 80% ou 85% entre la SHAB et la SHON n’étant qu’une moyenne constatée. Un vrai casse-tête que la circulaire du 3 février 2012 est censée venir simplifier.

Les notions de SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et de SHON (Surface Hors d’œuvre Nette) disparaissent…. mais pas totalement !  Elles étaient utilisées pour calculer les droits à construire d’un terrain (le fameux COS), pour le code de la construction, pour la fiscalité de l’urbanisme, pour la détermination de l’obligation ou non de recourir à un architecte (170 m2), etc.

Cette notion de SHON étant pénalisante dans le cadre de travaux éco-responsables (prise en compte de l’épaisseur des murs et de l’isolation des murs extérieurs),  on lui substitue désormais une surface dite « Surface de planchers » mais qui reste différente de la « Surface habitable ». La première sera utilisée en urbanisme, la deuxième sera utilisée par les services fiscaux, qui utilisent aussi la notion de « surface taxable »….. Confondre les deux serait pris pour une fraude…..Tout ceci n’est donc pas encore extrêmement simple !

La « Surface de plancher » est définie comme étant « la somme des surfaces de planchers clos et couvert sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, mesurée au nu intérieur des murs de façade du bâtiment, déduction faite de : … »

Un décret précise ces déductions : surfaces des trémies d’escaliers et d’ascenseurs,  des surfaces de parkings souterrains et des caves, des surfaces de combles non aménageables, des surfaces de plancher des locaux techniques, etc.

 Outre les subtilités techniques issues de cas particuliers, il faut retenir que les toitures de garages, les balcons, terrasses et loggias ne font pas partie de la « Surface de plancher », ni d’ailleurs les halls d’entrées et paliers qui sont forfaitairement déduits par l’utilisation d’un ratio de réduction de 10%.

Il faut retenir que la nouvelle notion de « Surface de plancher » est très voisine de la notion de « Surface Habitable », sans toutefois être identique. Une pièce qui n’aurait pas 2,30 m sous plafond ou dont la surface serait inférieure à 9 m2 ou qui n’aurait pas de fenêtre ne serait pas prise en compte dans le calcul de la «Surface habitable ». Celle- ci diffère par contre de la « Surface Carrez » qui elle comprend les loggias closes, mais ne comprend pas les lots inférieurs à 9 m2 tels que chambre de bonnes, ni la surface dédiée à « la source de production d’eau chaude sanitaire (ballon, chaudière individuelle)…..

Malgré cette volonté simplificatrice de la Loi Grenelle 2, force est de constater qu’il y a encore quelques subtilités que seuls les spécialistes de l’immobilier peuvent lever. Il ne faut donc pas s’étonner si les diagnostics énergétiques ont été parfois surprenants. Est ce toujours le même type de surface qui a été utilisée dans les calculs d’un logement à l’autre, d’un diagnostiqueur à l’autre. Depuis la publication du décret 2012-111 sur les DPE, une  grande rigueur est instaurée.

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