Mode de calcul des frais de chauffage dans une copropriété

Traditionnellement, les frais de chauffage en copropriété étaient calculés en fonction des tantièmes, c’est-à-dire proportionnellement à la surface du logement, sans tenir compte des consommations réelles.
 Depuis l’entrée en vigueur de la loi Elan et du décret du 23 mai 2019, la réglementation a évolué. Les immeubles équipés d’un chauffage collectif et consommant plus de 80 kWh/m²/an doivent désormais individualiser leurs frais, ce qui implique l’installation d’appareils de mesure par logement (répartiteurs de frais de chauffage ou compteurs d'énergie thermique). Environ 4,5 millions de logements sont concernés en France. L’objectif est que chaque occupant paie selon sa consommation réelle.

Comment procède le gestionnaire de l’immeuble ?

Des compteurs de chauffage mesurent les calories consommées par chaque radiateur ou logement. Le total de ces calories constitue la part individuelle de chaque occupant. 

Il existe deux types de compteurs qui sont installés selon la configuration du système de chauffage de l'immeuble.

• Des compteurs d'énergie thermique sont installés dans les immeubles avec un système à distribution horizontale, ils s'installent généralement à l'extérieur des logements, dans la gaine technique.
• Des répartiteurs de frais de chauffage sont installés sur chaque radiateur de chaque appartement de l'immeuble si celui-ci dispose d'un système de chauffage à distribution verticale.

Des coefficients correcteurs tiennent compte de l’exposition et de la position des logements pour garantir l’équité. Le prestataire effectue ensuite la relève et le calcul lors d’un relevé d’index.

À quoi correspond la part d’énergie facturée à chaque logement ?
 Cette part correspond aux charges liées au combustible et à l’entretien de la chaufferie collective, déduction faite de l’énergie utilisée pour l’eau chaude sanitaire (ECS).
 Si un compteur spécifique d’ECS est présent, la mesure est directe.
 En l’absence de compteur, la réglementation retient un taux indicatif (souvent 18 % de l’énergie consommée par la chaufferie). Une valeur supérieure à 25 % peut signaler un mauvais réglage ou un dysfonctionnement de la chaudière.
 La consommation de chaque logement est donc calculée sur la base de l’énergie restante affectée au chauffage.

Comment s’effectue la répartition ?

Le décret prévoit que :

• 70 % des frais de chauffage correspondent à la consommation individuelle mesurée (part individuelle)
• 30 % correspondent au chauffage des parties communes et aux pertes dans les canalisations (part commune)
   La part commune est répartie selon les tantièmes de chauffage, tandis que la part individuelle est calculée selon la consommation réelle de chaque logement.
  
   

Pourquoi une répartition 70/30 ?

Ce système présente deux avantages majeurs :

• Équité : chacun paie selon ce qu’il consomme, tenant compte de ses efforts de maîtrise énergétique.
• Économie : le suivi et la facturation individualisée incitent à réduire les consommations.
   Selon l’ADEME, cette individualisation permet en moyenne 15 % d’économies d’énergie, avec des gains encore plus importants pour les occupants les plus attentifs à leurs usages.
  
   

En résumé : L’individualisation des frais de chauffage est aujourd’hui une obligation réglementaire pour de nombreux immeubles collectifs. Elle permet de mieux maîtriser ses dépenses, tout en contribuant à réduire l’empreinte énergétique globale des bâtiments.

FAQ – Répartition des frais de chauffage en copropriété

Qui est concerné par l’individualisation des frais de chauffage ?
Tous les immeubles avec chauffage collectif consommant plus de 80 kWh/m²/an doivent installer des appareils de mesure (répartiteurs ou compteurs).

Comment mesure-t-on la consommation de chaque logement ?
Des répartiteurs de frais de chauffage ou des compteurs d'énergie thermique mesurent les calories consommées par chaque radiateur ou logement. Des coefficients correcteurs assurent l’équité entre logements.

Quelle est la règle des 70/30 ?
70 % des frais sont calculés selon la consommation individuelle mesurée, 30 % selon les tantièmes de chauffage (part commune).

Comment est prise en compte l’eau chaude sanitaire ?
Si un compteur d’ECS est présent, la mesure est directe. Sinon, un taux indicatif (souvent 18 %) est déduit de la consommation totale de la chaufferie.

Quels sont les bénéfices pour les occupants ?
Plus d’équité dans la facturation et une incitation à réduire la consommation, avec en moyenne 15 % d’économies d’énergie selon l’ADEME.