Individualisation des frais de chauffage : les risques juridiques que tout gestionnaire doit connaître
L'individualisation des frais de chauffage, une obligation qui vous concerne
L'individualisation des frais de chauffage (IFC) consiste à mesurer la consommation de chaleur de chaque logement d'un immeuble collectif afin que chaque occupant paie en fonction de ce qu'il consomme réellement. Le principe de répartition est le suivant : 70 % des charges sont calculées sur la consommation individuelle mesurée, les 30 % restants couvrent les frais communs liés à l'exploitation de l'installation.
Cette obligation s'applique à tous les immeubles collectifs à usage d'habitation ou mixte, équipés d'un chauffage central, dont la consommation moyenne dépasse 80 kWh/m²/an calculée sur les trois dernières années. Elle est encadrée par un corpus législatif solide : loi TEPCV de 2015, loi ELAN de 2018, ordonnance du 15 juillet 2020 et ses décrets d'application.
Des dérogations existent, mais elles sont strictement encadrées. Un immeuble peut en être exempté uniquement si l'installation est techniquement impossible ou si son coût est disproportionné au regard des économies attendues. Dans ces deux cas, une note justificative formelle établie par un bureau d'études est obligatoire.
À savoir : À compter du 1er janvier 2027, l'ensemble des compteurs et répartiteurs en service devront être relevables à distance, conformément à l'arrêté du 8 juin 2023. Les copropriétés non équipées ont une échéance ferme à respecter.
Ce que risquent concrètement les copropriétés non conformes
Ne pas se mettre en conformité sur l'IFC, c'est s'exposer à trois types de conséquences. Et dans chacun de ces cas, c'est le syndic qui se retrouve en première ligne.
Des amendes administratives annuelles et reconductibles
Le mécanisme de sanction prévu par les articles L.242-2 à L.242-4 du Code de l'énergie est progressif. Lors d'un contrôle, le syndicat des copropriétaires dispose d'un mois pour produire les documents attestant du respect de l'obligation ou justifiant d'une dérogation. Sans réponse satisfaisante, une mise en demeure est prononcée. Si la situation n'est pas régularisée dans le délai imparti, une amende pouvant atteindre 1 500 € par logement et par an est appliquée, et ce chaque année jusqu'à mise en conformité.
Pour une résidence de 50 logements, cela représente jusqu'à 75 000 € annuels. Autrement dit, le coût de l'installation est largement inférieur à celui d'une condamnation qui s'accumule dans le temps.
À savoir : Les contrôles peuvent être diligentés par des fonctionnaires commissionnés par le ministre chargé de l'Énergie, le ministre chargé de la Construction ou directement par le maire. Aucune copropriété n'est à l'abri d'un contrôle.
Des recours en justice de copropriétaires lésés
Répartir les charges de chauffage aux tantièmes dans un immeuble soumis à l'IFC, c'est violer une obligation d'ordre public. Tout copropriétaire qui estime payer plus que sa consommation réelle peut contester les comptes approuvés en assemblée générale devant le Tribunal judiciaire, dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Une telle action peut contraindre la copropriété à réviser ses comptes rétroactivement, à rembourser des trop-perçus et à assumer les frais de procédure.
La responsabilité personnelle du syndic engagée
C'est le risque le plus direct pour un gestionnaire. Depuis le 17 février 2016, la loi impose au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale la question de l'IFC, accompagnée de devis. Un syndic qui omet cette inscription, qui ne réalise pas le calcul de consommation préalable sur trois ans, ou qui ne constitue pas le dossier justificatif en cas de dérogation, manque à une obligation légale expresse. Sur le fondement de l'article 1991 du Code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut engager une action en responsabilité pour obtenir réparation des préjudices subis, y compris des amendes administratives encourues.
À savoir : Le délai de prescription pour agir en responsabilité contre un syndic est de cinq ans. Les manquements d'aujourd'hui peuvent donc être invoqués jusqu'en 2030 et au-delà.
Ce que l'on observe sur le terrain
Voici trois situations concrètes qui illustrent comment ce sujet peut rapidement devenir un problème opérationnel pour un gestionnaire.
Le syndic qui n'a jamais mis le sujet à l'ordre du jour. Une copropriété dont la consommation dépasse largement le seuil réglementaire n'a jamais vu la question de l'IFC inscrite à ses assemblées générales. Après un changement de syndic, le nouveau mandataire découvre la situation. Le syndicat des copropriétaires décide d'engager la responsabilité de l'ancien syndic pour les amendes administratives reçues et le préjudice subi. Le dossier est solide : l'obligation d'inscription à l'ordre du jour est une obligation légale datant de 2016.
L'assemblée générale qui vote non malgré l’obligation. Des copropriétaires, inquiets du coût de l'installation, rejettent en assemblée générale la résolution portant sur la mise en place de répartiteurs de chauffage. Le problème : ce vote est contraire à une norme d'ordre public. Un copropriétaire favorable à l'installation (s’il est noté opposant au procès-verbal) peut saisir le Tribunal judiciaire pour faire annuler la délibération et obtenir une injonction de mise en conformité. Le vote majoritaire ne suffit pas à écarter une obligation légale.
La répartition aux tantièmes qui finit en contentieux. Dans un immeuble où le chauffage est facturé selon les tantièmes généraux, les résidents les plus économes dans leur consommation paient autant que leurs voisins qui chauffent à pleine puissance. L'un d'eux décide de contester les comptes en justice. Ce type de litige a donné lieu à plusieurs décisions de tribunaux judiciaires, dont une rendue par le Tribunal judiciaire de Paris le 31 décembre 2024, qui a remis en cause une clé de répartition modifiée sans justificatif probant. Résultat : révision comptable, frais de procédure, tensions en copropriété.
À savoir : Un copropriétaire qui vote en faveur de l'IFC en assemblée générale doit impérativement se faire noter opposant au procès-verbal lorsque la résolution est rejetée. Sans cette mention, il perd la possibilité de contester la décision devant le tribunal dans le délai de deux mois.
Les bons réflexes à adopter dès maintenant
La mise en conformité suit une logique simple en trois étapes.
D'abord, vérifier l'assujettissement de chaque immeuble de votre portefeuille en calculant la consommation moyenne de chauffage sur les trois dernières années rapportée à la surface habitable. Si la consommation dépasse 80 kWh/m²/an, l'obligation s'applique, sauf dérogation dûment justifiée par un bureau d'études.
Ensuite, inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'au moins un devis de prestataire qualifié. Cette inscription est une obligation légale en elle-même, indépendante du vote qui s'ensuit.
Enfin, choisir un prestataire capable d'assurer l'installation, la maintenance, le relevé annuel et la transmission mensuelle des données aux occupants, dans le respect des exigences réglementaires actuelles et de l'échéance 2027 sur la télérelève.
Ce que vous avez à gagner en agissant maintenant
Gérer la conformité IFC de votre portefeuille, ce n'est pas seulement éviter des sanctions. C'est aussi démontrer à vos clients copropriétaires que vous anticipez les obligations légales, que vous protégez leurs intérêts financiers et que vous gérez leur immeuble avec sérieux. Dans un secteur où la confiance se construit sur la durée et se perd très vite, c'est un argument de poids.
Les risques liés au non-respect de l'IFC sont réels, documentés et croissants à mesure que les contrôles se renforcent. La bonne nouvelle : ils sont évitables, à condition d'agir avant d'y être contraint.
Antoine Figliuzzi
plus d'articles