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Dans la gestion quotidienne d’une copropriété, plusieurs acteurs interviennent : le syndic de copropriété, les copropriétaires, le conseil syndical, le syndicat des copropriétaires et l’assemblée générale. Voici un décryptage clair des rôles de chacun.
La loi impose à la copropriété d’être administrée par un syndic.
Le syndic gère la copropriété en qualité de représentant légal. Ses responsabilités sont nombreuses : tenue des assemblées générales, gestion des contrats avec les prestataires (entreprises de nettoyage des parties communes, fournisseur d’énergie, prestataire de comptage, etc.), mais aussi gestion de la comptabilité de la copropriété.
À noter : le syndic peut être professionnel ou bénévole. Dans ce dernier cas, il s’agit généralement d’un copropriétaire qui assume cette fonction bénévolement, le plus souvent dans les petites copropriétés.
Le syndic de copropriété est nommé au cours de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Pour cela, cette nomination doit être mise à l’ordre du jour de l’AG.
Le syndic doit être nommé à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Il est élu pour une période d'un an.
Le conseil syndical ne doit pas être confondu avec le syndic. Si les termes se ressemblent, leurs rôles sont bien distincts.
Le conseil syndical est un organe issu du syndicat des copropriétaires, lequel regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.
La présence d’un conseil syndical au sein de la copropriété est une obligation légale. Il existe néanmoins trois exceptions :
À noter : le nombre de membres composant le conseil syndical n’est pas prévu par les textes. Les copropriétaires sont donc libres de le définir lors de l’assemblée générale ou dans le règlement de copropriété.
Le conseil syndical assume une fonction de lien entre les copropriétaires et le syndic.
Pour la nomination du syndic, il met en concurrence plusieurs contrats de syndic. Il est composé de plusieurs membres, dont un président du conseil syndical.
Son rôle est d’assister le syndic en donnant son avis sur tout ce qui concerne le syndicat de copropriétaires.
Il doit obligatoirement être consulté par le syndic dans quatre cas précis :
Par ailleurs, le conseil syndical peut être investi d’une mission de délégation par la copropriété. Dans ce cas, il peut prendre seul des décisions relevant de la majorité simple. Cela permet de faciliter la gestion de l’immeuble.
Enfin, le conseil syndical assume une fonction de contrôle du syndic en matière de gestion de la copropriété. Les membres du conseil syndical peuvent ainsi consulter tous les documents liés à la comptabilité de la copropriété par exemple, afin de vérifier la bonne tenue des comptes par le syndic.
À noter : le conseil syndical a le pouvoir d’agir en justice contre le syndic, en cas de carence ou d’inaction de ce dernier.
Les copropriétaires sont propriétaires d’un ou plusieurs lots dans l’immeuble. Plus précisément, chacun est propriétaire de parties privatives et d’une quote-part des parties communes, le tout représente les tantièmes de copropriétés. Les copropriétaires ont des droits et des devoirs au sein de l’immeuble.
Ils ont l’usage exclusif de leurs parties privatives. Ils peuvent y vivre, les vendre, les louer, ou encore confier leur gestion à un tiers. La seule limite est de respecter la destination de l’immeuble c’est-à-dire la fonction prévue pour le bâtiment (habitation ou usage professionnel par exemple).
Dans leurs parties privatives, les copropriétaires peuvent réaliser les travaux qu’ils souhaitent, sous réserve de ne pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou aux droits du voisinage.
Les copropriétaires doivent s’acquitter de leurs charges de copropriété, entretenir leur lot privatif, respecter le règlement de copropriété et la tranquillité des autres occupants de l’immeuble.
L’assemblée générale (AG) réunit au moins une fois par an l’ensemble des copropriétaires pour prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble.
Le syndic prépare en amont l’ordre du jour et convoque les copropriétaires au moins 21 jours avant la date prévue pour la réunion.
L’AG se déroule généralement dans la ville dans laquelle l’immeuble est situé ou en distanciel. Elle réunit le syndic et les copropriétaires.
À l’issue de l’AG, le syndic envoie le procès-verbal (PV) de l’AG à tous les copropriétaires, dans un délai d’un mois suivant la réunion. Ce document retrace toutes les décisions prises au cours de l’AG.
Les copropriétaires disposent d’un délai de 2 mois suivant la réception du document pour le contester.
Le syndic ou les copropriétaires peuvent également convoquer une AG extraordinaire. Une assemblée générale en réponse à un événement important, comme un sinistre, un changement important de contrat ou des travaux supplémentaires. Dans ce cas, les copropriétaires doivent être réunis pour voter sur ces résolutions imprévues.
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Antoine Figliuzzi
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