De quoi sont composées les charges de copropriété ?
Qu’est-ce qu’un décompte de charges de copropriété ?
Chaque année, les copropriétaires reçoivent un décompte de charges. Établi par le syndic, ce document régularise la part des dépenses que le copropriétaire doit régler. Pour cela, il reprend les provisions déjà versées au cours de l’année ainsi que le solde à payer par le copropriétaire ou à lui rembourser.
Le décompte de charges est rédigé sur la base de l’arrêté des comptes voté en assemblée générale (AG) des copropriétaires.
Lexique : le décompte de charges se distingue du relevé général des dépenses qui est un document global qui présente l’ensemble des dépenses de la copropriété au cours de l’année.
Comprendre le vocabulaire lié aux charges de copropriété
Pour décrypter le décompte de charges, plusieurs termes sont à connaître et à différencier les uns des autres :
- Les charges communes générales sont réglées par tous les copropriétaires et permettent de faire face aux dépenses liées essentiellement à l’entretien des parties communes.
- Les charges courantes sont inscrites dans le règlement de copropriété. Elles sont relatives à l’administration et l’entretien courant de l’immeuble : cotisation d’assurance, électricité, eau, honoraires du syndic, etc.
- Les dépenses exceptionnelles se distinguent des charges courantes parce qu’elles sont imprévisibles et inhabituelles. Ce sont par exemple les gros travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble.
- Le budget prévisionnel est voté au cours de l’AG. Il a pour but de répondre aux dépenses courantes de la copropriété pour l’année à venir.
- Les tantièmes correspondent à la part de la copropriété possédée par chaque copropriétaire. L’état descriptif de division établit la répartition des tantièmes pour chacun des copropriétaires, sur la base de la superficie du lot et de sa nature (appartement, cave, parking), de sa situation dans l’immeuble.
- La clé de répartition est la méthode de calcul qui permet de définir la part des charges dont chaque copropriétaire doit s’acquitter.
- La quote-part représente la part financière que chaque copropriétaire doit payer. Elle est calculée sur la base des tantièmes ou d’une autre clé de répartition.
- L’appel de fonds est une demande de paiement envoyée à chaque copropriétaire pour financer les dépenses de l’immeuble. Il est adressé par le syndic et réglé en fonction de la quote-part de charges de chaque copropriétaire.
- Le fonds de travaux correspond à une épargne collective constituée au niveau de la copropriété afin de financer des travaux à venir dans l’immeuble. La cotisation est obligatoire pour les copropriétaires et se fait généralement chaque année. Depuis la loi ALUR, les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds de travaux.
Quels sont les différents postes de charge en copropriété ?
Les copropriétaires doivent s’acquitter de plusieurs postes de dépenses en faveur de l’immeuble. Voici les principaux postes de charge facturés en copropriété.
L’entretien et le fonctionnement de l’immeuble
Les charges de copropriété comprennent les frais liés à l’entretien et au fonctionnement de la copropriété. Cela concerne le nettoyage réalisé dans les parties communes, l’enlèvement des ordures ménagères et les primes d’assurance par exemple.
Les charges de gestion
L’immeuble est géré par un syndic qui peut être bénévole dans le cas des petites copropriétés, mais qui est le plus souvent professionnel.
Les charges de copropriété comprennent donc les honoraires du syndic.
Le chauffage collectif
Selon l’Ademe, le chauffage représente 66 % des consommations d’énergie dans le secteur résidentiel. Dans le cadre d’une copropriété, le chauffage collectif représente donc un poste majeur de dépenses pour les copropriétaires.
Toutefois, choisir le chauffage collectif permet de faire des économies grâce à la mutualisation des frais liés à l’installation et à l’entretien de la chaudière collective.
L’eau et l’assainissement
L’approvisionnement en eau de l’immeuble et l’évacuation des eaux usées font également partie des charges générales de la copropriété.
Cela concerne par exemple la consommation d’eau froide de l’immeuble, l’eau chaude collective, les redevances d’assainissement, la maintenance des compteurs d’eau et l’entretien des canalisations d’eau.
Les travaux imprévus
Partie intégrante des charges exceptionnelles, les travaux imprévus font l’objet d’une facturation à l’égard des copropriétaires.
Ils présentent la particularité d’être ponctuels, contrairement aux charges générales.
Ces travaux ont fait l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires et peuvent porter sur le ravalement de façade, la réfection de la toiture de l’immeuble, des travaux de rénovation énergétique ou encore des travaux de mise aux normes en électricité.
Le financement de ces travaux se fait via un appel de fonds spécifique voté en assemblée générale. Le fonds de travaux peut également servir à régler ces dépenses imprévues.
Comment est réalisée la répartition des charges en copropriété ?
Au sein de la copropriété, la répartition des charges peut se faire selon deux méthodes : la répartition au tantième ou au réel.
La répartition des charges aux tantièmes
Les charges peuvent être réparties selon les tantièmes correspondants à chaque lot. Ainsi, un lot qui possède un nombre de tantièmes plus élevé payera davantage qu’un lot possédant moins de tantièmes.
Ce mode de répartition est généralement utilisé pour les charges communes telles que l’entretien des parties communes, l’éclairage des couloirs desservant les appartements ou encore les honoraires du syndic.
À noter : les charges d’ascenseur relèvent d’une répartition aux tantièmes spécifique puisque l’utilité de l’ascenseur pour le lot est prise en compte pour le calcul. Ainsi, les logements situés en rez-de-chaussée ne paient généralement pas de charges d’ascenseur tandis que les copropriétaires du dernier étage payent davantage que ceux du premier étage.
La répartition des charges au réel
La répartition des charges peut également être réalisée au réel, c’est-à-dire en fonction de la consommation ou de l’utilisation effective d’un service.
C’est le cas de l’eau ou du chauffage collectif par exemple.
Dans ce cas, les tantièmes ne sont pas pris en compte dans le calcul. Seule la consommation réelle sert de base à la facturation.
Pourquoi individualiser les charges de copropriété ?
Individualiser les charges de copropriété procure deux avantages principaux : l’équité et la réduction des consommations.
L’équité entre les occupants
Passer à l’individualisation des charges implique que chacun paye ce qu’il consomme ou utilise réellement. C’est donc une action en faveur de l’équité dans l’immeuble.
En effet, la facturation aux tantièmes peut parfois conduire à des situations d’injustice. C’est le cas lorsqu’une personne seule vivant dans un grand appartement règle davantage de charges qu’une famille nombreuse vivant dans un logement plus petit, alors que son utilisation des services de l’immeuble est nécessairement plus réduite.
Ne plus se fier aux tantièmes et donc aux caractéristiques des logements pour facturer les charges renforce donc l’équité entre les occupants.
La conséquence directe de cette équité est la fin des conflits de voisinage entre ceux qui effectuent un usage sobre des services de l’immeuble et les autres. Avec la répartition au réel, un ménage moins économe paiera davantage de charges.
La réduction des consommations
Recevoir une facture fondée sur la consommation réelle incite les occupants à fournir des efforts en matière de sobriété.
Ainsi, dans le domaine du chauffage collectif, l’Ademe a noté que les ¾ des occupants modifient leur comportement après la mise en place de l’individualisation des frais de chauffage. Et cela permet une réduction des consommations d’environ 15 %.
Questions fréquentes
Antoine Figliuzzi
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