Quels changements sont autorisés dans mon appartement en tant que locataire
Quelle est la réglementation applicable au locataire ?
La loi du 6 juillet 1989 gère les rapports entre locataire et propriétaire du logement. C’est dans ce texte que l’on retrouve l’ensemble des droits et obligations de chacun des signataires du contrat de bail.
Depuis cette date, d’autres textes sont venus préciser les rapports entre propriétaires et locataires, afin de suivre l’évolution de la société avec notamment le développement de la colocation.
Ainsi, la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a pour objectif d’améliorer les rapports entre locataires et propriétaires pendant toute la durée du bail.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a ensuite apporté quelques nouveautés dans le domaine. Enfin, plus récemment, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 évoque plus précisément les interdictions de location des passoires thermiques, afin d’inciter les propriétaires à rénover les logements donnés en location.
Quelles modifications sont autorisées sans accord du propriétaire ?
Durant toute la durée du bail, le locataire dispose d’un droit d’usage de son logement. Ce droit lui permet de réaliser certaines modifications pour personnaliser son intérieur ou améliorer son confort quotidien.
Concrètement, le locataire peut librement effectuer les aménagements suivants :
- Repeindre les murs ou poser du papier peint ;
- Installer des tringles à rideaux, stores ou voilages ;
- Fixer des étagères, des cadres ou des miroirs aux murs ;
- Changer les luminaires et les interrupteurs ;
- Remplacer les poignées de portes ou de placards ;
- Poser des revêtements de sol amovibles (tapis, lames PVC clipsables).
Toutes ces modifications ont un point commun : elles sont réversibles. Autrement dit, elles n’altèrent pas durablement la structure ou l’aménagement du logement. Le locataire doit pouvoir remettre les lieux dans leur état d’origine à la fin du bail.
À noter : même si ces travaux ne nécessitent pas d’autorisation préalable, le locataire reste tenu de restituer le logement dans l’état où il l’a reçu lors de l’état des lieux d’entrée (sauf usure normale des lieux). Si des transformations subsistent au départ du locataire, le propriétaire peut exiger leur suppression ou retenir une partie du dépôt de garantie.
Quels sont les travaux nécessitant une autorisation dans un logement loué ?
Certains travaux réalisés par le locataire vont au-delà du simple aménagement et nécessitent obligatoirement l’autorisation écrite du propriétaire. Il s’agit principalement des travaux de transformation, d’adaptation du logement et de rénovation énergétique.
Les travaux de transformation du logement
Lorsque le locataire souhaite réaliser des travaux ayant pour effet de modifier la structure ou la configuration du logement, il doit impérativement obtenir l’accord préalable du bailleur.
Sont notamment considérés comme des travaux de transformation :
- L’abattage ou la création d’une cloison ;
- La modification de l’agencement des pièces ;
- La transformation d’une baignoire en douche ;
- Le déplacement d’une cuisine ou de sanitaires.
Ces travaux affectent directement la structure du bien et ne peuvent jamais être réalisés sans autorisation.
Les travaux d’adaptation du logement
Lorsqu’un locataire est confronté à une situation de handicap ou de perte d’autonomie liée à l’âge en cours de bail, la loi lui permet de réaliser certains travaux visant à adapter le logement à ses besoins, sous réserve d’une information préalable du propriétaire.
Ces travaux peuvent notamment concerner :
- La suppression ou la modification de cloisons pour faciliter le passage d’un fauteuil roulant ;
- L’adaptation des prises électriques ;
- L’installation de barres d’appui ;
- La pose d’un élévateur ou d’un monte-escalier.
À la fin du bail, le propriétaire ne peut pas exiger la remise en état du logement, contrairement aux travaux de transformation classiques.
Les travaux de rénovation énergétique
Le locataire peut également, sous certaines conditions, faire réaliser des travaux de rénovation énergétique à ses frais, après information du bailleur.
Il peut notamment s’agir :
- De l’isolation thermique (murs, fenêtres, plafonds) ;
- Du remplacement du système de chauffage ;
- De l’installation d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée).
À retenir : en copropriété, ces travaux doivent impérativement se limiter aux parties privatives et ne doivent en aucun cas porter atteinte aux parties communes.
Quelles obligations en matière de modification de l’appartement ?
Dès lors que le locataire envisage des travaux de transformation, d’adaptation ou de rénovation énergétique, il doit impérativement respecter une procédure précise.
L’information préalable du propriétaire
Dans tous les cas, le locataire doit recueillir l’accord écrit du bailleur pour débuter les travaux.
Pour cela, il convient de lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception en précisant la nature des travaux et l’entreprise à laquelle le chantier est confié.
Pour les travaux liés à la perte d’autonomie et à la rénovation énergétique, la mention suivante doit également être intégrée dans le courrier : « En application du f de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. »
Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour répondre à la demande du locataire. Le défaut de réponse durant ce délai équivaut à un accord tacite.
Le propriétaire peut aussi répondre au locataire, soit pour :
- Accepter les travaux ;
- Indiquer qu’il souhaite faire réaliser les travaux lui-même, à ses frais, dans un délai d’un an maximum ;
- Refuser les travaux. Il doit alors saisir le juge du contentieux de la protection en justifiant d’un motif légitime et sérieux.
À noter : Une fois les travaux terminés, le locataire dispose de 2 mois pour transmettre l’attestation de bonne réalisation au propriétaire.
La sanction en cas de défaut d’information du propriétaire
Lorsque le locataire réalise des travaux sans l’accord du bailleur, le propriétaire peut, à la fin du bail, conserver les aménagements sans indemniser le locataire ou exiger la remise en état des lieux aux frais du locataire.
Si les travaux mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement, le bailleur a la possibilité d’exiger la remise en état immédiate des lieux, aux frais du locataire, sans attendre la fin du bail.
À savoir : en cas de litige sur la portée des travaux, une conciliation est obligatoire si l’enjeu du désaccord ne dépasse pas 5 000 €, avant de saisir la justice.
Enfin, pour les travaux d’adaptation liés au handicap, l’absence d’information préalable du bailleur empêche le locataire de bénéficier d’aides financières telles que MaPrimeAdapt’ versée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
Résumé
- C’est la loi du 6 juillet 1989 qui est le texte clé en matière de rapports locatifs
- Le locataire peut entreprendre sans autorisation les petits travaux qui ne portent pas atteinte à la structure des lieux
- Pour des travaux plus importants (transformation, adaptation des lieux ou rénovation énergétique), il doit demander une autorisation préalable à son bailleur, sous peine de devoir remettre les lieux en état à ses frais à l’issue du bail.
Antoine Figliuzzi
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