L’isolation en copropriété pour plus de confort et moins de dépenses

Isolation en copropriété : de quoi parle-t-on ?

L’isolation d’un immeuble consiste à poser un matériau isolant sur toute l’enveloppe du bâtiment, afin d’améliorer son confort thermique et son efficacité énergétique. L’isolation porte ainsi sur les murs, le plancher bas, la toiture et les combles.

L’isolation thermique renforce l’étanchéité du bâtiment et permet également d’améliorer l’isolation acoustique.

Quelles sont les différentes solutions d’isolation en copropriété ?

Une copropriété peut être isolée de différentes façons et à différents endroits du bâtiment.

L’isolation des murs par l’intérieur

L’isolation thermique par l’intérieur (ITI) consiste à installer le matériau isolant sur les faces intérieures de tous les murs donnant sur l’extérieur du bâtiment

Cette technique est la moins onéreuse et n’a aucun impact sur la façade. Toutefois, elle est moins efficace que l’isolation par l’extérieur pour traiter les ponts thermiques.

En plus, elle conduit à réduire l’espace de vie dans les logements, du fait de la pose de l’isolant contre les murs intérieurs.

L’isolation des murs par l’extérieur

L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) consiste à installer l’isolant sur la façade de l’immeuble.

Cette technique est idéale pour supprimer les ponts thermiques dans le bâtiment et pour donner un nouveau look à la façade.

L’isolation par extérieur peut être réalisée selon deux procédés :

• L’isolation sous enduit implique de fixer l’isolant sur la façade et de le recouvrir d’un sous-enduit hydraulique puis d’un enduit de finition.
• L’isolation sous bardage consiste à installer le matériau isolant à l’intérieur d’une ossature métallique qui sera recouverte d’un bardage.

Les autres points d’isolation de l’immeuble

L’isolation ne doit pas porter uniquement sur les murs pour améliorer le confort thermique dans un immeuble.

Il convient aussi d’isoler les planchers bas et l’espace situé sous la toiture (combles aménagés ou aménageables) afin de parfaire l’étanchéité du bâtiment.

Quels sont les avantages de l’isolation pour la copropriété ?

Les travaux d’isolation procurent plusieurs avantages à la copropriété :

• L’amélioration du confort de vie des occupants qui ne subissent plus les courants d’air ou la sensation d’air froid près des parois de leur appartement. En été, le logement est mieux protégé contre les vagues de chaleur.
• Une meilleure maîtrise des charges : un immeuble bien isolé voit sa consommation de chauffage baisser puisque le chauffage est conservé dans les logements.
• La valorisation du patrimoine : un bâtiment récemment rénové voit sa valeur augmenter sur le marché immobilier. C’est ce qu’on appelle la valeur verte d’un logement.

Quelles sont les obligations en matière d’isolation dans un immeuble collectif ?

La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) du 18 août 2015 impose aux copropriétés d’effectuer l’isolation thermique du bâtiment dans les cas suivants :

• En cas de travaux de ravalement de façade visant plus de la moitié de la surface de la façade
• En cas de travaux de réfection d’au moins 50 % de la toiture de l’immeuble.
• En cas de travaux d’aménagement ayant pour but d’augmenter la surface habitable d’au moins 5 m². C’est le cas par exemple de la transformation d’un garage en local d’habitation.

Plusieurs dérogations sont prévues par le texte lorsque l’isolation entraînerait un risque pour le bâti ou que les travaux ne seraient pas rentables notamment.

Par ailleurs, pour les biens donnés en location, la législation évolue pour limiter leur présence sur le marché immobilier et inciter les bailleurs à les rénover.

Ainsi, les passoires thermiques (classés F ou G au DPE) bénéficient d’un gel des loyers depuis 2022. Et les interdictions de location sont entrées en vigueur progressivement. Elles touchent :

• Les biens classés G+ depuis 2023.
• Les biens classés G depuis 2025.
• Les biens classés F en 2028.
• Les biens classés E à partir de 2034.

Quelles sont les aides financières disponibles pour l’isolation d’un immeuble ?

Un chantier d’isolation thermique nécessite un budget élevé qui peut constituer un frein pour de nombreux copropriétaires. Plusieurs dispositifs ont été mis en place pour les soutenir dans leur projet. Pour en bénéficier, il faut impérativement confier les travaux à une entreprise certifiée RGE (reconnue garante de l’environnement).

 MaPrimeRénov’ Copropriété

Gérée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), MaPrimeRénov’ Copropriété permet à des copropriétaires de recevoir une prime pour les travaux de rénovation énergétique réalisés au niveau de l’immeuble.

L’aide finance une partie des travaux et notamment l’isolation des murs et du toit, en fonction du gain énergétique qui en résulte et dans la limite d’un plafond de 25 000 € de travaux par logement. La prise en charge s’élève à :

• 30 % pour un chantier qui permet un gain énergétique de 35 %.
• 45 % pour un chantier qui permet un gain énergétique de 50 %.

Des bonus peuvent être versés en complément dans les cas suivants :

• 10 % si les travaux permettent de sortir du statut de passoire énergétique.
• 20 % pour les copropriétés « fragiles ».
• Des primes individuelles pour les copropriétaires dotés de ressources modestes.

C’est le syndic qui s’occupe de déposer le dossier au nom de la copropriété puis de répartir les primes entre les copropriétaires, en fonction des tantièmes.

Tout au long du projet, la copropriété doit se faire accompagner par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO).

Les autres aides financières

Aux côtés de MaPrimeRénov’, la copropriété peut bénéficier d’autres dispositifs avantageux :

• La prime CEE, issue des certificats d’économies d’énergie (CEE).
• L’éco-PTZ, ou éco-prêt à taux zéro copropriété, permet d’obtenir un prêt sans avoir à s’acquitter des intérêts correspondants, pour des travaux de rénovation énergétique. Pour un poste de travaux, il est possible d’obtenir jusqu’à 15 000 € à rembourser dans un délai de 15 ans.
• La TVA réduite à 5,5 %, appliquée directement par l’entreprise sur sa facture.

Comment se déroule la rénovation énergétique en copropriété ?

La réalisation d’un chantier de rénovation énergétique au sein d’un immeuble en copropriété implique plusieurs étapes.

D’abord, il faut réunir les copropriétaires au cours de l’AG pour évoquer la possibilité de réaliser le chantier. La majorité absolue de l’article 25 est indispensable pour le vote lié à des travaux de rénovation énergétique.

Afin d’aider les copropriétaires dans l’organisation du chantier, l’idéal est de réaliser un audit énergétique de l’immeuble. Les copropriétaires obtiendront ainsi plusieurs scénarios de travaux, le gain énergétique en résultant ainsi que le budget nécessaire.

Sur la base de ce document, la copropriété peut ensuite se décider pour la mise en œuvre des travaux.