09.11.2016 - Article
  • Législation

Comment peut on « individualiser » la vie en copropriété ?

Peu d’acheteurs en ont conscience, un copropriétaire est un propriétaire qui a accepté de mettre en commun, certaines parties de son immeuble et certains usages de ses équipements.

Mais l’aspiration grandissante à ne pas « dépendre » des autres, aspiration qui incite un grand nombre à habiter dans une maison individuelle, justifie que toutes les charges qui sont liées à la vie personnelle au sein de la copropriété, soient individualisées.

L’individualisation atténue la sensation parfois pesante de vivre dans un espace collectif, car elle favorise l’équité.

D’où la nécessité de pouvoir s’appuyer sur un règlement de copropriété pour gérer ce qui est commun, et pour définir les modalités de calculs des charges, qu’elles soient communes ou individuelles.

Que vous soyez locataires ou copropriétaires, vos questions révèlent qu’encore très souvent, ce règlement de copropriété est soit méconnu, soit obsolète.

Dans ce dernier cas, le conseil syndical doit absolument le faire remettre au goût du jour, en tenant compte des règles édictées par les réglementations récentes et des nouveaux équipements installés (compteursrépartiteurs de frais de chauffage, autres…).

 

Les charges qu’il convient absolument d’individualiser, soit parce que la législation l’impose, soit parce que le bon sens l’exige, sont le chauffage, l’eau chaude sanitaire et l’Eau froide.

Cette individualisation s’impose d’autant plus que ces trois types de charges représentent au total environ 50% des charges de copropriété et sont particulièrement caractéristiques de la vie individuelle de chacun.

 

Pour l’eau froide et l’eau chaude sanitaire, l’individualisation est directe dès lors que la copropriété a fait installer des compteurs divisionnaires. La consommation de chacun, parfaitement mesurée, est imputée en charge individuelle. Les immeubles ainsi équipés consomment en moyenne 10 à 20% de moins.

Pour la chaleur, répartiteur de frais de chauffage (RFC) ou compteur d’énergie thermique (CET), c’est un peu plus subtil du fait de la conception des circuits de chauffage dans les immeubles.

Les immeubles neufs ou récents ont été équipés de « boucles individuelles » de chauffage par appartement. Ces « boucles horizontales » qui alimentent chacun des radiateurs de chaque appartement, permettent de mesurer la chaleur consommée par chaque appartement, en plaçant un compteur d’énergie thermique (CET) sur chaque boucle individuelle.

Pour les immeubles plus anciens (la grande majorité), les circuits de chauffage sont constitués sur chaque radiateur, de colonnes montantes verticales, allant du RdC au dernier étage. La solution consiste dans ce cas à calculer la chaleur consommée par chaque radiateur. C’est le rôle des RFC.

Mais on comprend bien que ces colonnes qui traversent chacune des pièces d’un appartement, sont des parties communes, et qu’elles dégagent aussi de la chaleur que l’on ne peut réguler individuellement. Une partie de la chaleur dont bénéficient les appartements est donc charge commune.

Par ailleurs, certaines parties communes de l’immeuble peuvent parfois être également chauffées.

C’est pourquoi la règle d’individualisation des charges de chauffage fixe que les consommations communes de chauffage seront au maximum de 30% (contre 70% individuelles) et que l’AG a le pouvoir de réduire la part commune à 20% voire moins, en fonction de la configuration de l’immeuble, de son circuit de chauffage, de son degré d’isolation et de calorifugation des conduites, etc..

Ainsi les consommations communes (30% ou moins), auxquelles s’ajoutent les frais de maintenance de la chaudière et de ses équipements, sont des charges communes réparties aux tantièmes, tandis que les consommations individuelles (70% minimum) sont imputées individuellement à chaque appartement.

Plus la quote part individuelle (70% minimum) est importante, plus l’effet lié à l’incitation personnelle aux économies se fera sentir, et plus la facture globale de l’immeuble diminuera. En général l’économie globale constatée dès la première année est supérieure à 15%. Pour les appartements qui adoptent les meilleures pratiques de consommation, elle dépasse souvent 25%.

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