Les copropriétaires bailleurs ont tendance à ne pas investir dans les logements qu’ils louent.
Leurs locataires ont alors raison de se plaindre d’un déficit de confort par rapport aux autres logements de la copropriété. C’est évidemment un mauvais calcul au moment de la revente, car cela engendre une dévalorisation de leur patrimoine.
Mais à l’occasion d’une rénovation énergétique de la copropriété, conformément aux exigences programmées de la Loi Grenelle 2, il peut en être autrement. En effet, le décret du 23 novembre 2009, impliquant le locataire dans le partage des investissements générateur d’économies d’énergie selon certaines modalités, est de nature à inciter les copropriétaires bailleurs à engager certaines actions.
Conformément à ce décret, « une contribution financière peut être demandée au locataire en plus du loyer et des charges habituelles, lorsque le bailleur a réalisé dans les parties privatives d’un logement, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie». Cette contribution est soumise à des conditions :
- Concertation préalable pour définir un accord de partage (nature des travaux, objectifs d’économies)
- Fixation du montant des investissements et la durée de participation du locataire (maximum 15 ans).
Le nouveau bail comprendra une ligne supplémentaire de charges, intitulée « contribution au partage de l’économies d’énergie ».
Cette « contribution locataire » étalée sur plusieurs années ne peut pas dépasser 50% du montant de l’économie d’énergie estimée. Pour un immeuble des années 1970 (environ 240 kWh/m2/an) une rénovation énergétique qui réduirait la consommation à 140 kWh/m2/an (classe C) engendrerait une économie sur la facture de chauffage d’environ 400 € par an. Sur quinze ans, la part du locataire ne pourra donc pas dépasser 3000 €. Or le coût d’une telle rénovation est supérieur à 15000 €, sauf si dans le bouquet de travaux, l’individualisation est prévue. En effet pour un investissement de moins de 500 € l’individualisation associée aux robinets thermostatiques apporte déjà une baisse de 20%.
La contribution du locataire étant calculée sur l’économie réalisée et non pas sur l’investissement engagé, le copropriétaire bailleur a intérêt à privilégier les actions dont le retour sur investissement est le meilleur, pour un investissement modique (individualisation des frais de chauffage, dispositifs d’efficacité énergétique active).
