07.12.2012 - Article
  • Législation

Le Fonds de travaux en copropriété pour mieux prévoir

Les experts de l’immobilier sont unanimes : les objectifs d’efficacité énergétique que devront inéluctablement  atteindre les copropriétés, exigent que soient mis en application l’obligation de voter d’une part l’établissement d’un «Plan prévisionnel pluriannuel de travaux »  et d’autre part la mise en place dans chaque copropriété d’un « Fonds de travaux ».

Rappel des obligations

Le Plan pluriannuel  est obligatoire à la suite de l’Audit énergétique pour les immeubles de plus de 50 lots (DPE Immeuble si moins de 50 lots). Il permet de donner de la visibilité sur les 3 ou 5 ans à venir à tous les copropriétaires. Il facilitera les prises de décisions en Assemblée Générale, dans la mesure où il sera suffisamment explicite et précis et que les estimations financières soient crédibles. C’est pour cette raison qu’il est préférable de réaliser un véritable audit plutôt qu’un simple Diagnostic énergétique. Grâce à ses conclusions,  chacun aura pu réfléchir à l’avance aux moyens de financer ces travaux programmés, et d’en prévoir le budget correspondant.

Le « Fonds de Travaux énergétiques » doit être mieux défini.

Nos  voisins rigoureux que sont les Suisses ainsi que par exemple les Canadiens, trouvent normal que les copropriétaires alimentent régulièrement un budget permettant de financer les travaux de maintien de leur patrimoine immobilier. Par contre en France, ce concept de « Fonds de travaux » rencontre encore des réserves. Certains craignent que ce ne soient que  des incitations à la dépense, que l’argent collecté ne soit que très peu rémunéré, que le syndic affecte cet argent à d’autres travaux que ceux prévus, que ces appels de fonds complémentaires ne puissent être suivis par les ménages les plus modestes,…

Les modalités de mise en œuvre de ce « Fonds de travaux » devront donc rassurer les copropriétaires en prévoyant les dispositions minimales suivantes préconisées par le Groupe Copropriété du Plan Bâtiment Grenelle :

  • Le fonds de travaux  serait constitué en regard d’une liste précise de travaux d’efficacité énergétique dont l’évaluation aura été faite dans le cadre d’un audit, et présentée aux copropriétaires.  Un cahier des charges précis serait ensuite établi de façon à permettre les consultations d’entreprises.
  • L’abondement annuel de ce « Fonds de Travaux » serait fixé chaque année au taux de 5% des charges courantes de la copropriété. Dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux énergétiques planifié sur les trois prochaines années, il pourrait être porté à un taux plus élevé à la condition qu’il fasse l’objet d’un accord obtenu à la majorité absolue de l’article 25 et qu’il ne puisse dépasser 15% du montant annuel des charges courantes.
  • Lorsque les travaux prévus d’efficacité énergétique seront engagés, les sommes déjà versées sur ce fond, viendraient en  déduction des appels de fonds réclamés, de façon à ne jamais avoir à financer la même année des travaux en même temps qu’avoir à verser l’abondement au Fonds prévisionnel.
  • Les sommes collectées seraient placées sur un fonds sécurisé qui ne serait pas soumis à la règle de «la garantie des fonds mandants » laquelle autorise les syndics à prélever des frais de « garantie ». Le risque sur la gestion de ces fonds étant nul, les frais de garantie doivent être nuls.
  • Les sommes collectées ne pourraient pas être affectées à d’autres travaux (principe de non fongibilité des fonds)
  • Les sommes affectées au Fond de travaux seraient attachées au lot et non au copropriétaire, et ne seraient donc pas remboursable par la copropriété en cas de départ (mutation). Nos voisins Suisse ont pris l’habitude de valoriser ces provisions dans leur prix de vente : c’est finalement l’acquéreur qui achète sa quote-part du fond en même temps que le lot qu’il acquiert

Ces points sont essentiels mais le décret attendu devra également définir les aspects fiscaux de la constitution et de la gestion de ces fonds de travaux et des provisions versées par chaque copropriétaire.

Grâce à ces quelques  règles indispensables,  les travers actuels de l’article 18-6 de la Loi de 1965 sur la copropriété prévoyant la mise en place facultative de fonds de travaux (très peu pratiquée d’ailleurs) seraient enfin corrigés et les réticences levées. Le caractère obligatoire de ces « Eco Fonds » permettra d’accélérer la dynamique de l’ «Eco rénovation » des copropriétés.

Bien gérer c’est prévoir, et prévoir c’est déjà économiser.

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