La Loi ALUR, dont certains décrets d’application doivent venir pour préciser ses modalités, introduit l’obligation, à partir du 1er janvier 2017, pour tout copropriétaire d’immeuble d’habitation, de contribuer à l’alimentation d’un fonds de travaux. Celui ci est destiné à faire face sans délai, à l’engagement de travaux à venir, et notamment ceux relatifs à la rénovation énergétique de l’immeuble.
Ce fond sera inaliénable et non fongible (impossibilité de les affecter à d’autres types de travaux que ceux prévus par décret), et restera attaché au lot, et non pas à son copropriétaire. En cas de mutation, il reste la propriété du syndicat de copropriétaires. Le vendeur devra convenir avec son acquéreur d’un accord de remboursement.
Le fond devra être géré sur un compte spécifique rémunéré, au nom de la copropriété.
Il permettra d’engager le financement soit de travaux urgents pour la sauvegarde de l’immeuble et décidés par le syndic, soit de travaux rendus obligatoires par la réglementation ou la législation.
Le montant de l’abonnement annuel à ce fond, exprimé en pourcentage du budget général annuel, doit être fixé par l’assemblée générale, conformément aux majorités prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi sur la copropriété (1965). Ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel.
Pour les immeubles neufs ou construits depuis moins de cinq ans, et pour les immeubles de moins de dix lots, ce fond n’est toutefois pas obligatoire. Par ailleurs, dès lors qu’un audit global a été réalisé et met en évidence qu’il n’y a pas lieu d’engager de travaux, la copropriété pourra s’exonérer de la constitution de ce fond, mais seulement pendant la durée de validité de cet audit.
Par contre, suite à la constitution d’un fond de travaux, le syndic et le conseil syndical doivent élaborer un plan prévisionnel pluriannuel de travaux. Celui-ci permet de donner de la visibilité sur les 3 ou 5 ans à venir à tous les copropriétaires. Il facilitera ainsi les prises de décisions en Assemblée Générale, dans la mesure où il sera suffisamment explicite et précis et que les estimations financières seront fiables. D’où la nécessité de disposer d’un audit global (énergétique + architectural) dont les conclusions permettront à chacun de réfléchir à l’avance aux moyens de financer ces travaux programmés, et d’en prévoir le budget correspondant.
La France rejoint ainsi les pratiques vertueuses de nombreux pays, parmi lesquels la Suisse ou le Canada, qui estiment depuis très longtemps qu’il est rigoureux que les copropriétaires alimentent régulièrement un budget permettant de financer les travaux de maintien de leur patrimoine immobilier.
