02.04.2014 - Article
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L’individualisation des charges : condition d’un CPE réussi

La rénovation énergétique des copropriétés peine à décoller alors que les premières échéances se rapprochent : avoir réalisé 38% d’économie sur le parc immobilier français en 2020. Parmi les raisons qui expliquent ce démarrage difficile, la question des garanties de résultat mérite d’être analysée.

Pour une copropriété, engager une rénovation énergétique compatible avec les engagements pris par l’Etat, exige de réaliser des améliorations qui porteront la consommation d’énergie au niveau BBC Effinergie, soit environ 80 kWh/m2/an (*). Cela correspond donc à une division par trois des consommations (niveau moyen actuel du parc immobilier privé : 240 kWh/m2/an).

Le coût d’une telle rénovation a été validé par l’expérience ; il est d’environ 300 €/m2 habitable, soit 30 000 € pour un logement de 100 m2.

Les économies d’énergies ne financent malheureusement pas l’intégralité de cet investissement. Les copropriétaires doivent donc pouvoir compter sur la valorisation de leur patrimoine engendrée par cette rénovation énergétique. On parle de valeur verte et l’ADEME a démontré qu’elle pouvait varier de 5% à 30% selon l’emplacement de l’immeuble dans telle ou telle ville, et évidemment selon le niveau d’efficacité énergétique atteint.

Il est donc essentiel que la copropriété puisse obtenir des garanties quant au résultat promis par l’audit initial et par les entreprises ou artisans. Le label RGE, bientôt exigé pour pouvoir obtenir les aides au financement (Eco-PTZ, ANAH, etc..) constituera indéniablement un premier niveau de « garantie » que la rénovation sera conduite en parfaite conformité avec les règles de l’art. Mais est ce suffisant pour que la copropriété soit parfaitement rassurée et vote le projet ?

Le « Contrat de performance énergétique » (CPE) a été conçu pour apporter ce niveau complémentaire de garantie recherchée.

Le CPE constitue une forme juridique de contrat. Cet outil contractuel a été institué par la Directive européenne 2006/32 du 5 avril 2006.

L’interaction entre les différents postes d’amélioration de la performance énergétique (isolation, ventilation, chauffage) exige en effet une coordination technique particulièrement soignée entre les différents corps d’état, et impose que l’engagement contractuel de chacun devienne un engagement collectif.

Le CPE, particulièrement adapté aux projets d’envergure, peut néanmoins être modulé à la rénovation des copropriétés, dans une formule plus légère.

L’engagement de performance sur une durée exige de commencer par une analyse de la situation initiale, et surtout d’avoir parfaitement défini les conditions de service du bâtiment. Si par exemple, la proportion de copropriétaires frileux est importante, les robinets thermostatiques permettront à la chaudière collective de fonctionner à pleine puissance, réduisant d’autant le niveau de performance énergétique de l’immeuble.

Ainsi, toutes les conditions d’usages doivent avoir été décrites (conditions sur l’éclairage, paramétrage du fonctionnement des automatismes de réglage du chauffage, etc…). Le comportement des usagers est donc pris en compte et c’est essentiel.

Le meilleur moyen pour que ces derniers soient sensibilisés sur leurs pratiques de consommation, consiste évidemment à inclure dans le projet de rénovation, l’individualisation des charges de chauffage (RFC) et d’eau (comptage divisionnaire). Le tout, assorti si possible de services liés à la télé relève, permettant de détecter plus rapidement toute anomalie de consommation.

(*) seuil variable selon les régions climatiques

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