La rénovation thermique des copropriétés est un des enjeux principaux de la Transition énergétique. La Loi Grenelle 2 l’avait souligné en instituant l’obligation de réaliser un audit énergétique.
Dans un premier temps, cette obligation concerne toutes les copropriétés de plus de 50 lots et équipées d’un chauffage collectif.
Cette obligation est définie dans le décret n°2012-111 du 27 janvier 2012, et les modalités précises techniques sont définies par l’arrêté du 28 février 2013. Le cadre réglementaire est donc parfaitement défini. Que faut il retenir ?
Quels immeubles sont concernés en priorité ?
Par crainte qu’un volume de marché trop important ne génère un embouteillage parmi les prestataires habilités à réaliser des audits énergétiques, et donc ne fassent monter les prix, le législateur a, dans un premier temps, limité l’obligation par les critères suivants
– Copropriété à usage principal d’habitation en copropriété (51% de la SHON totale);
– Copropriété de 50 lots ou plus (tous types de lots compris);
– Copropriété équipée d’une installation collective de chauffage ou de climatisation desservant plus de 90% des lots à usage d’habitation ;
– Copropriété dont la date de dépôt de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001
Comme souvent en France, les textes réglementaires sont assortis d’un délai d’application qui est contradictoire avec l’objectif à atteindre : dans le cas de la politique de Transition Energétique, il est plus qu’urgent d’engager ces audits (et de les étendre ensuite aux autres immeubles), si la France veut espérer répondre aux engagements européens. Ceux-ci fixent en effet des objectifs à atteindre en 2020, mais aussi des points de passage à mesurer en 2014, 2017….. Disons le tout de suite, ils seront difficilement atteints en France.
Quoiqu’il en soit, c’est donc de la responsabilité du syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale des copropriétaires la réalisation de cet audit, puis de la constitution d’un plan de travaux. Le principe d’un Contrat de performance Energétique (CPE) devra enfin être soumis à l’AG.
Que comprend cet audit ?
Si les grands acteurs ont conçu des packages complet portant non seulement sur l’énergie mais dans le même temps sur l’état général de l’immeuble ainsi que sur sa conformité à des nouvelles normes telles que par exemple la Loi Handicap, l’audit énergétique prévu par la Loi Grenelle 2 doit comprendre au moins les chapitres suivants :
1 – Un descriptif des parties communes et privatives
L’expert doit réaliser une visite de toutes les parties communes (chaufferie, sous-sol, toitures, cage d’escalier,…). De plus, il doit visiter différents appartements, si possible représentatifs des différentes typologies (Studio, T1, ….T5,..) existant dans l’immeuble. Un descriptif technique sera alors rédigé qui permettra de mettre en évidence les différents paramètres susceptibles d’avoir un impact sur le bilan thermique et énergétique de l’immeuble. Ce peut être l’occasion, si l’audit dépasse le simple cadre énergétique, de mettre en évidence des non conformités.
2- Une enquête auprès des occupants
Cette enquête est destinée à comprendre les conditions réelles d’utilisation des énergies ainsi qu’à détecter d’éventuelles anomalies. Le rapport qui sera rédigé permettra de qualifier le confort thermique ressenti par les uns et les autres.
3- Une modélisation thermique du bâtiment
Les paramètres constructifs enregistrés par l’auditeur expert (type de construction, nature de l’isolation, date du PC, qualité des ouvrants, etc…) permettent d’établir une modélisation thermique du bâtiment grâce à des logiciels adaptés. Grâce à cette modélisation, l’expert mettra en évidence le niveau des déperditions d’énergie sur chacune des composantes de l’immeuble (toiture, parois vitrées, façades, sous sols, etc…). Les calculs sont recollés avec les consommations réelles sur factures.
4- Des préconisations
Les informations recueillies ainsi que les résultats de la modélisation conduisent l’expert à préconiser des travaux ou actions permettant d’optimiser la consommation des énergies, et à améliorer l’étiquette de l’immeuble tant du point de vue thermique que du point de vue de son empreinte carbone. L’expert établira des priorités ainsi que différents scenarii, correspondant à différents objectifs de gains que la copropriété aura fixés. Les coûts des travaux seront évalués par l’expert, ainsi que les économies d’énergies correspondantes. Enfin, il dressera l’inventaire des aides financières mobilisables.
5- Des programmes de travaux
Les scenarii proposés feront l’objet de programmes de travaux. Certaines aides ne seront envisageables qu’à la condition que les économies d’énergie dépasse 20% voire 38%.
L’ensemble des ces résultats sera alors présenté au Conseil syndical et au syndic afin que les meilleurs scenarii puissent ensuite être présentés à l’AG, afin qu’un programme pluri annuel de travaux puisse être voté.
L’audit énergétique est donc à la fois une photographie très complète d’un état initial de l’immeuble, mais aussi un guide pour améliorer pas à pas la qualité énergétique et donc la valeur patrimoniale de l’immeuble. Un conseil : n’attendez pas le dernier moment pour le réaliser. L’hiver prolongé qui a motivé que bien des copropriétaires rallument leur chauffage, montre que malgré l’absence de saisons, il reste prudent de se prémunir contre les hivers à rallonge.
