Il devient chaque jour plus évident, que les bonnes intentions de rénovation énergétique des bâtiments existants, se heurtent à la complexité et la lourdeur des montages financiers nécessaires pour effectuer les travaux les plus lourds. Il est donc indispensable d’engager le processus vertueux des économies d’énergie en mettant d’abord en œuvre les solutions qui n’exigent pas de montage financier : l’individualisation des frais de chauffage dont l’obligation vient d’être rappelée et renforcée par le décret 2012-545 est la première étape à réaliser.

Au delà, il faudra recourir à des financements propres ou externes.  A cet effet, les objectifs d’efficacité énergétique que devront inéluctablement  atteindre les copropriétés dans le cadre de la Loi Grenelle 2, exigent de mettre en place d’une part l’établissement d’un «Plan prévisionnel pluriannuel de travaux »  et d’autre part un « Fonds de travaux ».

Pourquoi et Comment ?

Le Plan pluriannuel permet de donner de la visibilité sur les 3 ou 5 ans à venir à tous les copropriétaires. En ce sens il facilitera les prises de décisions en Assemblée Générale, à la condition qu’il soit précis et que les estimations financières soient crédibles, car chacun aura pu réfléchir à l’avance aux moyens de financer ces travaux programmés, et d’en prévoir le budget correspondant.

Ce qui a du sens pour les immeubles chauffés collectivement doit maintenant être étendu à tout type de copropriété. L’assiette de l’obligation du Plan pluriannuel doit être élargie et généralisée à tous les immeubles, sur la base des conclusions d’un audit énergétique.

Un décret sur les modalités d’un « Fonds de Travaux énergétiques » est très attendu.

Alors que nos  voisins rigoureux que sont les Suisses ainsi que par exemple les Canadiens, et bien d’autres pays, trouvent normal que les copropriétaires alimentent régulièrement un budget permettant de financer les travaux de maintien de leur patrimoine immobilier. Ce concept de « Fonds de travaux » rencontre des réserves en France. Certains lui reprochent d’être des incitations à la dépense, que l’argent collecté ne soit que très peu rémunéré, que le syndic affecte cet argent à d’autres travaux que ceux prévus, que ces appels de fonds complémentaires ne puissent être suivis par les ménages les plus modestes,……

Les modalités de mise en œuvre de ce « Fonds de travaux » devront donc rassurer les copropriétaires en prévoyant les dispositions minimales suivantes préconisées par le Groupe Copropriété du Plan Bâtiment Grenelle :

  • Le fonds de travaux  serait constitué en regard d’une liste précise de travaux d’efficacité énergétique dont l’évaluation aura été faite et présentée aux copropriétaires.  Un cahier des charges précis serait ensuite établi de façon à permettre les consultations d’entreprises.
  • L’abondement annuel de ce « Fonds de Travaux » serait fixé  au départ à 5% des charges courantes de la copropriété et ne pourrait être porté à un taux plus élevé qu’à la condition qu’il fasse l’objet d’un accord obtenu à la majorité absolue de l’article 25 et qu’il ne puisse dépasser 15% à 20% du montant annuel des charges courantes. Est-ce suffisant ?
  • Lorsque les travaux prévus d’efficacité énergétique seront engagés, les sommes déjà versées sur ce fond, viendraient en  déduction des appels de fonds réclamés, de façon à ne jamais avoir à financer la même année des travaux en même temps qu’avoir à verser l’abondement au Fonds prévisionnel.
  • Les sommes collectées seraient placées sur un fonds sécurisé qui ne serait pas soumis à la règle de «la garantie des fonds mandants » laquelle autorise les syndics à prélever des frais de « garantie ». Le risque sur la gestion de ces fonds étant nul, les frais de garantie doivent être nuls.
  • Les sommes collectées ne pourraient pas être affectées à d’autres travaux (principe de non fongibilité des fonds).
  • Les sommes affectées au Fond de travaux seraient attachées au lot et non au copropriétaire, et ne seraient donc pas remboursable par la copropriété en cas de départ (mutation). Nos voisins Suisse ont pris l’habitude de valoriser ces provisions dans leur prix de vente : c’est finalement l’acquéreur qui achète sa quote-part du fond en même temps que le lot qu’il acquiert.

Outre ces points fondamentaux le décret devra également définir les aspects fiscaux de la constitution et de la gestion de ces fonds de travaux et des provisions versées par chaque copropriétaire.

Grâce à ces quelques  règles indispensables,  les travers actuels de l’article 18-6 de la Loi de 1965 sur la copropriété prévoyant la mise en place facultative de fonds de travaux (très peu pratiquée d’ailleurs) seraient enfin corrigés et les réticences levées. Le caractère obligatoire de ces « Eco Fonds » permettra d’enclencher une dynamique  vertueuse d’ « Eco rénovation » des copropriétés.

Bien gérer c’est prévoir, et prévoir c’est déjà économiser.

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