Nos amis et voisins européens tels que les Suisses, mais aussi les Canadiens ou d’autres encore, ont depuis longtemps jugé pertinent que les copropriétaires alimentent régulièrement un budget permettant de financer les travaux de maintien de leur patrimoine immobilier. C’est le concept du « Fond de travaux »
La Loi ALUR, de mars 2014, a enfin rendu obligatoire en France ce « fond de travaux » pour les copropriétés (1). A partir du 1er janvier 2017, chaque copropriétaire devra contribuer chaque année à l’alimentation de ce fond, à hauteur de 5% minimum du budget annuel courant, et le vote en AG (majorité de l’art 25) n’a pour objectif que d’en fixer le pourcentage au delà de ce seuil.
C’est donc en fonction de l’estimation faite dans le cadre d’un plan prévisionnel de travaux que ce % pourra être déterminé de façon pertinente. Il est conseillé de le fixer entre 5% et 15%.
Quelles sont les caractéristiques de ce « fond de travaux » ?
Inaliénable et non fongible (impossibilité de les affecter à d’autres types de travaux que ceux prévus par décret), il est déposé sur un compte propre rémunéré du syndicat de copropriétaires. Il reste attaché au lot.
Le syndic ne peut donc affecter ces fonds à d’autres objectifs comme combler une trésorerie négative, payer des dépenses de maintenance, seuls des travaux d’urgence, non prévus pourront être ajoutés à la liste des travaux programmés que ce fond doit permettre de commencer à financer.
Par ailleurs, en cas de cession d’un lot, le syndicat de copropriétaire n’a pas à rembourser la quote-part des sommes versées au copropriétaire cédant. C’est à celui-ci à faire valoir, dans sa négociation avec l’acquéreur, la valeur de la quote-part qu’il aura accumulé sur ce fond de travaux.
L’année 2017 marque un tournant dans la vie des copropriétés. Plusieurs nouvelles exigences, issues de la loi de transition énergétique vont engager les copropriétés à prévoir les travaux d’amélioration et de rénovation énergétique. L’obligation de l’audit énergétique, suivi par un plan prévisionnel de travaux, en seront les premières étapes.
N’oubliez pas d’inscrire la résolution du « fond de travaux » dans votre prochaine AG.
(1) exceptions : immeubles de moins de cinq ans, copropriétés de moins de 10 lots, audit global vierge de tous travaux à moyen terme.
