Wohnflächen richtig berechnen: Grundstein für die Miethöhe
Die richtige Angabe der Wohnfläche ist eine bedeutsame Grundlage für die gesamte Arbeit in der Wohnungswirtschaft. Sie ist ausschlaggebend für die Kaufpreisermittlung, für die Miethöhe oder auch für die Verteilung der Nebenkosten. Für die Mieter hat sie ebenfalls Auswirkungen, etwa im Hinblick auf die Höhe der Hausratversicherung.
Von der Grundfläche zur korrekten Wohnfläche
Damit die Wohnfläche ermittelt werden kann, muss zunächst geprüft werden, welche Räume zur sogenannten Grundfläche gehören und dann, zu welchem Anteil die jeweiligen Grundflächen zur Wohnfläche gezählt werden dürfen.
Wichtig ist: Die Wohnfläche umfasst nicht immer die tatsächlich vorhandene Fläche einer Wohnung oder eines Hauses. Nur bestimmte Räume werden laut Gesetzgebung zur Grundfläche gezählt, manche nur zu einem gewissen Prozentsatz.
Zur Grundfläche gehören:
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Esszimmer
- Küchen
- Bäder
- Toiletten
- Wintergärten und ähnliche Räume, die zu allen Seiten geschlossen sind
- Balkone, Terrassen oder Dachterrassen
Nicht berücksichtigt werden zum Beispiel Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Abstellkammern, Heizungsräume, Garagen oder Treppen.
Nicht alle genannten Flächen fließen in vollem Umfang in die Berechnung ein. So werden zum Beispiel die Flächen von Balkonen, Terrassen oder Dachterrassen und unbeheizbaren Wintergärten nur anteilig angerechnet. Für fast alles findet sich eine Regel: Schwimmbäder werden ebenfalls nur zu einem Teil angerechnet. Auch die Raumhöhe kann ein Kriterium sein. Dies kennt man zum Beispiel aus Dachgeschosswohnungen, bei denen Wohnflächen mit einer Raumhöhe unter einem Meter gar nicht gezählt und Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zu 50 Prozent berücksichtigt werden. Gleiches gilt zum Beispiel für Bereiche unter Treppen. Nach der Wohnflächenverordnung dürfen nur Flächen mit einer Höhe von mindestens zwei Metern vollumfänglich zur Wohnfläche gezählt werden.
Achtung! Die Flächen von Bade- oder Duschwannen, Konsolen, Einbaumöbeln, Leisten, Tür- oder Fensterverkleidungen oder fest verbauten Geräten wie Heizöfen fließen mit in die Wohnfläche ein.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277 als Alternative
Während für öffentlich geförderten Wohnraum die Berechnung nach Wohnflächenverordnung Pflicht ist, gilt diese nicht zwingend für frei finanzierten Wohnraum. Deswegen gibt es hier auch die Möglichkeit, die Methode nach der sogenannten DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ zur Berechnung zu nutzen.
Als Grundlage wird auch bei der DIN-Norm die Brutto-Grundfläche herangezogen. Diese berechnet aus den Außenmaßen des Gebäudes die Quadratmeterzahl des Hauses oder der Wohnung. Davon werden in einem nächsten Schritt die sogenannten Konstruktionsflächen abgezogen. Das sind Flächen von Pfeilern, Schornsteinen und ähnlichem. Aus diesem bereinigten Wert ergibt sich die Netto-Grundfläche. Diese Fläche wird anschließend in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen eingeteilt. Als Wohnfläche nach DIN 277 gilt die Netto-Grundfläche abzüglich der Funktionsfläche(n).
Wesentlicher Unterschied zur Wohnflächenverordnung ist, dass bei dieser Berechnung Kellerräume, Dachböden, Loggien und Balkone zu 100 Prozent in die Berechnung mit aufgenommen werden, ebenso wie Flächen mit einer Raumhöhe unter einer Höhe von ein bis zwei Metern. Dabei wird am Ende regelmäßig eine (deutlich) größere Fläche ermittelt als bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, was dazu führen kann, dass Kauf- und Mietpreise höher ausfallen.
Meistens wird die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung angewendet. Wird jedoch auf die Berechnung nach DIN 277 zurückgegriffen, einer entsprechenden wirksamen Vereinbarung bedarf, führt dies in der Regel zu einem höheren Miet- oder Kaufpreis.
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Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV)
- § 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
-
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.
- § 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
-
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
- Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
- Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
- Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen, - Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
- Geschäftsräume.
- § 3 Ermittlung der Grundfläche
-
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
- Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
- Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
- fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
- freiliegenden Installationen,
- Einbaumöbeln und
- nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von
- Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
- Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
- Türnischen und
- Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
- für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
- die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
- § 4 Anrechnung der Grundflächen
-
Die Grundflächen
- von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
- von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
- von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
- von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.
- § 5 Überleitungsvorschrift
-
Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
- Fußnote
-
(+++ Textnachweis ab: 1. 1.2004 +++)
Die V wurde als Artikel 1 d. V v. 25.11.2003 I 2346 von der Bundesregierung und dem Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit, dem Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen und dem Bundesministerium für Gesundheit und Soziale Sicherung mit Zustimmung des Bundesrates verordnet. Sie ist gem. Art. 6 der V mWv 1.1.2004 in Kraft getreten.
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