La Loi Grenelle 2 a rendu obligatoire l’audit énergétique ainsi que l’établissement d’un Plan pluri-annuel de travaux (selon des modalités précisées dans un article précédent). Les experts immobiliers souhaitent en outre que soit rendu obligatoire la mise en place dans chaque copropriété d’un « Fonds de travaux ». Pourquoi ?
L’audit énergétique et le Plan de travaux permettent de donner de la visibilité sur les 3 ou 5 ans à venir à tous les copropriétaires. C’est une bonne chose pour permettre des décisions en AG. Mais est-ce suffisant ? Non ! Le volet du financement doit en effet être anticipé.
De nombreux pays (Suisse, Canada, Benelux, …), confrontés aux mêmes difficultés pour faire voter des travaux pourtant indispensables, ont trouvé judicieux que les copropriétaires alimentent régulièrement un budget permettant de financer les travaux de maintien de leur patrimoine immobilier. C’est le concept du « Fonds de travaux ». En France certains lui reprochent d’être avant tout des incitations à la dépense, ou encore que l’argent collecté ne soit que très peu rémunéré, que le syndic affecte cet argent à d’autres travaux que ceux prévus, que ces appels de fonds complémentaires ne puissent être suivis par les ménages les plus modestes,……
Le décret attendu sur l’obligation d’un Fond de Travaux devra donc inclure des modalités rassurantes parmi lesquelles :
- Liste précise des travaux d’efficacité énergétique associés à des évaluations par expert et à des cahiers des charges précis.
- Plafonnement de l’abondement annuel de ce « Fonds de Travaux ».
- Création d’un support sécurisé de placement de ce Fond qui ne serait pas soumis à la règle de «la garantie des fonds mandants » laquelle autorise les syndics à prélever des frais de « garantie ». Le risque sur la gestion de ces fonds étant nul, les frais de garantie doivent être nuls.
- Interdiction d’affecter les sommes collectées à d’autres travaux (principe de non fongibilité des fonds).
- Les sommes affectées au Fond de travaux seraient attachées au lot et non au copropriétaire, et ne seraient donc pas remboursable par la copropriété en cas de départ (mutation).
Ce décret tant attendu devra également définir les aspects fiscaux liés à la constitution de ces fonds de travaux et des provisions versées par chaque copropriétaire. Grâce à ces quelques règles indispensables, les travers actuels de l’article 18-6 de la Loi de 1965 sur la copropriété prévoyant la mise en place facultative de fonds de travaux seraient corrigés et les réticences levées. Le caractère obligatoire de ces « Eco Fonds » permettra d’enclencher une dynamique vertueuse d’ «Eco rénovation » des copropriétés.
