La Loi ALUR, a rendu obligatoire à partir du 1er janvier 2017, la mise en place d’un fond de travaux dans les copropriétés.
Quelques exceptions cependant : les immeubles neufs ou construits depuis moins de cinq ans et les immeubles de moins de dix lots, sont exemptés de ce fond. En outre, si un audit global a mis en évidence qu’il n’y a pas lieu d’engager de travaux à moyen terme, la copropriété pourra s’exonérer de la constitution de ce fond, mais seulement pendant la durée de validité de cet audit.
L’intérêt de ce fond est de permettre au syndicat de copropriété de disposer d’une réserve permettant d’engager des travaux sans attendre une levée de fond. Il a en outre l’avantage de faire entrer dans les esprits de chacun la notion de maintenance du patrimoine et de plan pluriannuel de rénovation.
Ce plan pluriannuel devient obligatoire. Il permet de construire une perspective à cinq ou dix ans des travaux de maintenance lourde.
Les travaux de rénovation énergétique sont évidemment à l’honneur dans le décret qui institue ce fond de travaux. De façon plus générale, il permet d’engager soit des travaux urgents pour la sauvegarde de l’immeuble, soit des travaux rendus obligatoires et urgents du fait de l’évolution de la réglementation.
Ce fond est inaliénable et non fongible (impossibilité de les affecter à d’autres types de travaux que ceux prévus par décret), et reste attaché au lot, et non pas à son copropriétaire. Conséquence, lors d’une mutation, les sommes inutilisées versées par le copropriétaire du lot cédé restent la propriété du syndicat de copropriétaires.
Le fond sera placé par le syndic sur un compte dédié rémunéré, ouvert au nom de la copropriété.
Le fond permettra d’engager le financement soit de travaux urgents pour la sauvegarde de l’immeuble et décidés par le syndic, soit de travaux rendus obligatoires par la réglementation ou la législation.
Le montant de l’abondement annuel à ce fond est a priori égal à 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Mais si l’assemblée générale le souhaite, un taux supérieur peut être fixé, conformément aux majorités prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi sur la copropriété (1965).
Avec ce dispositif les copropriétaires français vont désormais pouvoir préparer l’avenir en assurant une rénovation continue de leur patrimoine immobilier.
