La valeur verte ? C’est quoi au juste ? Cette notion a commencé à apparaitre avec l’émergence des labels environnementaux utilisés dans les programmes de bâtiments tertiaires, HQE, HPE, BBC etc.
L’impact des labels environnementaux
Dans le tertiaire, où ces labels sont exigés depuis plus d’une décennie pour certains, l’impact sur le prix de location a commencé à cliver le marché en deux parties depuis que le prix des énergies a grimpé en flèche. La garantie que le bâtiment sera économe en énergie vient impacter son coût complet incluant le coût de construction et le coût d’utilisation. C’est devenu un argument commercial auquel les sociétés sont évidemment sensibles au moment de louer leurs bureaux. C’est la valeur verte.
Des études ont montré tant en Suisse (Etude de l’impact du label Minergie) qu’aux Etats Unis (Etude de l’organisme RICS) ou au Québec sous l’influence des label Novoclimat et Rénoclimat, que le clivage atteint un écart de 15% sur la valeur locative ou la valeur de revente. Les grandes sociétés foncières incluent désormais dans leurs modèles de gestion des paramètres de “green rating” ou de “valeur verte”.
La valeur verte segmente le marché
Ce qui est vrai pour le tertiaire se propage au secteur du logement. Une récente enquête menée par “A vendre à louer” révèle que 82% des acquéreurs potentiels estiment légitime de négocier à la baisse un bien mal classé, et les moteurs de recherche des biens à vendre, ne font même plus apparaitre les logements les moins bien classés (Fou G).
Les bailleurs sociaux qui ont été incités à engager des programmes de rénovation énergétique de leur parc immobilier ont vite réalisé qu’il n’était pas réaliste d’engager des travaux de rénovation des lors que l’étiquette énergétique initiale est F ou G. Il est moins coûteux (en coût complet) de détruire et de reconstruire un immeuble qui sera BBC.
Impossibles à vendre ou même à louer
Mais imagine t-on pouvoir détruire un immeuble en copropriété au prétexte qu’il est classé F ou G ? C’est tout le problème. Le coût de la rénovation de ces immeubles pour leur permettre d’atteindre un niveau acceptable de consommation énergétique (Etiquette C ou D) est bien trop élevé pour la majorité de copropriétaires, dont certains sont propriétaires occupants, éventuellement âgés et qui ne souhaitent pas s’endetter pour réaliser des économies d’énergies qui n’équilibreront le montant de l’investissement que dans 15 ou 20 ans… Où seront-ils a cette date-là ? Par voie de conséquence les copropriétaires bailleurs des logements voisins, seront privés de locataires, lesquels désormais regardent de très près le second loyer que constitue les charges de l’immeuble dont celles d’énergie. S’ils peuvent trouver à se loger dans un immeuble voisin, classé C voire dans un immeuble neuf BBC, ils n’hésiteront pas.
Des friches immobilières dans nos villes
Ainsi commence à apparaitre dans certaines villes de province des “friches locatives” qui seront bientôt des immeubles entiers ni vendables, ni louables mais que personne n’aura le courage ou les moyens de détruire. Les friches immobilières sont un des risques nés du Grenelle de l’Environnement. Si un mécanisme de financement ne vient pas résoudre ce problème spécifique au parc immobilier privé, à quoi ressembleront nos villes dans 20 ans ?
