25.04.2014 - Article
  • Législation

Rénover sa copropriété avec méthode pour optimiser l’investissement

Il faut s’en persuader : la rénovation énergétique des logements est devenue une obligation à trois titres.

En premier lieu, rénover son immeuble est un acte de bonne gestion patrimoniale. C’est le meilleur moyen de maintenir la valeur de son patrimoine face aux nouveaux immeubles BBC dont les normes de confort, et d’efficacité énergétique les rendent plus attractifs.

C’est également une obligation pour lutter contre la hausse continue du prix des énergies (gaz et électricité). Une rénovation de niveau BBC Effinergie permet de diviser par trois ses charges énergétiques.

En dernier lieu, rénover sa copropriété va devenir une obligation nationale, car le retard pris ne permet plus à l’Etat français de respecter ses engagements de baisser la consommation de 38% en 2020 et du « facteur 4 » en 2050.

Convaincus qu’il faut agir, autant le faire avec méthode. Cinq grandes étapes sont indispensables et exigent du temps de la méthode et de la pédagogie : Sensibiliser et Informer / Connaître l’Etat existant / Optimiser les comportements individuels / Adapter le projet aux financements possibles / Engager les travaux de rénovation.

Le statut (bailleur ou copropriétaire occupant), l’âge et les capacités financières de chaque copropriétaire créent des motivations très disparates au sein d’une même copropriété. Certains seront très sensibles à une baisse rapide de leurs charges, d’autres comprendront leur intérêt à valoriser leur patrimoine. Enfin tous auront besoin de comprendre pourquoi ce sujet ne peut plus être évité lors de la prochaine AG. Le travail de pédagogie du Conseil Syndical est fondamental, et suppose que lui même soit parfaitement informé des enjeux, des méthodes, des aides financières et des solutions techniques. Une année sera sans doute nécessaire.

La deuxième étape exige de savoir parfaitement d’où la copropriété part. Un audit complet de l’immeuble est donc indispensable, tant sur le plan de l’état du bâti que sur le plan de son efficacité énergétique. Un architecte conjugué à un Bureau d’Etude Thermicien sont indispensables pour mener efficacement cet audit complet. Selon la taille de la copropriété, l’investissement à envisager oscille entre 150 et 250 € / lot principal. Cet investissement est incontournable pour s’assurer d’abord que l’état du bâti est compatible avec les scenarii de rénovation énergétique, pour définir les différents scenarii adaptés à l’immeuble, pour connaître la hauteur de la marche d’efficacité énergétique à franchir et enfin pour en connaître le coût.

Il serait alors vain d’espérer faire voter en AG de lourds travaux de rénovation énergétique, sans avoir au préalable réduit les comportements individuels de consommation qui gaspillent de l’énergie. Un travail de sensibilisation est nécessaire, qui permettra ensuite que chacun ressente mieux les bénéfices apportés par la rénovation. Pour les immeubles chauffés collectivement, l’individualisation des charges de chauffage, la renégociation du contrat de chauffage  avec clauses d’objectifs sont les deux premières marches indispensables. Elles confèrent de l’équité sans laquelle aucun projet de rénovation ne pourra être voté, et une première baisse du niveau des charges en général d’au moins 25%.

Les financements externes possibles dépendent en partie du statut du copropriétaire (bailleur ou occupant), du niveau de ses ressources, de sa capacité à emprunter. Par ailleurs les critères techniques d’éligibilité à ces différentes aides potentielles, ne sont pas homogènes entre eux. Il est donc indispensable de réaliser un véritable audit des ressources mobilisables afin de déterminer de façon pragmatique, le scenario de travaux qui sera le plus facilement finançable. Dans certains départements, l’ANAH se propose de réaliser cet audit social et financier.

Ces quatre premières étapes étant franchies, la copropriété peut enfin, en toute connaissance de cause, adopter le meilleur bouquet de travaux et consulter des entreprises labellisées RGE. Deux années auront été nécessaires et les travaux n’ont toujours pas démarré.

Heureusement vous aviez pris la peine de mettre en place l’individualisation des charges accompagnée de robinets thermostatiques.  Vos factures de chauffage ont immédiatement diminué et les économies réalisées contribuent au financement de travaux qui vont démarrer. Votre investissement aura ainsi été optimisé et votre patrimoine revalorisé.

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