Vos clients copropriétaires s’inquiètent de la valeur verte de leur patrimoine et vous ont demandé en AG d’engager une démarche de « maîtrise énergétique ». Sage décision prise par l’assemblée des copropriétaires, mais par où commencer ? C’est simple : Commencez par un « bilan » des consommations énergétiques. Vous ferez réaliser ensuite un « audit » pour mettre en évidence les anomalies, puis un « plan prévisionnel d’éco-rénovation ».
Vous syndic, avec l’appui du conseil syndical qui pourra contribuer à recueillir des données, vous allez donc entreprendre le bilan énergétique de la copropriété. Il permettra de comprendre avant d’approfondir avec les professionnels spécialistes. Par où commencer ? Chauffage ? Électricité ? Eau ? Peu importe, la méthode est sensiblement la même.
La première étape consiste à comprendre le réseau. Disposer d’un schéma de réseau (eau, chauffage, électricité) est idéal et c’est le rôle du syndic d’en disposer et d’en gérer les archives. Il vous permet de comprendre comment sont desservies les différentes parties de l’immeuble. Prenons l’exemple des réseaux d’eau : y a-t-il des espaces communs consommateurs d’eau (jardins, dépendances, sous-sols..) ou même des bâtiments ou boutiques externes à la copropriété, desservies par votre compteur général ? Cela arrive souvent. Il faut donc établir le comptage des énergies. C’est la deuxième étape : quel compteur enregistre quelle consommation, correspondant à quoi ? Pour l’eau chaude sanitaire, existe-t-il un compteur en sortie de chaudière permettant de mesurer la part d’eau chaude qui n’alimente pas le réseau de chauffage mais uniquement celui d’eau chaude ? Sauf à faire des calculs savants de calories consommées, que seul un professionnel peut envisager, les experts européens retiennent le ratio de 18% pour l’eau chaude contre 82% pour le chauffage… Un ratio trop différent serait le signe d’une chaudière mal réglée. Mais faites installer un compteur d’énergie thermique pour l’année prochaine. Si des panneaux solaires contribuent partiellement à réchauffer l’eau chaude sanitaire, il est pertinent de mesurer les calories qu’ils apportent à chaque logement. Le comptage du combustible qui alimente la chaudière est plus subtil. Si par exemple c’est une chaudière au fioul, il vous faudra entrer dans une gestion de stocks d’une année sur l’autre, les livraisons ne se faisant que rarement juste au démarrage de l’exercice ou de la saison de chauffe. Un conseil, faites relever le niveau des cuves au début et à la fin de la saison de chauffe pour faciliter les bilans.
Fort de ces éléments, et à l’aide des archives des trois dernières années (factures, relevés d’index..), vous pouvez maintenant évaluer les consommations par année calendaire ou par année de chauffe. Attention, ne prenez pas en compte les estimations mais uniquement les relevés réels. N’oubliez pas de prendre en compte les consommations des compteurs divisionnaires (eau froide, eau chaude, chauffage (RFC)). Un écart entre la consommation globale et la somme des consommations individuelles se retrouvera dans les charges communes à répartir. Cet écart doit être plausible, restreint et explicable. Pour l’eau chaude, il est intéressant au passage de vérifier le ratio « volume d’eau chaude / volume d’eau froide ». A l’échelle d’un immeuble il doit être proche d’un tiers / deux tiers. Si l’eau chaude représente plus de 40% ou moins de 25%, c’est que la consigne de température en sortie de chaudière est mal réglée… Vous commencez déjà à prendre conscience des anomalies. Vous entrez dans la phase « audit » qui mettra en évidence les économies potentielles et les solutions. Vous devrez assimiler la notion de DJU (degrés Jours unifiés)……c’est déjà plus subtil.
