Le prix des énergies augmente inéluctablement. L’ADEME a expliqué que la hausse prévisible et inéluctable jusqu’en 2020 serait d’environ 5% par an. Le gouvernement français, soucieux de gommer cette mauvaise nouvelle pour le pouvoir d’achat des français, a institué une modification tarifaire mensuelle plutôt que trimestrielle.
La facture énergétique des logements est donc devenue une préoccupation prioritaire pour les ménages. Tous s’interrogent désormais sur les moyens de diminuer leur consommation d’énergie.
Dans ce contexte, la question de la maîtrise des énergies dans les contrats de syndic se pose ? Pour quelle raison les conseils syndicaux ne placent que trop rarement ce sujet au cœur des priorités des syndics ? Le salon Batimat révèle que les acteurs de la construction neuve rivalisent d’innovation pour permettre à leurs clients de maîtriser les énergies de leur futur logement. Dans cette situation, les acteurs de la gestion immobilière semblent ne prendre que très peu en compte la mesure de cet enjeu.
Pour répondre à ces questions, il faut d’abord rappeler les deux seuls axes permettant, au niveau de la copropriété, de maîtriser les énergies (chauffage, eau chaude sanitaire, électricité des parties communes). Le premier, qui est prioritaire, consiste à optimiser l’utilisation que les occupants font des énergies. Le deuxième consiste à engager une rénovation qui améliore la performance énergétique de l’immeuble.
Agir sur ces deux leviers devient nécessaire et devrait être la priorité des copropriétaires comme des syndics gestionnaires. Leurs deux objectifs communs sont d’une part de lutter contre la hausse des charges, et d’autre part d’optimiser la valeur du patrimoine qu’ils possèdent ou dont ils ont la responsabilité. Sur ce dernier point, l’ADEME a récemment mené une étude sur la décote des biens. Ceux-ci ne sont pas énergétiques rénovés par comparaison avec ceux plus neufs dont les consommations sont 3 à 5 fois moins élevées (lire les articles sur la « valeur verte »). Dans les différentes villes de France, la dépréciation peut aller jusque 30% selon l’emplacement des immeubles.
Optimiser les consommations d’énergie ?
Ce premier axe d’actions est pourtant simple à engager sans aucun investissement. Pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire, mettre en place l’individualisation des charges (compteurs individuels ou RFC). Elle apporte à la fois l’équité au sein de la copropriété (facturation des énergies en fonction des consommations individuelles) et la sensibilisation de chacun, facteur de la baisse des consommations. De plus, la législation (décret 2012-545) le prescrit.
Il est fortement recommandé d’assortir cette individualisation de web services de maîtrise des consommations, basés sur l’installation de la télé relève des compteurs. Des économies supérieures à 20% seront obtenues dès la première année.
L’optimisation du contrat de chauffage, et sa renégociation éventuelle, avec clause d’engagement de résultat constituent le deuxième impératif. On a vu (lire « le contrat de chauffage il est toujours temps de le renégocier ») que sans changer la chaudière il est possible d’économiser 20% supplémentaires.
Quant à l’électricité des parties communes, rien de plus simple que d’équiper les cages d’escalier de dispositifs d’éclairage dotés d’ampoules modernes à basse consommation et de vérifier l’optimisation de la puissance souscrite, souvent anormalement élevée.
Engager une rénovation énergétique ?
Il est paradoxal de constater qu’individuellement les français s’inquiètent de leur facture de chauffage, et que collectivement les conseils syndicaux aient encore de nombreux freins à la rénovation énergétique de leurs immeubles. Plusieurs raisons à cela.
La première est une méconnaissance des dispositifs d’aides publiques, qui peuvent s’élever pourtant jusqu’à 80% dans certains cas de l’investissement nécessaire. De quel ordre de grandeur est cet investissement? L’expérience et plusieurs études montrent que pour ramener la consommation de chauffage de 250 kWh/m2/an (moyenne actuelle) à 50 kWh/m2/an (objectif souhaitable), et l’eau chaude sanitaire de 35 à 10 kWh/m2/an, l’investissement est en moyenne de 300 €/m2 soit 30 000 € en moyenne par logement. Ceci comprend l’isolation des façades, les vitrages isolants, la modernisation ou le remplacement des chaudières.
Compte tenu des taux actuels (3,5%) d’emprunt sur 20 ans, le financement total des 300 €/m2 correspondrait à des mensualités d’environ 21 €/m2. Dans le même temps, la diminution de la facture de chauffage et d’eau chaude sanitaire (coût moyen 2013 pour fioul et gaz = 0,083 €/kWhPCI) représente chaque année 19 €/m2, …….sur la base du tarif gaz ou fioul de 2013, dont l’augmentation est inéluctable ! Autant dire que l’auto financement est garanti. Alors ? Le premier frein est incontestablement un manque d’information. N’est ce pas le rôle des syndics de gérer les immeubles au mieux des intérêts des copropriétaires et dans le respect des réglementations?
Le deuxième frein provient certes du fait que les dispositifs d’aide au financement étaient complexes à mettre en œuvre. Ce frein est désormais levé avec la récente campagne d’information « j’éco-rénove, j’économise ».
Il est donc clair que dans un tel contexte les gestionnaires de copropriété doivent adapter leurs offres contractuelles aux attentes de leurs clients copropriétaires. Ceux ci attendent désormais qu’un « contrat vert » leur permette à court terme de mieux maîtriser leurs consommations d’énergie et de leur garantir l’équité. A moyen terme, l’objectif est d’optimiser leur facture énergétique grâce à une amélioration de la performance de leur immeuble. A long terme, il est nécesaire de préserver la valeur de leur patrimoine grâce à une modernisation. Elle mettra au niveau des immeubles les plus récents pour ce qui concerne l’énergie, le confort et la sécurité.
Copropriétaires, demandez un «contrat vert » !
