12.07.2013 - Article
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Le marché immobilier verdit trop lentement

Trois ans après le vote de la Loi Grenelle 2, les deux critères qui incitent une entreprise à choisir un immeuble tertiaire pour abriter ses bureaux sont encore majoritairement l’emplacement et le coût. A la décharge de cette majorité, il convient de préciser que le gros de la demande ne concerne que des superficies inférieures à 2000 m2, donc pas des immeubles entiers dont les sociétés occupantes pourraient s’approprier l’image. 

Par contre les grandes sociétés, associent de plus en plus leur image à celle d’ensembles immobiliers dotés de labels plus ou moins « verts », et parfois déjà BEPOS. Ainsi leur démarche environnementale les valorise t-elle vis à vis de leurs salariés d’abord, et le cas échéant vis à vis de leurs clients.

Les labels environnementaux actuels, utilisés pour le tertiaire, (HQE pour le marché français ou encore LEED et BREAM pour les anglo-saxons) n’apportent pas encore suffisamment de « bénéfice énergétique » pour faire baisser sensiblement le couple « loyer + charges ».  En effet, la gestion des fluides, des déchets et les énergies ne représente souvent pas plus de 10% du coût global par m2. Une économie de 20% sur ces charges n’est donc pas encore déterminante pour orienter le choix.

Quant aux Foncières et Investisseurs, ils considèrent encore souvent que le coût de montage des dossiers pour obtenir ces certifications est bien élevé alors que le marché immobilier est en décrue. Au mieux, ces labels permettent de limiter la baisse des loyers. Les intérêts des parties prenantes ne convergent pas encore : l’investisseur voudrait augmenter la valeur de ses actifs, le locataire, lui, veut faire baisser le couple loyer + charges, et le Facility Manager a l’objectif de faire baisser les charges à niveau de confort inchangé pour le locataire….

Ainsi dans l’immobilier tertiaire, environ 20% seulement du parc immobilier a été « verdi », notamment parce que depuis 2005, la réglementation thermique y contribue. Par contre les immeubles plus anciens attendent souvent le départ du locataire, ou que la réglementation les y contraigne.  C’est là que les freins apparaissent !

Les orientations affichées lors de la conférence environnementale du 14 septembre 2012 n’ont toujours pas été arbitrées, et dans le contexte budgétaire actuel, le Ministère des Finances profite de ces ouvertures pour freiner des décisions trop coûteuses pour le budget national. Pourtant la Directive Européenne Efficacité Energétique doit être transcrite en droit français rapidement (d’ici octobre 2013 dit-on). Or cette Directive qui impacte le parc immobilier privé, a conféré aux Etats et à leurs Collectivités territoriales, un rôle d’exemplarité. Celles ci devront en effet rénover 3% de leur parc chaque année ! Impensable compte tenu de l’état des finances publiques !

Ce dilemme est Cornélien pour l’Etat français : se conformer très rapidement aux Directives européennes en arbitrant les derniers décrets qui libéreront le marché de la rénovation énergétique du tertiaire mais aussi du logement, du social, mais dans le même temps s’engager sur la très lourde rénovation énergétique du parc immobilier de l’Etat et de ses Collectivités. …..Difficile !

C’est probablement l’opportunité pour mener une réflexion sur le mille feuille des Collectivités, et donc sur l’optimisation des superficies immobilières publiques ! Non ?

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