Was sind Nebenkosten und was sind Betriebskosten?
Als Nebenkosten werden umgangssprachlich alle Kosten bezeichnet, die nicht bereits von der Miete erfasst werden. Rechtlich gesehen, handelt es sich bei den Nebenkosten für ein Haus oder eine Wohnung, die als reiner Wohnraum genutzt werden, um Betriebskosten. Diese werden durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden beide Begriffe aber synonym verwendet.
ista unterscheidet die umlegbaren Betriebskosten wiederum in „warme Betriebskosten“, das sind die Kosten für Heizung und Warmwasser und „kalte Betriebskosten“, welche alle weiteren Kosten, wie zum Beispiel die Treppenhausreinigung oder die Müllabfuhr umfassen.
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Die Grundlage zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung bildet § 2 der Betriebskostenverordnung. Hierunter fallen alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück oder durch den Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Die Kosten müssen also regelmäßig anfallen – einmalige Kosten gelten nicht als Betriebskosten.
Laut BetrKV können die folgenden Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden:
- Grundsteuer
- Abwassergebühr
- Kosten für Heizung und Warmwasser (warme Nebenkosten)
- Aufzugkosten
- Straßenreinigung / Müllabfuhr
- Treppenhausreinigung
- Gartenpflege
- Innen- und Außenbeleuchtung
- Gebäudeversicherungen
- Hausmeister
- Antennenanlagen, Kabel (Fernsehen)
- Waschraum (Strom, Wasser)
- Sonstige Betriebskosten (sofern im Mietvertrag vereinbart):
- Prüfkosten Elektroinstallationen
- Reinigung Dachrinnen, Lichtschächte
- Wartung von Rauchabzugsanlagen, Blitzschutzanlage, Wartung von Rauchwarnmeldern & Feuerlöschern
- Dachrinnenbeheizung
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung kommen?
Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes erstellt und zugestellt werden (laut § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Der maximale Abrechnungszeitraum beträgt ebenfalls 12 Monate, oftmals orientiert sich die Abrechnungsperiode am Kalenderjahr, dazu besteht jedoch keine Pflicht. Beispiel: Wenn der Abrechnungszeitraum also von Januar bis Dezember 2021 ist, muss die Abrechnung spätesten am 31. Dezember 2022 vorliegen.
Verteilerschlüssel für Nebenkosten
Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick zu den gängigsten Kostenarten und Verteilschlüsseln.*
*Nach dem am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz sind die Betriebskosten nach Wohnfläche umzulegen, sofern keine anderweitige Regelung vereinbart ist und keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt.
Pflicht für alle Vermieter
Als Vermieter sind Sie in der Pflicht, jährlich eine schriftliche Auflistung aller Nebenkosten zu erstellen – sofern Ihre Mieter eine monatliche Abschlagszahlung für die vereinbarten Nebenkosten zahlen.
Laut Bundesgerichtshof (BGH) muss die Nebenkostenabrechnung folgende Pflichtangaben enthalten:
1. Zusammenstellung der Gesamtkosten
2. Angaben und Erläuterungen des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels
3. Berechnung des Anteils des Mieters
4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vereinbarter Abschlag)
Wichtig: Die Betriebskostenabrechnung muss sowohl für jeden verständlich als auch rechnerisch nachvollziehbar gestaltet sein. Unsere Kunden bestätigen uns regelmäßig, dass eine professionelle, nachvollziehbare Abrechnung Mieterrückfragen deutlich reduziert.
Betriebskostenabrechnung erstellen
Erstellen Sie die Nebenkostenabrechnung und die Heizkostenabrechnung noch selbst? Wäre eine einzige Abrechnung über Heizkosten (warme Betriebskosten) und alle weiteren abrechenbaren Nebenkosten nicht viel praktischer und übersichtlicher für Ihre Mieter oder Eigentümer? Gerne übernehmen wir die komplette Betriebskostenabrechnung für Sie. Nehmen Sie direkt Kontakt zu uns auf und lassen sich beraten.
