Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten neue Vorschriften für die energetische Sanierung und den Neubau von Immobilien. Auch die Rahmenbedingungen für die Erstellung von Energieausweisen wurden erneuert und die letzten Fristen laufen ab. Erfahren Sie hier, welche neuen Regeln jetzt gelten.
Zu Ende April 2021 laufen die beschlossenen Übergangsfristen aus. Wir haben für Sie die wichtigsten Änderungen zusammengefasst, die ab Mai dieses Jahres verpflichtend sind.
Was ist das Gebäudeenergiegesetz?
Am 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz in Kraft getreten. Es hat die bis dahin gültige Energiesparverordnung (EnEV) abgelöst und die darin enthaltenen Vorgaben mit dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt. Das Gesetzbestimmt insbesondere die energetischen Anforderungen an beheizte und klimatisierte Immobilien. Seine Vorgaben beziehen sich vornehmlich auf die verbaute Heiztechnik und die Wärmedämmung der Gebäude. Ziel ist es, den Klimaschutz im Immobiliensektor voranzutreiben und diesbezügliche Vorgaben der EU in deutsches Recht umzusetzen. Viele Regelungen aus den bestehenden Gesetzen und Verordnungen wurden übernommen, andere wurden für das GEG angepasst.
Das neue GEG hat unter anderem Auswirkungen auf die Ausstellung von Energieausweisen, da diese wichtige Dokumente sind, die Auskunft über die energetischen Kennwerte von Gebäuden geben. Sie können die Entscheidung von potenziellen Mietern oder Käufern bedeutend beeinflussen und erleichtern den Vergleich zwischen verschiedenen Angeboten und Preisen.
Übergangsfrist für Energieausweise endet im April 2021
Die Vorschriften für Energieausweise waren zuvor in der EnEV festgelegt. Das GEG bildet mit seinen §§ 79 ff. die neue gesetzliche Grundlage, allerdings wurden Übergangsfristen für Energieausweise festgelegt, §§ 110 ff. GEG. Energieausweise oder eine Kopie hiervon müssen vorgelegt werden, wenn ein beheiztes und dauerhaft genutztes Gebäude
- neu vermietet,
- verkauft oder
- verpachtet wird.
Der Ausweis sollte schon bei der Besichtigung und nicht erst bei den Verhandlungen zum Vertrag vorgelegt werden. Bis zum 30.04.2021 galten als Übergangsfrist für die Erstellung die Regelungen aus der EnEV. Ab dem 01.05.2021 müssen die Vorschriften aus dem GEG berücksichtigt werden. Das heißt:
- Ist Ihr Energieausweis älter als 10 Jahre, müssen Sie im Falle einer Neu-Vermietung oder -Verpachtung, eines Verkaufs oder eines neuen Leasing-Vertrags einen neuen Energieausweis nach den Maßgaben des GEG erstellen lassen.
- Wurden bei einem Bestandsgebäude keine größeren Änderungen ausgeführt, behält Ihr Energieausweis seine Gültigkeit von 10 Jahren. Wer zum Beispiel seinen Energieausweis im Jahr 2012 oder später erstellt hat, benötigt frühestens im Jahr 2022 ein neues Dokument.
Verbrauchsausweis & Bedarfsausweis bleiben
Neben einigen Änderungen gibt es auch Regeln, die gleichbleiben. Eine davon ist die grundsätzlich bestehende Auswahlmöglichkeit zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis.
Der Verbrauchsausweis, auch verbrauchsorientierter Energieausweis genannt, legt reale Verbrauchsdaten von Nutzern aus den vergangenen drei Jahren zugrunde. So zeigt er den tatsächlichen energetischen Aufwand der Immobilie. Er kann auf Grundlage des ermittelten Energieverbrauchs durch Belege wie die Heizkostenabrechnung ausgestellt werden.
Der Bedarfsausweis, auch bedarfsorientierter Energieausweis genannt, wird auf Basis einer umfangreichen Analyse ausgestellt. Für diese Analyse werden die Anlagentechnik, der Zustand der Gebäudehülle und der Dämmung beurteilt. Mit diesen Erkenntnissen wird der theoretische Energiekennwert ermittelt.
Beide Varianten bleiben erhalten und haben auch nach dem neuen Gesetz eine Gültigkeit von 10 Jahren.
Also müssen Ausweise, die im Jahr 2011 erstellt wurden, in der Regel in diesem Jahr nach den Maßgaben des GEG erneuert werden. Allerdings haben Bestandsmieter kein Recht, den neuen Ausweis einzusehen. Wer eine Immobilie ausschließlich selber nutzt, benötigt aufgrund des Inkrafttretens des neuen Gesetzes keinen neuen Energieausweis.
Daten zu CO2-Emissionen
Was ändert sich mit dem GEG für Energieausweise? Ab Mai 2021 enthalten sie mehr Informationen: Künftig wird beispielsweise die Höhe der Treibhausgas-Emissionen in die Dokumentation aufgenommen. So soll die Klimawirkung der Gebäude sichtbar gemacht werden. Bisher wurden diese Angaben nicht im Verbrauchsausweis ausgewiesen.
Angabe der Inspektionsterminen von Klimaanlagen
Inspektionspflichtige Klimaanlagen müssen ab Mai angegeben werden. Als inspektionspflichtig gelten Klimaanlagen, wenn sie eine Nennleistung von mehr als 12 Kilowatt für den Kältebedarf aufweisen, wie in §74 bis §78 GEG beschrieben. Die Angabe des Fälligkeitsdatums der nächsten Untersuchung von inspektionspflichtigen Klimaanlagen ist ab Mai ebenfalls Pflicht.
Genauere Prüfung der Daten
Mit dem GEG werden die Daten, die zur Aufstellung der Energieausweise genutzt werden, genauer geprüft. Der beauftragte Aussteller muss die bereitgestellten Daten sorgsam prüfen und darf diese nur verwenden, wenn er keinen Zweifel an deren Korrektheit hat. Das heißt, Aussteller von Energieausweisen müssen verstärkt ihrer Sorgfaltspflicht sowie Eigentümer ihrer Mitwirkungspflicht nachkommen. Sie können für die Richtigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen haftbar gemacht werden.
Verbesserte Modernisierungsempfehlungen für den Verbrauchsausweis
Die verbesserte Datengrundlage hat den Vorteil, dass die Aussagekraft von Verbrauchsausweisen gestärkt wird. Was bisher nur bei der Ausstellung von Bedarfsausweisen galt, schließt ab Mai 2021 auch Verbrauchsausweise ein: Immobilienbesitzer müssen detaillierte Informationen zur energetischen Effizienz ihrer Gebäude machen. Dies schließt beispielsweise Informationen zur Dämmung von Dach und Außenfassade sowie zur Beschaffenheit der Fenster und der Heizungsanlage ein.
Diese Änderung ist zwar auf den ersten Blick ein Mehraufwand, sie hat aber einen großen Vorteil: Mit besseren Daten können genauere Modernisierungsempfehlungen gegeben werden. Um passende Maßnahmen zur Modernisierung vorzuschlagen, müssen nicht nur Daten erhoben werden, sondern der Aussteller des Energieausweises muss in der Regel auch eine Begehung vor Ort durchführen. Alternativ reichen geeignete Fotoaufnahmen aus, um eine Bewertung vorzunehmen.
Angaben auch in Inseraten Pflicht
Mit dem GEG müssen nicht nur Eigentümer, sondern auch Immobilienmakler bei Vermietung oder Verkauf einer Wohnimmobilie einen Energieausweis vorlegen. Dies soll, wie zuvor bereits in der EnEV festgelegt, bei der Besichtigung geschehen. Wichtig und zu beachten ist auch, dass in Inseraten wie Zeitungsanzeigen oder digitalen Einträgen wie Immobilienportalen Angaben zum Energieausweis Pflicht sind.
Verkäufern, Maklern oder Vermietern, die einen Energieausweis nicht, nicht termingerecht oder mit unvollständigen Angaben vorlegen, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Diese Strafe droht auch, wenn in Inseraten falsche Informationen enthalten sind oder Angaben fehlen.
Sie haben Fragen zur Erstellung von Energieausweisen oder wollen die gesetzliche Pflicht ganz bequem von uns erfüllen lassen? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wir helfen Ihnen gerne weiter.
