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Der Gebäudesektor gehört zu den zentralen Emittenten von Treibhausgasen. In Deutschland verursachte er im Jahr 2024 rund 100,5 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente und verfehlte damit das gesetzliche Emissionsziel von 95,8 Millionen Tonnen. Damit bleibt der Gebäudesektor ein zentraler Hebel für Klimaschutz. Trotz deutlicher Fortschritte seit 1990 – damals lagen die Emissionen noch bei etwa 210 Millionen Tonnen – stammen heute rund 78 Prozent der Emissionen im Gebäudesektor aus privaten Haushalten. Ein großer Teil dieser Emissionen entsteht durch die Wärmeversorgung von Gebäuden, die bislang überwiegend auf fossilen Energieträgern basiert: 224 TWh (44 Prozent) wurden durch Erdgas gedeckt; der Verbrauch von Öl lag 2024 bei 115 TWh (22 Prozent).
Die Energiewende im Gebäudebestand bedeutet deshalb vor allem eines: die Umstellung von fossilen Heizsystemen auf erneuerbare Energiequellen. Die Immobilienbranche hat sich bereits auf den Weg gemacht: Der Anteil erneuerbarer Energien im Gebäudesektor hat sich seit 2003 fast verfünffacht. Auch kommunale Wärmepläne zeigen bereits, in welche Richtung sich die Versorgung entwickelt. In vielen Szenarien spielen Wärmepumpen und Wärmenetze künftig die wichtigste Rolle. Für Mehrfamilienhäuser bietet dieser Wandel großes Potenzial. Die gemeinsame Infrastruktur mehrerer Wohnungen ermöglicht effiziente Energieversorgungslösungen, die einzelne Gebäude allein nur schwer umsetzen könnten.
Neben dem Klimaschutz gewinnen auch wirtschaftliche Aspekte an Bedeutung: Nachhaltige Gebäudetechnologien können dazu beitragen, Immobilien langfristig zukunftssicher zu machen. Sie helfen unter anderem, regulatorische Anforderungen besser zu erfüllen, steigende Energiekosten zu begrenzen und die Attraktivität von Gebäuden für Mieter zu sichern. Auch Investoren achten zunehmend auf nachhaltige Eigenschaften von Gebäuden. So betrachten 93 Prozent der Unternehmen der Wohnungswirtschaft nachhaltige Gebäude als entscheidend für die Zukunft ihres Geschäftsmodells. Zugleich entstehen neue Geschäftsmodelle rund um Energieerzeugung und Energiedienstleistungen. Gerade im Mehrfamilienhaus können Vermieter beispielsweise selbst erzeugten Strom nutzen oder vermarkten und so zusätzliche Einnahmequellen erschließen.
Auch auf Mieterseite verändern sich die Erwartungen. Nachhaltigkeit und energieeffiziente Gebäude spielen bei der Wohnungswahl eine immer größere Rolle. Umfragen zeigen, dass vier von zehn Mietern bei der Wohnungssuche gezielt auf energieeffiziente Gebäude achten. Für Vermieter bedeutet das: Nachhaltige Gebäude werden zunehmend zu einem Wettbewerbsvorteil. Sie können dazu beitragen, Leerstände zu vermeiden, langfristige Mietverhältnisse zu fördern und das Image eines Wohnobjekts zu stärken.
Mehrfamilienhäuser bieten zahlreiche Möglichkeiten, erneuerbare Energien zu nutzen. Viele Haushalte tun dies bereits, zum Beispiel bei der Stromerzeugung. Der Anteil erneuerbarer Energien an der Bruttostromerzeugung lag in Deutschland im Jahr 2024 bei 54,4 Prozent. Insgesamt wurden 283,9 Terawattstunden Strom aus erneuerbaren Quellen erzeugt, wobei Windkraft mit 49 Prozent den größten Anteil stellte, gefolgt von Photovoltaik (26 Prozent) und Biomasse (15 Prozent). Aber auch Solarthermie, Wärmepumpen und Speichertechnologien spielen eine zentrale Rolle in privaten Haushalten. Oft werden sogar mehrere Technologien miteinander kombiniert, um eine möglichst effiziente Versorgung zu erreichen.
Photovoltaikanlagen auf dem Dach gehören zu den bekanntesten Lösungen für erneuerbare Energie im Wohngebäude. Sie erzeugen Strom aus Sonnenenergie, der direkt im Gebäude genutzt werden kann. Ein besonders interessantes Modell ist der sogenannte Mieterstrom. Dabei wird der auf dem Dach produzierte Strom direkt an die Bewohner des Hauses geliefert, ohne den Umweg über das öffentliche Stromnetz. Das ermöglicht eine lokale Energieversorgung und reduziert Transportverluste. Für Vermieter kann dieses Modell zusätzliche Einnahmen ermöglichen und gleichzeitig zur Attraktivität der Immobilie beitragen.
Beim Mieterstrommodell betreibt der Eigentümer oder ein Energiedienstleister eine Photovoltaikanlage auf dem Gebäude. Der erzeugte Strom wird zunächst den Mietern im Haus angeboten. Nur überschüssiger Strom wird ins öffentliche Netz eingespeist. Mieterstrommodelle unterliegen gesetzlichen Regelungen, die beispielsweise Fragen der Stromlieferung, Abrechnung und Förderung betreffen. Die konkreten Anforderungen können sich je nach Förderprogramm oder regionaler Umsetzung unterscheiden.
Während Photovoltaik Strom erzeugt, nutzt Solarthermie die Sonnenenergie zur Wärmeproduktion. In Mehrfamilienhäusern kann Solarthermie beispielsweise zur Unterstützung der Warmwasserbereitung eingesetzt werden. Gerade in Kombination mit anderen Heizsystemen kann sie dazu beitragen, den Anteil fossiler Energieträger deutlich zu reduzieren.
Wärmepumpen gelten als eine der wichtigsten Technologien für die zukünftige Wärmeversorgung von Gebäuden. Sie nutzen Umweltenergie aus Luft, Wasser oder Erde und wandeln diese in Heizwärme um. Mit rund 300.000 verkauften Wärmepumpen übertraf ihr Anteil an den Heizungsverkäufen mit knapp 50 Prozent erstmals den Absatz von Gaskesseln. Laut einer Analyse von Fraunhofer ISE und Öko-Institut zu mehr als 100 kommunalen Wärmeplänen werden Wärmepumpen künftig eine zentrale Rolle in der Wärmeversorgung spielen – besonders in Regionen ohne Wärmenetze. Im Mehrfamilienhaus können zentrale Wärmepumpensysteme mehrere Wohnungen gleichzeitig versorgen und so effizient betrieben werden.
Energiespeicher werden immer wichtiger, wenn erneuerbare Energien genutzt werden. Sie ermöglichen es, Strom oder Wärme zeitversetzt zu nutzen. Typische Anwendungen sind Batteriespeicher für Photovoltaikstrom oder Wärmespeicher für Heizsysteme. Sie helfen dabei, Energie besser zu nutzen und Versorgungsschwankungen auszugleichen. Auch Hybridlösungen ermöglichen eine flexible und effiziente Energieversorgung. In der Praxis werden verschiedene Technologien häufig kombiniert – zum Beispiel Photovoltaik in Verbindung mit Wärmepumpen oder Kombinationen aus Wärmepumpen und Wärmenetzen.
Die wirtschaftliche Umsetzung erneuerbarer Energien hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen der Zustand des Gebäudes, die vorhandene Infrastruktur sowie der Umfang der geplanten Modernisierung. Studien zeigen, dass insbesondere ein hoher Modernisierungsbedarf oder ambitionierte energetische Zielstandards für Wohnungsunternehmen wirtschaftliche Herausforderungen darstellen können. Dekarbonisierungsszenarien mit hohem Sanierungsbedarf und strengen Effizienzstandards verursachen deutlich steigende Investitionskosten und sind unter heutigen Rahmenbedingungen wirtschaftlich teilweise schwer umzusetzen. Um Investitionen sinnvoll zu gestalten, ist eine sorgfältige Planung entscheidend.
Gleichzeitig fühlen sich nur 11 Prozent der Wohnungsunternehmen gut auf diese Entwicklung vorbereitet. Förderprogramme und Unterstützungsangebote spielen eine wichtige Rolle bei der Umsetzung von Energiewendeprojekten im Gebäudebestand. Sie können Investitionen erleichtern und Planungssicherheit schaffen. Analysen zeigen, dass stabile und verlässliche Förderbedingungen notwendig sind, damit Eigentümer langfristige Investitionen in klimafreundliche Gebäudetechnik planen können.
Ein häufiges Ziel bei energetischen Modernisierungen ist die sogenannte Warmmietenneutralität. Dabei sollen Einsparungen bei den Energiekosten mögliche Mehrkosten durch Investitionen möglichst ausgleichen. Dieses Prinzip spielt eine wichtige Rolle, um Klimaschutz und bezahlbares Wohnen miteinander zu verbinden. In der Praxis bedeutet das: Steigt nach einer energetischen Modernisierung die Kaltmiete, sollen die Heiz- und Energiekosten im gleichen Zeitraum sinken. Unter dem Strich bleibt die Gesamtbelastung für die Haushalte – also die Warmmiete – möglichst stabil. Gerade im Mietwohnungsmarkt gilt Warmmietenneutralität deshalb als wichtiger Orientierungswert, um energetische Maßnahmen sozialverträglich umzusetzen.
Allerdings lässt sich dieses Ziel nicht in jedem Fall vollständig erreichen. Wie stark sich Energiekosten tatsächlich reduzieren, hängt unter anderem vom energetischen Ausgangszustand des Gebäudes, der eingesetzten Technik und dem individuellen Verbrauchsverhalten der Bewohner ab.
Der Einstieg in ein Projekt mit erneuerbaren Energien beginnt meist mit einer Bestandsanalyse. Dabei wird geprüft, welche technischen Möglichkeiten für das jeweilige Gebäude sinnvoll sind. Anschließend folgt die Entwicklung eines Energie- oder Modernisierungskonzepts, das technische, wirtschaftliche und regulatorische Aspekte miteinander verbindet. Die Umsetzung solcher Projekte erfordert Zusammenarbeit zwischen Eigentümern, Vermietern oder Hausverwaltungen und dem Energieversorger, den Kommunen und Förderstellen.
Gerade bei größeren Projekten spielt auch die kommunale Wärmeplanung eine wichtige Rolle, da sie langfristige Strategien für die Wärmeversorgung vorgibt. Zu den häufigsten Herausforderungen zählen komplexe Genehmigungsprozesse, unklare Förderbedingungen oder technische Einschränkungen im Gebäudebestand. Erfolgreiche Projekte zeichnen sich meist durch eine ganzheitliche Planung aus. Dabei werden technische Lösungen, Wirtschaftlichkeit und langfristige Entwicklung der Immobilie gemeinsam betrachtet.
Vermieter müssen energetische Sanierungen nicht allein planen. Verschiedene Beratungsangebote helfen dabei, sinnvolle Maßnahmen zu entwickeln und Fördermöglichkeiten zu nutzen. Wichtige Anlaufstellen sind:
Die Energiewende verändert die Immobilienbranche nachhaltig. Mehrfamilienhäuser spielen dabei eine zentrale Rolle, weil sie effiziente Lösungen für die Nutzung erneuerbarer Energien ermöglichen. Technologien wie Photovoltaik, Wärmepumpen oder Wärmenetze werden künftig immer stärker miteinander kombiniert. Gleichzeitig entstehen neue Geschäftsmodelle, etwa rund um Mieterstrom oder lokale Energieversorgung.
Für Vermieter und Verwalter bedeutet das: Die Integration erneuerbarer Energien wird zunehmend zu einem wichtigen Bestandteil zukunftsfähiger Immobilienstrategien. Frühzeitiges Handeln lohnt sich: Damit lassen sich nicht nur regulatorische Anforderungen erfüllen, sondern auch die Attraktivität und Wertstabilität von Wohngebäuden langfristig sichern.
