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Hohe Energiepreise, ambitionierte Klimaziele und neue gesetzliche Vorgaben sorgen dafür, dass Eigentümer und insbesondere Vermieter sich aktuell intensiver denn je mit der energetischen Sanierungspflicht ihrer Immobilien beschäftigen müssen. Dabei geht es längst nicht mehr nur darum, den Wohnkomfort zu steigern oder die Nebenkosten zu senken. Vielmehr stehen Gebäudebesitzer in der Verantwortung, ihren Beitrag zum Klimaschutz zu leisten – und ihre gesetzliche Pflicht zur energetischen Sanierung fristgerecht zu erfüllen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer und Vermieter, ihre Immobilien energetisch zu sanieren – etwa durch Dämmung oder moderne Heiztechnik.
Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ersetzt werden; neue Heizsysteme müssen spätestens ab 2028 überwiegend erneuerbare Energien nutzen. Auch für Dämmmaßnahmen gelten Mindeststandards und Fristen.
Neue Eigentümer müssen Maßnahmen wie Heizkesseltausch oder Dämmung innerhalb von zwei Jahren umsetzen. Es besteht eine umfangreiche Dokumentationspflicht.
Sanierungsmaßnahmen werden durch BEG, KfW und BAFA mit Zuschüssen und Krediten gefördert. Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn der Sanierung gestellt werden.
Vermieter können einen Teil der Sanierungskosten auf die Miete umlegen.
Seit November 2020 gilt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz – kurz GEG. Es bündelt frühere Regelwerke, wie die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und wurde zum 1. Januar 2024 angepasst. Mit dem GEG verfolgt die Bundesregierung das Ziel, die energetischen Standards im Gebäudesektor zu vereinheitlichen und die nationalen Klimaschutzziele zu erreichen. Und das ist gut so: Schließlich verursacht der Betrieb von Gebäuden bundesweit etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und etwa 30 Prozent der CO₂-Emissionen.
Besonders relevant ist das GEG für Eigentümer von Bestandsimmobilien. Es legt genau fest, welche energetischen Standards bei Sanierungen einzuhalten sind – und bis wann sie umgesetzt werden müssen. Die sogenannte Sanierungspflicht ist dabei kein Kann, sondern ein Muss: Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen raus. Wer Dach oder Fassade erneuert, kommt um bestimmte Dämmwerte nicht herum. Und seit Anfang 2024 müssen neue Heizungen – mit wenigen Ausnahmen – zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen.
Beim Neubau gilt: Gebäude müssen heute als Niedrigstenergiegebäude geplant und gebaut werden. Das heißt konkret: Der Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung – bei Nichtwohngebäuden auch für die fest installierte Beleuchtung – darf bestimmte Grenzwerte nicht überschreiten. Um Energieverluste zu vermeiden, spielt ein guter baulicher Wärmeschutz eine zentrale Rolle. Eine Ausnahme gibt es aber: Wenn andere Vorschriften – etwa zum Brandschutz, zur Standsicherheit, zum Schallschutz oder zur Gesundheit der Nutzer – im Widerspruch zu den energetischen Anforderungen stehen, haben diese Vorrang. In solchen Fällen müssen die Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz nicht umgesetzt werden.
Die Pflicht zur energetischen Sanierung betrifft grundsätzlich alle Eigentümer beheizter Gebäude – sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Besonders im Blick sind dabei Vermieter: Sie müssen nicht nur für den baulichen Zustand sorgen, sondern auch dafür, dass ihre Immobilien gesetzeskonform und langfristig wirtschaftlich bleiben.
Aktiv werden müssen Vermieter vor allem dann, wenn ohnehin energetische Sanierungen anstehen oder technische Anlagen wie Heizungen aus Altersgründen erneuert werden müssen. Dann greifen die gesetzlichen Anforderungen an die energetische Qualität der eingesetzten Bauteile oder Anlagen. Welches Haus von der Sanierungspflicht konkret betroffen ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa dem Baujahr, der Heiztechnik und der Nutzung. In der Regel sind Ein- und Mehrfamilienhäuser mit veralteter Technik oder unzureichender Dämmung besonders im Blick der Gesetzgebung.
Energetisch sanieren heißt in erster Linie: Verluste vermeiden, Effizienz steigern und auf klimafreundliche Technik setzen. In der Praxis bedeutet das beispielsweise, Dachflächen zu dämmen, die oberste Geschossdecke zu isolieren oder ungedämmte Außenwände energetisch aufzurüsten. Auch der Austausch einfach verglaster Fenster durch moderne Dreifachverglasung kann den Energieverbrauch erheblich senken.
Besonderes Augenmerk liegt bei der energetischen Sanierungspflicht auf der Heiztechnik: Öl- und Gasheizungen aus der Zeit vor 1995, die noch nach dem veralteten Konstanttemperatur-Prinzip arbeiten, müssen stillgelegt und durch moderne Systeme ersetzt werden. Laut GEG müssen neue Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen – etwa durch Wärmepumpen, Solarthermie oder den Anschluss an ein klimafreundliches Fernwärmenetz. In Neubaugebieten gilt diese Vorgabe bereits seit Januar 2024, außerhalb davon je nach Region ab 2026 oder 2028. Für Bestandsgebäude greift die Regelung ab Mitte 2028.
Bestehende Heizungen dürfen aber weiterlaufen, solange sie funktionieren – auch bei Reparaturen. Erst wenn eine alte Anlage irreparabel ausfällt, gilt eine Übergangsfrist von fünf Jahren, in der vorübergehend auch eine andere Heizung eingebaut werden darf. Weitere Ausnahme: Wer seit 2002 selbst im Eigentum wohnt, ist von dieser Regel ausgenommen. Das gilt auch für die Sanierungspflicht zur Dämmung von beispielsweise Geschossdecken. Auch damit nimmt das GEG in erster Linie Vermieter in die Sanierungspflicht.
Unter einer energetischen Sanierung versteht man bauliche Maßnahmen, die den Energieverbrauch einer Immobilie spürbar reduzieren. Dazu zählen unter anderem die Dämmung von Dach und Außenwänden, der Austausch veralteter Fenster, die Modernisierung der Heizung sowie der Einbau effizienter Lüftungssysteme. Ziel ist es, den Wärmeverlust zu minimieren, die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu reduzieren – und gleichzeitig den CO₂-Ausstoß zu verringern.
Bei einem Eigentümerwechsel gelten nach dem GEG besondere Sanierungspflichten für den neuen Eigentümer. Diese setzen in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang ein und betreffen vor allem bestimmte Pflichtmaßnahmen, die unabhängig von größeren Sanierungsplänen umzusetzen sind.
Austausch alter Heizkessel: Wenn bei einem Eigentümerwechsel ein Öl- oder Gaskessel übernommen wird, der älter als 30 Jahre ist und nach dem Konstanttemperatur-Prinzip arbeitet, also kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel ist, muss dieser ausgetauscht werden. Diese Pflicht zur energetischen Sanierung gilt allerdings nicht, wenn der vorherige Eigentümer das Haus bereits selbst bewohnt hat und es jetzt vom Ehepartner oder nahen Verwandten übernimmt.
Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Falls die oberste Geschossdecke eines Hauses nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt und nicht begehbar oder ausgebaut ist, muss sie nachträglich gedämmt werden. Alternativ kann auch das Dach selbst gedämmt werden.
Informations- und Dokumentationspflichten: Der neue Eigentümer ist dazu verpflichtet, entsprechende Nachweise über den Zustand der Immobilie zu führen, insbesondere über die durchgeführten energetischen Sanierungsmaßnahmen. Bei Missachtung kann ein Bußgeld drohen.
Die gute Nachricht ist: Wer jetzt saniert, kann auf eine Vielzahl von Förderprogrammen zurückgreifen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) stehen sowohl zinsgünstige Kredite als auch direkte Zuschüsse zur Verfügung. Gefördert werden Einzelmaßnahmen, aber auch ganzheitliche energetische Sanierungen, die ein bestimmtes Effizienzhaus-Niveau erreichen.
Die BEG ist dabei die zentrale Anlaufstelle für alle, die ihre Immobilie energetisch fit machen wollen. Das BEG bündelt alle relevanten Zuschüsse und Kredite unter einem Dach. Die KfW (bei Krediten) oder das BAFA (bei Zuschüssen) übernehmen im Anschluss die Abwicklung.
Die KfW bietet besonders zinsgünstige Darlehen für energetische Sanierungen. Gefördert werden Einzelmaßnahmen oder Maßnahmenpakete zur energetischen Sanierung bestehender Wohngebäude, deren Bauantrag bzw. Bauanzeige vor dem 1. Februar 2002 gestellt wurde. Dabei gilt: Je besser der Energiestandard nach der Sanierung, desto höher der mögliche Tilgungszuschuss – maximal bis zu 45 Prozent. Eigentümer bekommen das Geld vorab und können direkt starten.
Auch die Förderung des BAFA macht energetische Sanierungen für Eigentümer deutlich attraktiver – ganz besonders, wenn es um Einzelmaßnahmen geht. Je nach Maßnahme sind bis zu 40 Prozent Zuschuss drin. Sobald die Förderung online beantragt ist, kann’s losgehen – und nach Abschluss gibt’s das Geld direkt aufs Konto, sobald alle Nachweise eingereicht sind. Voraussetzung ist, dass das Gebäude mindestens fünf Jahre alt ist.
Egal, für welche Förderung sich Eigentümer entscheiden, wichtig ist: Die Förderung muss vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Wer bereits mit der Umsetzung gestartet ist, kann keine Zuschüsse oder Kredite mehr geltend machen.
Auch, wenn sich die gesetzlichen Vorgaben an Eigentümer richten, wirken sich energetische Sanierungen oft auch auf Mieter aus. In der Sanierungsphase kann es zu Einschränkungen durch Baulärm oder temporäre Nutzungsausfälle kommen – hier gelten die üblichen mietrechtlichen Regelungen zum Schutz der Bewohner.
Langfristig profitieren Mieter jedoch meist: Verbesserte Dämmung, moderne Fenster oder effizientere Heizsysteme senken in der Regel die Heizkosten und steigern den Wohnkomfort. Gleichzeitig kann der Vermieter nach einer energetischen Modernisierung einen Teil der Investitionskosten auf die Mieter umlegen – im Regelfall bis zu acht Prozent der aufgewendeten Summe. Bei Heizungstausch gibt es seit 2024 allerdings eine Begrenzung: Maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat dürfen auf die Miete aufgeschlagen werden – es sei denn, die neue Heizung arbeitet besonders effizient.
Wer als Vermieter gesetzeskonform und wirtschaftlich sinnvoll handeln möchte, sollte möglichst frühzeitig mit der Planung beginnen. Eine professionelle Energieberatung schafft Klarheit über die energetische Ausgangslage des Gebäudes und hilft bei der Entwicklung eines Sanierungskonzepts. Ein weiterer zentraler Punkt ist die zeitliche Abstimmung: Viele der gesetzlichen Vorgaben greifen nicht sofort, sondern ab bestimmten Stichtagen. Wer diese kennt und seine Maßnahmen entsprechend plant, kann nicht nur Strafen oder Nachrüstpflichten vermeiden, sondern auch die maximal mögliche Förderung ausschöpfen.
Unser Tipp: Ein besonders empfehlenswertes Instrument bei der Sanierungspflicht ist der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP). Dabei erstellt ein zertifizierter Energieberater ein schrittweises Sanierungskonzept, das nicht nur die energetische Zielsetzung, sondern auch wirtschaftliche und bauliche Aspekte berücksichtigt. Auch der iSFP selbst wird gefördert – und kann zusätzliche Bonuszahlungen bei der Umsetzung von Maßnahmen auslösen. Weitere Infos zum iSFP gibt es zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.
In der Umsetzung sollten Eigentümer darauf achten, nur Fachfirmen zu beauftragen, die mit den Förderkriterien und technischen Anforderungen vertraut sind. Eine fehlerhafte Ausführung kann nicht nur teuer werden, sondern auch dazu führen, dass Fördermittel zurückgezahlt werden müssen. Energieberater begleiten die Maßnahmen daher häufig bis zur Fertigstellung und übernehmen auch die Qualitätssicherung.
Die energetische Sanierung von Gebäuden ist längst keine freiwillige Entscheidung mehr, sondern in vielen Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Vor allem Vermieter müssen sich mit den Vorgaben des GEG auseinandersetzen – und konkrete Maßnahmen ergreifen, um ihre Immobilien für eine klimaneutrale Zukunft zu rüsten. Der Austausch alter Heizsysteme, die Dämmung von Bauteilen und der Einsatz erneuerbarer Energien sind nicht nur gesetzlich gefordert, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll.
Wer frühzeitig handelt, kann umfangreiche Fördermittel nutzen, die Finanzierung clever strukturieren und den Aufwand in überschaubaren Schritten realisieren. Und: Niemand muss diesen Weg allein gehen. Ob durch Energieberater, kommunale Beratungsstellen oder die Förderprogramme von KfW, BEG und BAFA – die Unterstützung ist da. Fazit: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, aktiv zu werden und die energetische Sanierungspflicht in konkreten Maßnahmen umzusetzen.
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