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Wer als Wohnimmobilienverwalter tätig sein möchte, hat verschiedene gesetzliche Voraussetzungen zu erfüllen, wie den obligatorischen Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung (gemäß § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO). Außerdem können weitere Versicherungen für Verwalter sinnvoll sein. Wir verraten, welche das sind.
In vielen Berufen können durch Beratungs- oder Behandlungsfehler große Schäden entstehen. Für diese Berufsgruppen ist die Berufshaftpflichtversicherung häufig gesetzlich oder durch die jeweilige Berufskammer vorgeschrieben. So benötigen beispielsweise Ärzte, Rechtsanwälte und Architekten diese Versicherung für die Dauer ihrer Tätigkeit. Auch Verwalter von Immobilien sehen sich mitunter dem finanziellen Risiko ausgesetzt. Mit einer ausreichenden Versicherungshöhe kann eine Berufshaftpflichtversicherung verhindern, dass Verwalter mit ihrem Privatvermögen haften müssen.
In diesem Artikel beantworten wir einige Fragen: Was genau umfasst eine Berufshaftpflichtversicherung? Wer benötigt sie? Welche Kriterien sollte eine Berufshaftpflichtversicherung erfüllen? Welche weiteren Versicherungen sind für die Tätigkeit als Verwalter sinnvoll?
Eine Berufshaftpflichtversicherung schützt unter anderem vor Vermögensschäden, die im Rahmen der beruflichen Tätigkeit verursacht werden. Sie ist nach §34c Abs. 3 Nr. 3 der Gewerbeordnung seit dem 1. August 2018 für Verwalter verpflichtend und schützt sie vor Haftung mit dem Privatvermögen im Schadensfall. Gleichzeitig sichert sie Eigentümer vor Sach- und Personenschäden durch Verwalter ab. Stehen im Schadensfall berechtigte Zahlungsforderungen im Raum, werden die Kosten von der Berufshaftpflichtversicherung übernommen. Sie schützt die Versicherten auch vor unberechtigten Forderungen. Auch die Kostenerstattung für Schäden an Dokumenten und Unterlagen sowie Schadensfolgen, die erst spät erkannt werden, deckt die Versicherung ab.
Die Versicherungssumme muss mindestens 500.000 Euro pro Versicherungsfall und mindestens eine 1.000.000 Euro pro Versicherungsjahr betragen (gemäß § 15 Abs. 2 MaBV). Die Höhe der Versicherungsprämie ist jedoch von verschiedenen Faktoren abhängig und individuell anzupassen (s. Welche Faktoren haben Einfluss auf die Höhe der Versicherungsprämie?).
Mit der Einführung der Pflicht zum Abschluss der Berufshaftpflichtversicherung lösten die „Wohnimmobilienverwalter“ die „Hausverwalter“ ab. Der neue Begriff fasst verschiedene Verwaltungen von Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietwohnungen zusammen. Die Berufshaftpflichtversicherung muss vor Tätigkeitsbeginn abgeschlossen und die Bescheinigung darüber darf nicht älter als drei Monate sein. Der Nachweis über den Abschluss der Versicherung muss für fünf Jahre aufbewahrt werden.
Von der Nachweispflicht entbunden sind Verwalter, die ihre Immobilien selbst nutzen, sowie nicht gewerbliche Immobilienverwalter und Verwaltungsbeiräte einer Immobilie. Ein Versicherungsschutz ist aber auch in diesen Fällen ratsam, um die private Haftung bei Vermögensschäden zu vermeiden.
Die Höhe der Versicherungsprämie in der Berufshaftpflichtversicherung hängt von unterschiedlichen Bedingungen ab. Unter anderem von der
Die daraus errechnete Summe sollte stets den größten potenziellen Schaden abdecken und beispielsweise bei Erweiterung der verwalteten Wohneinheiten und entsprechend den individuellen Bedürfnissen angepasst werden.
Pro Versicherungsfall muss eine Mindestdeckungssumme von 500.000 Euro gegeben sein, pro Versicherungsjahr müssen mindestens eine 1.000.000 Euro abgedeckt werden können. Darüber hinaus sollten Erfüllungs- und Verrichtungshilfen mitversichert sowie unbegrenzte Nachhaftung möglich sein. Die angesetzte Versicherungssumme gilt ausschließlich für Vermögensschäden in Zusammenhang mit der verwalteten und versicherten Immobilie.
Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen sind Personen, die im Auftrag der Versicherten tätig werden und dadurch potenziell Vermögensschäden verursachen können. Durch eine entsprechende Versicherung können diese Schäden abgedeckt werden. Die Nachhaftung bezieht sich auf die Haftung der Verwaltung auch nach Beendigung des Versicherungsvertrags. Eine unbegrenzte Nachhaftung bedeutet, dass auch Schäden, die erst später entdeckt werden, noch von der Versicherung abgedeckt werden.
Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist Teil der Berufshaftpflichtversicherung und seit 2018 ebenso verpflichtend für die Wohneigentumsverwaltung. Versichert sind beispielsweise Schäden durch
Zudem werden die Kosten übernommen für
Art und Umfang der Verwaltungstätigkeiten sollten bei Vertragsabschluss detailliert aufgeführt werden, um Versicherungslücken zu vermeiden. Nicht mitversichert sind allerdings Personenschäden oder Schäden an fremdem Eigentum. Diese werden nur durch den Rundumschutz der Berufshaftpflichtversicherung gedeckt. Eine Kombination aus verschiedenen Versicherungen empfiehlt sich daher und ist zudem kostengünstiger.
Die genauen Versicherungsbedürfnisse können je nach Art und Umfang der Verwaltungstätigkeit variieren und sollten individuell geprüft werden. Generell können eine Rechtsschutzversicherung, eine Betriebshaftpflichtversicherung oder eine Vermögensschadenversicherung sinnvoll sein.
Nach §34c Abs. 2a der Gewerbeordnung sind Immobilienverwalter zusätzlich verpflichtet, innerhalb von drei Kalenderjahren einen Weiterbildungsnachweis im Umfang von 20 Stunden zu erbringen. Gleiches gilt für Angestellte, die Verwalter bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten unterstützen. Von der Weiterbildungspflicht entbunden sind jene Mitarbeitende, die etwa in der Buchhaltung, in der Personalabteilung oder im Sekretariat des Unternehmens arbeiten. Die Weiterbildung kann durch verschiedene Kursangebote abgedeckt werden. Kommen Wohnimmobilienverwalter der Weiterbildungspflicht für sich und ihre Angestellten nicht nach, müssen sie mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro rechnen.
