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Ab dem 1. Januar 2026 wird die Gasspeicherumlage vollständig abgeschafft. Der Bundestag hat dafür das Energiewirtschaftsgesetz angepasst. Bislang machte die Umlage rund 2,4 Prozent des Gaspreises aus und finanzierte die staatlich angeordnete Befüllung der Gasspeicher nach der Energiekrise 2022. Weitere allgemeine Entlastungen, etwa durch eine Senkung der Stromsteuer, sind für 2026 nicht vorgesehen.
Gleichzeitig wird die CO₂-Bepreisung neu organisiert. Ab 2026 entsteht der Preis für Emissionszertifikate nicht mehr als fester Satz, sondern durch Versteigerungen am Markt. Für den Übergang gilt ein gesetzlich festgelegter Rahmen von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂. An der Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern ändert sich dadurch nichts. Das seit 2023 geltende Stufenmodell bleibt bestehen und richtet sich weiterhin nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Heißt: Je schlechter die Effizienz, desto größer der Anteil, den Eigentümer tragen müssen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft als Heizungsgesetz bezeichnet, wird 2026 neu ausgerichtet und soll in Zukunft als sogenanntes Gebäudemodernisierungsgesetz gelten. Geplant ist ein Regelwerk, das einfacher aufgebaut und offener für unterschiedliche Technologien ist. Grundlegende Vorgaben, beispielsweise zum Einsatz erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen, bleiben dabei erhalten. Erste Eckpunkte der Reform sollen Anfang 2026 vorliegen, die endgültige Entscheidung im Parlament wird im Laufe des Jahres erwartet.
Das seit Anfang 2024 geltende GEG sieht vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Vorgabe gilt zunächst für Neubaugebiete; im Gebäudebestand ist sie an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Funktionsfähige Heizungen dürfen weiter betrieben werden, ein genereller Austauschzwang besteht nicht. Die Kritik am GEG richtet sich vor allem gegen die 65-Prozent-Regel. Sie gilt als zu komplex und zu eng an bestimmte Heiztechnologien gekoppelt.
Auch auf europäischer Ebene bleibt der Kurs bestehen, wird aber neu justiert. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verpflichtet nicht zur Sanierung einzelner Wohngebäude. Stattdessen sollen die Mitgliedstaaten eigene Wege festlegen, um den Energieverbrauch ihres Gebäudebestands schrittweise zu senken. Deutschland muss die Vorgaben bis spätestens Ende Mai 2026 in nationales Recht überführen. Ab dann können neue Anforderungen greifen, etwa beim Einsatz erneuerbarer Energien, bei der Ladeinfrastruktur oder beim schrittweisen Ausstieg aus fossilen Heizsystemen. Welche Pflichten daraus konkret für Immobilieneigentümer entstehen, entscheidet sich erst im Rahmen der nationalen Umsetzung.
Ab 2026 könnte sich zudem die Förderung für Solaranlagen auf Hausdächern grundlegend ändern. Die Bundesregierung plant, die feste Einspeisevergütung für neue Anlagen schrittweise zu beenden und stärker auf marktorientierte Modelle zu setzen. Bestehende Anlagen behalten ihren Förderanspruch, für neue Projekte ist jedoch mit veränderten Rahmenbedingungen zu rechnen. Melde- und Registrierungspflichten bleiben bestehen.
Bereits seit dem 1. Januar 2025 gilt für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen die Pflicht, mindestens einen Ladepunkt für Elektrofahrzeuge bereitzustellen. Diese Vorgaben wirken im neuen Jahr fort und werden zusätzlich durch die Umsetzung der EPBD bis Mai 2026 verschärft. Künftig steigt die Zahl der erforderlichen Ladepunkte und Vorverkabelungen deutlich – sowohl bei Wohn- als auch bei Nichtwohngebäuden. Eigentümer müssen ihre Bestände daher frühzeitig überprüfen und Nachrüstungen einplanen.
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen laut Heizkostenverordnung (HKVO) alle Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Ab Januar 2027 entsteht daraus eine dauerhafte Pflicht zur monatlichen unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI) für Mieter. Diese Information dient ausschließlich der Transparenz, ersetzt jedoch nicht die jährliche Heizkostenabrechnung. Für Verwalter bedeutet das: Technik, Abrechnungssysteme und Kommunikationsprozesse müssen rechtzeitig vorbereitet werden. Übergangsfristen enden Ende 2026, Ausnahmen gelten nur bei technischer Unmöglichkeit.
Die UVI informiert monatlich über Heiz- und Warmwasserverbrauch, Vergleichswerte und Vorjahresdaten. Sie ist keine Kostenabrechnung, sondern ein reines Informationsinstrument.
Die verschärften Regeln zum Energieausweis gelten auch 2026 uneingeschränkt weiter. Bei Vermietung, Verkauf oder Verpachtung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt und in Immobilienanzeigen angegeben werden. Seit den Reformen müssen Ausweise unter anderem CO₂-Emissionen ausweisen und nach aktuellen Berechnungsstandards erstellt sein. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden – auch bei Unwissenheit. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Hausverwaltung verpflichtet, den Energieausweis zu beantragen.
Für die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com kommen ab 2026 neue nationale Regeln. Sie setzen eine EU-Verordnung um und zielen vor allem auf mehr Transparenz. Herzstück ist eine zentrale digitale Plattform bei der Bundesnetzagentur, die am 20. Mai 2026 startet. Dort übermitteln die Buchungsportale die Daten zu Kurzzeitunterkünften automatisiert; zuständige Behörden können direkt darauf zugreifen. Übergangsregelungen gelten bis zum Start der zentralen Zugangsstelle.
Neue Gesetze, neue Pflichten: Sind Sie als Vermieter auf 2026 vorbereitet? Unsere Seminare & Webinare bieten Ihnen fundiertes Wissen zu aktuellen rechtlichen Anforderungen, u. a. in den Bereichen Miet- und WEG-Recht, Datenschutz sowie Rechte und Pflichten von Eigentümern und Verwaltern. Verständlich erklärt, praxisnah aufbereitet – für mehr Sicherheit im Vermieteralltag.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die seit 2025 geltende Grundsteuerreform im Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Damit bleibt die neue Berechnung auch 2026 verbindlich. Für Eigentümer bedeutet das: Die Grundsteuer wird weiterhin auf Basis pauschaler Werte erhoben. Weitere Klagen laufen zwar noch, haben aber zunächst keine Auswirkungen auf die aktuelle Praxis.
Im Mietrecht wird es ab 2026 deutlich unkomplizierter. Für Gewerbemietverträge, die vor 2025 abgeschlossen wurden, gilt nach Ablauf der Übergangsfrist ab dem 1. Januar 2026 die Textform. Während früher eine handschriftliche Unterschrift nötig war, genügen künftig E-Mails oder andere dauerhafte digitale Dokumente. Das erleichtert die Vertragsverwaltung spürbar. Gleichzeitig wird es wichtiger, Vertragsänderungen sauber und nachvollziehbar zu dokumentieren. Wer noch auf Papierunterschriften setzt, sollte seine Abläufe überprüfen.
Für sogenannte Indexmieten steht 2026 eine gesetzliche Begrenzung im Raum. Bei einer Indexmiete richtet sich die Miete nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Steigt die Inflation, kann auch die Miete entsprechend angepasst werden. Ein Gesetzentwurf sieht vor, diese jährliche Anpassung auf maximal 3,5 Prozent zu begrenzen. Noch ist das Vorhaben nicht beschlossen. Konkret bedeutet das: Mieten mit Indexbindung dürften dann nicht mehr unbegrenzt im gleichen Maß steigen wie der Verbraucherpreisindex. Selbst wenn die Inflation deutlich höher liegt, wäre die jährliche Mieterhöhung auf maximal 3,5 Prozent begrenzt.
Die Bundesregierung plant, die bisherige Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter und Makler abzuschaffen. Bislang mussten diese innerhalb von drei Jahren 20 Stunden Fortbildung nachweisen. Künftig sollen diese Vorgaben ersatzlos entfallen, um insbesondere kleine und mittlere Unternehmen zu entlasten. Ein Gesetzentwurf liegt vor, Bundestag und Bundesrat müssen jedoch noch zustimmen. Bis zur endgültigen Entscheidung bleibt die bestehende Pflicht formal bestehen.
2026 verlangt von Eigentümern, Vermietern und Verwaltern vor allem eines: Überblick und Priorisierung. Während einige Regelungen bereits feststehen und konkrete Vorbereitungen erfordern, befinden sich andere Themen noch im politischen Prozess. Besonders in den Bereichen Energie, Abrechnung und Mietrecht endet der Spielraum für Aufschub. Wer rechtzeitig prüft, welche Pflichten greifen und welche Entwicklungen weiter zu beobachten sind, schafft Planungssicherheit – und stellt die Weichen für ein rechtssicheres Immobilienjahr 2026.
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Zu Themen, wie Heizkostenabrechnung und monatliche Verbrauchsinformation, Rauchwarnmelder, Nebenkostenabrechnung, Energieausweis, Trinkwasseruntersuchung und Gewerbelösungen beraten wir Sie gerne.
Annette Stögermayer
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