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Das Wichtigste in Kürze:
2025 brachte Bewegung in viele Bereiche zugleich. Steuerliche Regelungen, Klimavorgaben, mietrechtliche Leitplanken und neue digitale Pflichten griffen ineinander und veränderten den Alltag rund um Immobilien spürbar.
Seit Jahresbeginn durften Kommunen die alte Grundsteuer nicht mehr erheben. Stattdessen galt seit 1. Januar 2025 die reformierte Grundsteuerberechnung auf Basis neuer Bewertungsmodelle. Bundesweit haben im Laufe des Jahres mehrere Millionen Eigentümer Einspruch gegen die neuen Grundsteuerwertbescheide der Finanzämter eingelegt. Im Dezember 2025 bestätigte der Bundesfinanzhof die Reform jedoch als grundsätzlich verfassungsgemäß. Verbände kündigten daraufhin weitere Prüfungen durch das Bundesverfassungsgericht an. Fazit: Die Grundsteuer wurde 2025 zwar rechtlich wirksam, blieb aber in vielen Fällen erklärungs- und überprüfungsbedürftig.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bleibt politisch umstritten und soll zwar nicht abgeschafft, sondern überarbeitet werden. CDU/CSU und SPD einigten sich im April 2025 darauf, das sogenannte Heizungsgesetz technologieoffener, flexibler und einfacher zu gestalten. Eine Reform ist für 2026 geplant.
Somit galt auch in 2025 die zweite Novelle des GEG, die bereits 2024 in Kraft trat. Kernpunkt ist die sogenannte 65-Prozent-Regel: Bei neuen Heizungen muss ein erheblicher Teil der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Für bestehende Gebäude gelten Übergangsfristen, die von der Wärmeplanung der jeweiligen Kommune abhängen. Zudem schreibt das GEG bestimmte Isolier- bzw. Dämmpflichten vor – beispielsweise in Bezug auf die oberste Geschossdecke oder Rohre für Heiz- und Warmwasser in unbeheizten Räumen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch bekannt als Heizungsgesetz, sorgte auch in 2025 für Diskussionen in Politik, Medien und Öffentlichkeit. Eine Chronologie zum GEG finden Sie in unserem Blog.
Zum Jahresbeginn 2025 stieg der nationale CO₂-Preis von 45 auf 55 Euro pro Tonne. Die Kosten konnten abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes zwischen Mietern und Vermietern anhand eines Stufenmodells aufgeteilt. Zudem einigte sich die Bundesregierung in diesem Jahr darauf, dass der deutsche CO₂-Preis im Jahr 2027 nicht weiter steigen soll. In 2026 sowie 2027 gilt ein Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂. Teurer wird es erst ab 2028, wenn der Emissionshandels für Verkehr und Gebäude (ETS-2) europaweit startet. Dann bestimmen Angebot und Nachfrage der Emissionszertifikate den Preis.
Beim Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) traten zum 1. Januar 2025 hingegen neue Vorgaben in Kraft, die vor allem die Ladeinfrastruktur bei Nichtwohngebäude betreffen. Bestandsgebäude mit mehr als 20 Stellplätzen müssen seit diesem Jahr unabhängig von Umbauplänen mindestens einen Ladepunkt vorhalten. Bei Neubauten und größeren Renovierungen gelten zusätzliche Staffelungen für die Ausstattung mit Leitungsinfrastruktur und Ladepunkten.
Zudem kamen in 2025 in immer mehr Bundesländern Gesetze und Verordnungen zur Photovoltaikpflicht auf Hausdächern zum Tragen. So gilt in Nordrhein-Westfalen (NRW) beispielsweise die Solarpflicht für Dachsanierungen bei neuen Wohngebäuden, deren Bau ab dem 1. Januar 2025 beantragt wurde. Die eingesetzten Solarmodule müssen dabei mindestens 30 Prozent der Gesamtdachfläche bedecken.
Trotz strengerer Vorgaben setzte der Gesetzgeber 2025 weiterhin auf Förder- und Steuerinstrumente. Programme für klimafreundlichen Neubau wurden ausgeweitet oder nachjustiert. So wurde beispielsweise das KfW-Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN)“ zum 1. September 2025 erweitert. Küchen und Wohnküchen werden nun als Aufenthaltsräume anerkannt, was die Förderfähigkeit von kleineren Wohnungen verbessert. Außerdem wurde der Baukostenvergleichswert erhöht, damit mehr Bauvorhaben innerhalb der Fördergrenzen liegen und mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen kann.
Zudem kehrte die Förderung für Neubauten mit dem Energiestandard EH55 zurück: Seit Dezember 2025 können Anträge für die zeitlich befristete Effizienzhaus 55-Plus-Förderung gestellt werden. Diese bietet zinsverbilligte Kredite für den Neubau und Erstkauf von EH55 Plus-Effizienzhäusern mit dem Standard EH55 Plus.
Die staatliche Förderung für kleine Solaranlagen auf privaten Hausdächern soll hingegen abgeschafft werden. Gegenstimmen forderten eine weitere Vergütung von Solarstrom. Eine Entscheidung wurde hierzu 2025 nicht getroffen.
Effizienzhäuser mit Energiestandard EH55 sind Gebäude, die nur 55 Prozent der Energie verbrauchen, die ein Standardhaus benötigt. Dabei generieren sie 100 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien wie Wärmepumpen, Biogas oder Fernwärme. Das schließt fossile Energieträger wie Gas und Öl aus.
Auch in puncto Steuern hat sich 2025 für Vermieter und Verwalter etwas verändert: Steuerlich relevant war vor allem die Ausweitung von Vorteilen für Photovoltaikanlagen. Seit 2025 profitieren auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien von der Steuerbefreiung für Anlagen bis zu 30 Kilowatt-Peak. Damit wurde der Ausbau von Solarstrom auf größeren Gebäuden deutlich attraktiver, insbesondere im Bestand.
Zum 1. Januar 2025 wurde zudem der steuerliche Grundfreibetrag angehoben. Er beträgt nun 12.084 Euro, bei zusammen veranlagten Ehepaaren 24.168 Euro. Auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden bei der Berechnung des Freibetrags berücksichtigt.
Im Mietrecht brachte 2025 weniger neue Gesetze als vielmehr Klarheit. Die Mietpreisbremse wurde um vier Jahre verlängert und gilt nun bis Ende 2029. Die Bundesländer dürfen damit Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen. Hier darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine Ausnahme gilt für Neubauten ab 2014. Ein Entwurf zum sogenannten Mietwuchergesetz, das überhöhte Mieten noch besser bekämpfen soll, fand in 2025 im Bundestag hingegen keine Mehrheit.
Ergänzend zur Mietpreisbremse wurden die Regelungen zum Wohngeld angepasst. Zum 1. Januar 2025 stiegen Einkommensgrenzen und Zuschüsse um durchschnittlich 15 Prozent beziehungsweise 30 Euro pro Monat, was den Kreis der Anspruchsberechtigten erweiterte. Für Vermieter änderte sich dadurch zwar nichts unmittelbar, mittelbar wirkt sich das Wohngeld jedoch auf die Stabilität von Mietverhältnissen aus.
Auch die Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb wird seit 2025 stärker reguliert. Online-Plattformen sollen künftig Buchungsdaten an Behörden melden, damit Städte Kurzzeitvermietungen besser kontrollieren können. Gleichzeitig dürfen Kommunen solche Vermietungen in angespannten Wohnungsmärkten leichter einschränken oder verbieten. Grundlage dafür ist ein im November 2025 vom Bundeskabinett beschlossener Gesetzentwurf.
2025 war zudem ein starkes Jahr der Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof (BGH) befasste sich mehrfach mit Fragen, die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Verwaltungen unmittelbar betreffen. Präzisiert wurden unter anderem die Möglichkeiten zur Änderung der Kostenverteilung: Der BGH hat im Februar 2025 klargestellt, dass Wohnungseigentümer eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern können. Zudem traf der BGH Entscheidungen zu den Möglichkeiten und Anforderungen an bauliche Veränderungen von Mehrfamilienhäusern. Auch die Behandlung von Abrechnungsspitzen wurde klarer: 2025 entschied der BGH, dass eine Abrechnungsspitze in der Jahresabrechnung einer WEG teilweise anfechtbar ist, wenn sie unklar oder unzureichend erklärt wurde.
Eine Abrechnungsspitze ist der Unterschied zwischen den bereits gezahlten Hausgeld-Vorauszahlungen und den tatsächlich angefallenen Kosten einer WEG. Kurz gesagt: Sind die Kosten höher als die Vorauszahlungen, entsteht eine Nachzahlung. Sind die Kosten niedriger, ergibt sich ein Guthaben.
Klarheit schuf der BGH auch beim Thema Verwaltung: Ausführendes Organ für die Jahresabrechnung ist der amtierende Verwalter. Dieser muss auch ausstehende Abrechnungen für die Vorjahre erstellen. Auch das Zurückbehaltungsrecht beim Hausgeld wurde 2025 weiter eingegrenzt: Wohnungseigentümer können laufende Hausgeldzahlungen nicht einfach wegen fehlender Jahresabrechnungen einbehalten. Für WEGs bedeuteten die Beschlüsse des BGH höhere Rechtssicherheit, aber auch strengere Anforderungen an Beschlussfassung und Dokumentation.
Eine Frist für 2025 ergab sich aus § 48 Abs. 1 WEG: Altbeschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften, die auf einer Öffnungsklausel beruhen und vor dem 1. Dezember 2020 gefasst wurden, behalten ihre Wirkung nur, wenn sie bis spätestens 31. Dezember 2025 im Grundbuch eingetragen oder dort nachträglich ergänzt werden. Andernfalls gelten sie gegenüber neuen Eigentümern nicht mehr.
Digitale Mess- und Abrechnungsprozesse wurden 2025 zum festen Bestandteil moderner Immobilienbewirtschaftung. Seit dem 1. Januar müssen Unternehmen E-Rechnungen empfangen, verarbeiten und archivieren können. Die Verpflichtung betrifft nur Leistungen im Business-to-Business-Sektor (B2B), also zwischen Unternehmen, und gilt damit grundsätzlich auch für WEG-Verwalter, Makler und Vermieter. Vermieter, die Gewerberaum an andere Unternehmen vermieten und Umsatzsteuer geltend machen, müssen zusätzlich elektronische Rechnungen ausstellen können. Eine PDF-Rechnung per E-Mail reicht in diesem Falle nicht mehr aus.
Parallel zur E-Rechnungspflicht startete 2025 der verpflichtende Rollout von Smart Meter Gateways für bestimmte Gebäude und Verbrauchsprofile. Haushalte mit hohem Stromverbrauch, Photovoltaikanlagen oder steuerbaren Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen oder Ladepunkten für E-Autos rückten damit stärker in den Fokus. Der Rollout erfolgt gestaffelt, bis Ende 2025 müssen mindestens 20 Prozent der betroffenen Haushalte ausgestattet sein.
Viele Weichenstellungen aus 2025 entfalten ihre Wirkung erst 2026. Zentrale Rolle spielt die geplante Reform des Gebäudeenergiegesetzes, das als Gebäudemodernisierungsgesetz neu gefasst werden und Effizienz-, Sanierungs- und Modernisierungsvorgaben bündeln soll. Die Eckpunkte werden Anfang 2026 erwartet, das Gesetzgebungsverfahren soll im Frühjahr starten – parallel zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) bis Mai 2026.
Ab Mitte 2026 greift in Großstädten zudem die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung; zugleich steigt der nationale CO₂-Preis weiter, und das gesetzliche Stufenmodell zur Kostenaufteilung bleibt maßgeblich. Zusätzlich müssen bis Ende 2026 alle Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein, inklusive monatlicher Verbrauchsinformationen für Mieter. Auf EU-Ebene kommen 2026 neue Vorgaben zu Sanierungen, Solarpflichten, Ladeinfrastruktur und Energieausweisen hinzu. Im Mietrecht werden weitere Anpassungen hinsichtlich der Mietpreisbremse erwartet. Parallel rückt 2026 der geplante Rückbau von Gasnetzen in den Fokus.
Das Immobilienjahr 2025 markierte einen klaren Übergang von Ankündigungen zu verbindlichen Regeln. Ob Grundsteuerreform, Energie- und Klimavorgaben, neue steuerliche Rahmenbedingungen, verschärfte Pflichten beim Heizen oder zunehmende Digitalisierung: Für Vermieter, Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften verdichteten sich rechtliche, technische und organisatorische Anforderungen spürbar. Gleichzeitig sorgten wegweisende Entscheidungen des Bundesgerichtshofs im Miet- und WEG-Recht für mehr Klarheit, aber auch für höhere Anforderungen an Beschlüsse, Abrechnungen und Verwaltungsprozesse.
Der Blick nach vorn zeigt: Viele Entwicklungen aus 2025 wirken weiter und gewinnen 2026 zusätzlich an Dynamik. Aber: Wer die Veränderungen aus 2025 als Grundlage nutzt, kann kommende Anforderungen besser einordnen und fundierte Entscheidungen für die nächsten Jahre treffen.
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Annette Stögermayer
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