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Das Wichtigste in Kürze
Gesetze zur Wärmewende verpflichten Vermieter zu Modernisierungen und energetischen Sanierungen.
Fördermittel erleichtern den Umstieg auf erneuerbare Energien und machen Investitionen attraktiver.
Langfristig können Vermieter von geringeren Betriebskosten und einer Wertsteigerung ihrer Immobilien profitieren.
Steigende CO
Unter „Wärmewende“ oder auch „Energiewende“ versteht man den schrittweisen Umstieg von fossilen Heizungen auf emissionsarme und erneuerbare Lösungen wie Wärmepumpen oder Solarthermie sowie die energetische Sanierung von Gebäuden. In diesem Bereich gibt es große Einsparpotenziale, die Umwelt und Geldbeutel zugutekommen können. Denn fast 20 Prozent aller CO2-Emissionen in Deutschland entstehen durch das Heizen von Gebäuden. Und jede vierte Heizung in Deutschland ist 25 Jahre und älter und hat damit einen besonders hohen CO2-Ausstoß. Ein wichtiger Baustein ist die Einbindung erneuerbarer Energien in die Wärmeversorgung: Für eine erfolgreiche Wärmewende müssen fossile Energieträger wie Gas oder Öl nach und nach durch klimafreundliche Alternativen ersetzt werden und der Wärmeverbrauch der Gebäude sinken.
Die Emissionen sollen bis 2030 um mindestens 65 Prozent und bis 2040 um mindestens 88 Prozent gesenkt werden. Als Vergleichswert gilt das Jahr 1990. Bis 2045 hat Deutschland das Ziel, Netto-Treibhausgasneutralität zu erreichen. Damit das gelingt, gibt es eine wichtige gesetzliche Grundlage für die Wärmewende in Deutschland: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es ist 2020 in Kraft getreten und wurde zuletzt 2024 novelliert. Das GEG legt die energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude und Neubauten fest. Wird eine Wohnimmobilie neu gebaut, kann sich der Bauherr in der Planungsphase an den aktuellen Regelungen des GEG orientieren. Der Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung darf bestimmte Grenzwerte nicht überschreiten. Um Energieverluste zu vermeiden, ist ein guter baulicher Wärmeschutz unverzichtbar.
Für Bestandsgebäude bedeutet das GEG: Bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen sind verpflichtend, sobald das Gebäude modernisiert oder verändert wird, etwa die Einhaltung bestimmter energetischer Standards beim Austausch von Fenstern. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind oder vor 1991 in Betrieb genommen wurden, müssen außer Betrieb genommen werden, sofern sie nicht modernen Effizienzstandards entsprechen.
Seit 2024 muss zudem jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es laut Bundeswirtschaftsministerium längere Übergangsfristen: In Großstädten (mehr als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohner) werden klimafreundliche Energien beim Heizungswechsel spätestens nach dem 30. Juni 2026 Pflicht. In kleineren Städten ist der Stichtag der 30. Juni 2028. Gibt es in den Kommunen bereits vorher einen kommunalen Wärmeplan, der zum Beispiel den Ausbau von Fern- oder Nahwärme vorsieht, können frühere Fristen greifen.
Sie planen in den kommenden Jahren den Austausch Ihrer Heizung? Lassen Sie sich vorab von der Verwaltung Ihrer Stadt oder Gemeinde beraten, bei Ihrer lokalen Energieagentur oder bei der Energieberatung der Verbraucherzentralen. Dort können Sie erfahren, ob künftig der Anschluss an ein Wärmenetz möglich ist.
Bestehende Heizungen dürfen laut GEG weiterbetrieben werden, solange sie funktionieren bzw. noch repariert werden können. Lässt sich die Anlage nicht mehr reparieren, haben Sie verschiedene technologische Möglichkeiten beim Heizungstausch – je nach energetischem Zustand und Lage Ihrer Immobilie: Wärmepumpen arbeiten beispielsweise unabhängig von fossilen Brennstoffen und können mithilfe von grünem Strom besonders emissionsarm betrieben werden. Daneben sind Solarthermieanlagen, Holz- oder Pelletheizungen sowie der Anschluss an ein Fernwärmenetz Beispiele für mögliche erneuerbare Lösungen. Auch hybride Systeme, die eine fossile Komponente mit erneuerbarer Technik kombinieren, können sinnvoll sein.
Lohnt sich die Investition in ein modernes Heizsystem und die energetische Sanierung Ihrer Immobilie? Die Kosten dafür können schnell sehr hoch werden. Deshalb hilft unter bestimmten Voraussetzungen der Staat aus: Für Maßnahmen wie den Einbau einer klimafreundlichen Heizung oder die Wärmedämmung an Decken und Wänden gibt es Fördermittel für Vermieter:
Unter dem Begriff „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) werden mehrere Förderprogramme des Bundes gebündelt, mit denen energetische Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden unterstützt werden sollen. Gefördert werden vor allem neue effiziente und klimaneutrale Heizungsanlagen, die Optimierung bestehender Heizungen (hydraulischer Abgleich) sowie Maßnahmen für eine bessere Wärmedämmung.
Zuständig für die Fördertöpfe sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Vermieter müssen den Antrag stellen, bevor die Arbeiten beginnen. Ausbezahlt wird der Zuschuss für das Haus oder die Eigentumswohnung erst nach Abschluss der Arbeiten.
Wichtig: Die Förderrichtlinien werden regelmäßig aktualisiert. Prüfen Sie die geltenden Bestimmungen.
Für den Heizungstausch gibt es eine Grundförderung von 30 Prozent für Vermieter von Wohngebäuden oder Nicht-Wohngebäuden. Darüber hinaus hält der Fördertopf Gelder für besonders effiziente Biomasseheizungen bereit. Wer einen Antrag stellt, kann einen pauschalen Emissionsminderungszuschlag in Höhe von 2.500 Euro erhalten. Für Wärmepumpen können Antragsteller einen Bonus von fünf Prozent erhalten, wenn diese als Wärmequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser nutzen oder ein natürliches Kältemittel einsetzen. Wenn Vermieter die BEG-Förderung in Anspruch nehmen, dürfen sie die entsprechenden Kosten nicht über die Miete umlegen. Gut zu wissen: Bei der KfW-Bankengruppe stellen Sie unter meine.kfw.de einen Antrag für die Heizungsförderung.
Gefördert werden einzelne Effizienzmaßnahmen wie zum Beispiel die Dämmung der Gebäudehülle oder der Einbau einer Lüftungstechnik. Der Zuschuss beträgt bis zu 20 Prozent – 15 Prozent Bonus plus 5 Prozent Bonus, wenn Sie einen sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) vorlegen. Die Förderung können Sie beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen. Entscheidend ist, dass Sie einen Antrag beim BAFA stellen, bevor Sie die Arbeiten in Auftrag geben.
Wie gut ist das Gebäude gedämmt? Läuft die Heizung effizient? Wer eine energetische Sanierung plant oder auf klimafreundliches Heizen umstellen will, sollte vorab eine Gebäudeanalyse von einem Energieberater durchführen lassen. Als Ergebnis erhalten Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan. Die Kosten für die Energieberatung für Wohngebäude werden mit bis zu 50 Prozent gefördert – maximal 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und maximal 850 Euro bei Gebäuden mit mehr als drei Wohneinheiten. Einen weiteren Zuschuss von bis zu 250 Euro gibt es, wenn der Berater den individuellen Sanierungsfahrplan in einer Wohnungseigentümerversammlung vorstellt.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gilt außerdem: Wenn die WEG in der Eigentümerversammlung der Sanierung zustimmt, können die Sanierungsarbeiten beginnen. Die Hausverwaltung steuert und überwacht mit Unterstützung des Verwaltungsbeirats die Umsetzung. Wichtig: Alle Baumaßnahmen sollten fachlich begleitet werden – und vom Energieeffizienz-Experten am Schluss abgenommen werden. Das ist auch wichtig, um die Förderung zu erhalten.
Ein Heizungstausch kann sich künftig mehr und mehr lohnen, denn der CO2-Preis für Gas oder Öl soll nach Ansicht von Experten in den kommenden Jahren weiter steigen. Die Folge sind höhere Heizkosten. Immer mehr Mieter achten zudem bei der Wohnungswahl auf Nachhaltigkeit und die Nebenkosten.
Mit Blick auf die laufenden Betriebskosten ist für Vermieter das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz von Bedeutung: Seit Anfang 2023 müssen die CO₂-Kosten, die für Heizöl, für Gas und für weitere Brennstoffe anfallen, zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Das funktioniert nach einem Stufenmodell: Es bestimmt sich anhand des Umfangs der Treibhausgasemissionen, die von dem Gebäude ausgehen, und kann anhand des Brennstoffverbrauchs des Gebäudes festgestellt werden. Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher ist der Anteil, den Vermieter zu tragen haben.
Die Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten liegt in der Regel beim Vermieter und wird im Rahmen der Betriebskostenabrechnung durchgeführt.
Wir unterstützen Sie gratis bei der Kalkulation der CO2-Kosten.
Neben technischen und finanziellen Aspekten spielen die Information der Mieter bei der Wärmewende eine wichtige Rolle: Vermieter sind verpflichtet, rechtzeitig über geplante Modernisierungen zu informieren, insbesondere, wenn Kosten ganz oder teilweise umgelegt werden sollen. Sie müssen die Sanierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen und über Beginn, Dauer, Umfang und eine mögliche Mieterhöhung informieren. Sobald die Mieter die Ankündigung erhalten, haben sie ein Sonderkündigungsrecht. Nach Abschluss der Bauarbeiten darf die Miete erhöht werden. Damit die Erhöhung rechtswirksam ist, braucht es ein zweites Schreiben, das die Mieterhöhung bekanntgibt und die genauen Kosten der erfolgten Sanierung aufschlüsselt.
Die Mieterhöhung ist pro Jahr auf acht Prozent der Kosten gedeckelt. Wenn Sie als Vermieter eine staatliche Förderung in Anspruch nehmen, dürfen Sie bis zu zehn Prozent umlegen. Bei einem Heizungstausch darf die Kaltmiete pro Quadratmeter monatlich um maximal 50 Cent steigen. Falls Sie weitere Sanierungsmaßnahmen durchführen, kann die Monatsmiete um maximal drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren angepasst werden.
Maximiliane Musterfrau gehört ein Haus mit fünf Wohnungen. Sie entscheidet sich für den Einbau einer neuen Wärmepumpe, weil ihre alte Gasheizung kaputt gegangen ist und sich nicht mehr reparieren lässt. Die neue Heizung kostet 25.000 Euro, davon darf sie maximal acht Prozent bzw. 2.000 Euro auf die Mieter umlegen. Da die Umlage jedoch auf 50 Cent pro Quadratmeter und Monat gedeckelt ist, kann sie de facto nur 1.800 Euro umlegen. Das sind 30 Euro monatlich pro Wohnung. Wichtig: Wurde die Heizungsanlage vom Bund gefördert, muss die Fördersumme von der gesamten Modernisierungssumme abgezogen werden, bevor die Kosten umgelegt werden.
Die Wärmewende ist für Vermieter eine Herausforderung, aber auch eine Chance. Sie erfordert Investitionen in moderne Heiztechnik, die Umsetzung gesetzlicher Vorgaben und eine transparente Kommunikation gegenüber ihren Mietern. Wer jetzt handelt, kann jedoch langfristig profitieren – durch geringere Betriebskosten, einen höheren Immobilienwert und einen Beitrag zum Klimaschutz.
