Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Eigentümerversammlung der Ort, an dem Entscheidungen getroffen werden, die alle Eigentümer betreffen und bei denen es oft um große Investitionen oder Konflikte geht.  

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Eigentümerversammlung der Ort, an dem Entscheidungen getroffen werden, die alle Eigentümer betreffen und bei denen es oft um große Investitionen oder Konflikte geht.  

Beschlossen wird über:

1. Vorschüsse zur Kostentragung,
2. Rücklagenansammlung,
3. die Einforderung von Nachschüssen,
4. die Fälligkeit von Forderungen und wann diese zu erfüllen sind,
5. Maßnahmen baulicher Veränderungen oder Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum,
6. Die Vergabe von Aufträgen z.B. für die Instandhaltung oder Reinigung,
7. die Bestellung und Abberufung der Verwaltung,
8. die Entscheidung über die Einleitung gerichtlicher Schritte gegen einzelne Eigentümer oder Dritte. 

Doch wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig? Das erklären wir in diesem Artikel.

Was ist Beschlussfähigkeit?

Die Beschlussfähigkeit ist erforderlich, um Entscheidungen innerhalb einer Versammlung zu treffen. Dafür müssen genug Mitglieder anwesend und stimmberechtigt sein. Es gibt eine festgelegte Mindestzahl (an Stimmen), die erreicht oder überschritten werden muss, um diese Entscheidungen zu treffen. 

WEG-Reform als Grundlage

Für die Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als gültige Rechtsnorm. Bis zum 30. November 2020 musste laut WEG bei jeder Eigentümerversammlung mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile durch die anwesenden Mitglieder vertreten sein, um beschlussfähig zu sein. Es war die Aufgabe der WEG-Verwaltenden, diese Quote zu überprüfen. War sie nicht gegeben, konnte zunächst kein Beschluss gefasst werden.

Seit der WEG-Reform mit Wirkung zum 1. Dezember 2020 ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig – egal, wie viele Wohnungseigentümer teilnehmen und wie viele Eigentumsanteile sie vertreten. Es reicht also prinzipiell aus, wenn nur einer der Eigentümer über den Beschluss abstimmt oder Verwalter bevollmächtigt, das zu tun.

Was bedeutet die WEG-Reform für Eigentümer?

Durch die WEG-Reform hat die Versammlung für Wohnungseigentümer an Bedeutung gewonnen, da Entscheidungen nun schneller getroffen werden können. Damit die eigenen Interessen dennoch vertreten werden, auch wenn Eigentümer selbst nicht teilnehmen, ist es ihnen erlaubt, eine Vollmacht an eine Vertretung auszustellen. 

Wer darf mit einer Vollmacht vertreten?

Grundsätzlich sind nur Wohnungseigentümer und die verwaltende Person zur Versammlung zugelassen. Allerdings darf sich jeder Eigentümer von einer Person vertreten lassen, sofern diese über eine Vollmacht verfügt. Das WEG, speziell die Regelung des § 25 Abs. 3 WEG, legt fest, dass diese Vollmacht in Textform vorliegen muss. 

Außerdem ist meist in der Gemeinschaftsordnung festgehalten, wer die Eigentümer vertreten darf. Das können zum Beispiel sein:

• Die WEG-Verwaltung
• Andere Eigentümer
• Eheleute
• Mietende

Was passiert, wenn eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist?

Wenn eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist, müssen WEG-Verwaltende zu einer weiteren, sogenannten Wiederholungsversammlung einladen. Dass dies nötig ist, ist allerdings eher unwahrscheinlich. Dieser Fall tritt seit der WEG-Reform nur ein, wenn kein Eigentümer zur Versammlung erscheint und auch niemand mit einer Vollmacht anwesend ist.

Neue Beschlüsse bezüglich der digitalen Eigentümerversammlung

Während der Corona-Pandemie waren reine Online-Veranstaltungen erlaubt, allerdings nur als Überbrückung, um kontaktlose Zusammenkünfte zu ermöglichen. Danach waren zeitweise nur Hybrid-Formen möglich, bei denen sich nur ein Teil der Eigentümer per Videokonferenz zuschalten, die anderen jedoch vor Ort anwesend sind. Inzwischen sind rein digitale Eigentümerversammlungen auch im Alltag grundsätzlich erlaubt, wenn zwei Kriterien erfüllt werden:

• Mindestens einmal pro Jahr muss eine Eigentümerversammlung in Präsenz stattfinden.
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss vorher mit einer Dreiviertelmehrheit für die Möglichkeit rein digitaler Zusammenkünfte stimmen.

Damit auch zukünftige Eigentümer ein Mitspracherecht erhalten, muss die Abstimmung alle drei Jahre erneuert werden.

Eine Entscheidungshilfe für und gegen eine ausschließlich digitale Versammlung:

PRO: 

• Die Teilnahme ist deutlich vereinfacht – das erleichtert regelmäßige Zusammenkünfte und beschleunigt die Abstimmungsverfahren.
• Lange Anfahrtswege entfallen – dadurch sinkt der CO₂-Verbrauch und es entfallen der anreisebedingte Zeitverlust sowie Reisekosten, die für Eigentümer mit weiter Anfahrt (beispielsweise bei Verwaltung einer Ferienwohnung) entstehen. Zudem sinkt der Aufwand für Eigentümer mit langen Anfahrtswegen, an der Versammlung teilzunehmen.
• Die neue Flexibilität macht den Beruf der Verwalterin bzw. des Verwalters trotz Fachkräftemangel attraktiv.

KONTRA:

• Die Grundausstattung stellt einen Kostenfaktor dar.
• Es besteht die Gefahr der Ausgrenzung in Bezug auf ältere, bildungsbenachteiligte oder technisch nicht versierte Eigentümer, die sich möglicherweise im Umgang mit der entsprechenden Technologie und Hardware schwertun.
• Eine weitere Gefahr sind mögliche Datenschutzlücken: Wie sicher ist die Internetverbindung oder die Plattform, über die die Videokonferenz abgehalten wird? Wer hört möglicherweise mit und beeinflusst Entscheidungen? Vorsicht ist geboten bei einer Teilnahme in einer öffentlichen Einrichtung oder in einem privaten Raum, in dem sich weitere Familienmitglieder aufhalten.
• Eine Netzwerkstörung kann dazu führen, dass Entscheidungen verzögert werden oder vorschnell durch Verwendung einer zuvor vergebenen Vollmacht getroffen werden.

Fazit: Erleichterungen für Verwalter durch die WEG-Reform

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung hat sich mit der WEG-Novellierung verändert und einiges erleichtert.

Die Anwesenheit hat für Eigentümer höhere Priorität, weil die Beschlussfähigkeit nun schneller erreicht werden kann. Das führt mitunter zu einer höheren Teilnehmerquote, was wiederum in Bezug auf Beschlüsse zu größeren Baumaßnahmen und Investitionen förderlich ist und die erneute Einladung zur Versammlung erspart. In Bezug auf Planungssicherheit und Arbeitsorganisation stellt dies für Verwalter eine erhebliche Verbesserung dar. 

In diesem Kontext ist ebenfalls die Option einer digitalen Eigentümerversammlung förderlich. In hybrider Form, also der digitalen Zuschaltung zur Veranstaltung vor Ort, ist die Teilnahme schon jetzt möglich. Ob eine rein digitale Versammlungsform etabliert werden soll, wird noch diskutiert. Zwar liegen Vorteile wie Zeit- und Kostenersparnis sowie Klimaschutz auf der Hand – es ergeben sich jedoch Hürden im Bereich Datenschutz und Barrierefreiheit, die zunächst gelöst werden müssen.